Bayside Village

Qué hay realmente aquí, y por qué es difícil de consultar

Bayside Village no es un condominio ni una sola dirección, y ambos hechos dificultan averiguar cualquier cosa sobre él.

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registradas aquí dos declaraciones separadas: Bayside Village, con 76 viviendas, y Bayside Village East, con 34. Son 110 viviendas en total. Las participaciones de elementos comunes de cada declaración cierran en exactamente 100.0000%, por lo que ambas están completas y ninguna forma parte de la otra.

El segundo problema es el direccionamiento. Cada uno de los 110 folios está registrado en su propio número de calle en Fisher Island Drive — 2211, 2221, 2231, 2212, 2222, 2232 y así sucesivamente para la declaración occidental, del 2011 al 2042 para la oriental. No hay una sola dirección que devuelva la propiedad. Si consulta cualquiera de ellas, el condado le devuelve una villa, correctamente, sin indicación alguna de que existen otras 109. Armé esta página revisando todos los folios de Fisher Island Drive — 782 de ellos — y agrupándolos por los nombres de subdivisión del propio condado.

En ambas declaraciones, las viviendas van de 1,847 a 5,800 pies cuadrados, con una mediana de 2,744. La combinación es 65 de tres recámaras y 40 de dos recámaras, con tres de cuatro recámaras y una de cinco recámaras (una vivienda no tiene conteo de recámaras en el registro del condado).

Seis plantas tipo cubren 102 de las 110 viviendas: 2,744 pies cuadrados (32 viviendas), 1,847 (21), 1,912 (20), 3,192 (11), 2,858 (11) y 2,234 (7). Esa concentración importa, y es la razón por la que la siguiente sección puede seguir una serie comparable.

Los valores catastrales de 2026 van de $488,771 a $4,913,168, con una mediana de $2,121,392.

El historial de precios — y una planta que lo demuestra

Ventas calificadas entre partes independientes en ambas declaraciones, del registro del condado, consultadas el 23 de septiembre de 2026.

En la mayoría de las páginas de edificios tengo que advertir que una tabla como esta se distorsiona según qué plantas tipo resultaron venderse. Aquí no, y eso es lo más útil que hay que saber sobre esta página.

Diez de las 26 ventas del registro de cuatro años son de la misma planta de 2,744 pies cuadrados. Tomada por sí sola — mismo tamaño, misma distribución, sin ningún efecto de mezcla — se lee así:

• 2023: cuatro ventas, mediana de $1,457 por pie cuadrado.
• 2024: tres ventas, mediana de $1,640 por pie cuadrado.
• 2025: tres ventas, mediana de $1,749 por pie cuadrado.

Eso es +20.0% en dos años en viviendas genuinamente comparables. Diez ventas siguen siendo diez ventas y no pondría ni un decimal de confianza en la cifra exacta — pero la dirección no es un artefacto de la mezcla. Mi lectura honesta es que la dirección es real y la magnitud es incierta.

Dos cosas que la tabla no muestra. La declaración occidental no registró ninguna venta calificada en 2025 — las tres transacciones de ese año fueron en Bayside Village East. Y 26 ventas calificadas en cuatro años en 110 viviendas equivalen a aproximadamente una vivienda de cada diecisiete por año, lo que es poco al desglosarlo por declaración y por planta tipo.

La venta récord es de $6,119,400, el 21 de agosto de 2024, por una vivienda de 2,744 pies cuadrados — $2,230 por pie cuadrado. El segundo precio más alto es de $6,100,000 en febrero de 2024 por una vivienda de 2,858 pies cuadrados. La cifra más alta por pie en el registro de cuatro años es de $2,545, por la vivienda de 1,847 pies cuadrados que se vendió en $4,700,000 en diciembre de 2024.

Qué les pasó a quienes compraron en 1987

El historial de propiedad aquí se remonta a la venta original de todas las unidades en 1987.

Ciento cuatro de las 110 viviendas — 94.5% de la propiedad — tienen un ciclo completo de compra y venta en el registro del condado: compradas y vendidas después, con ambas operaciones calificadas como transacciones entre partes independientes. Las transferencias de cartera se excluyen de plano en lugar de filtrarse por precio, y también las ejecuciones hipotecarias, las escrituras en lugar de ejecución y las transferencias correctivas.

De esas 104: 101 ganaron, dos perdieron y una quedó exactamente en equilibrio. El resultado mediano es de +225.2% en un periodo de tenencia mediano de 29.7 años, con un rango de −19.1% a +1,466.7%.

Noventa y seis de las 104 comienzan entre 1987 y 1989 — 53 solo en 1987 — es decir, casi todos los ciclos completos aquí comienzan en la venta original de todas las unidades.

• Una vivienda de 1,847 pies cuadrados comprada en $300,000 en marzo de 1987 se vendió en $4,700,000 en diciembre de 2024 — un alza de 1,466.7% en 37.8 años.
• Una vivienda de 2,744 pies cuadrados comprada en $460,000 en abril de 1987 se vendió en $6,119,400 en agosto de 2024 — un alza de 1,230.3%.
• Una vivienda de 2,744 pies cuadrados comprada en $2,450,000 en noviembre de 2005 se vendió en $1,981,000 en septiembre de 2020 — una baja de 19.1%, la única pérdida sustancial en el registro.

Quiero ser honesto sobre lo que significa esa mediana. Casi treinta años hacen una enorme parte del trabajo. Casi nadie en este registro compró y vendió dentro de una década, por lo que dice muy poco sobre una tenencia corta y mucho sobre lo que han producido casi cuarenta años de propiedad en Fisher Island. La vivienda que perdió 19.1% es instructiva precisamente porque es la excepción: se compró en 2005, cerca de un máximo, y se vendió en 2020. El registro del condado muestra transacciones y no motivos, por lo que no puede decirle por qué.

A quién le conviene

Le conviene a un comprador que quiere espacio en Fisher Island en lugar de un departamento en una torre. Una vivienda mediana aquí es de 2,744 pies cuadrados con tres recámaras; la más pequeña es de 1,847. No hay una unidad pequeña ni un punto de entrada.

Le conviene a quien conserva por mucho tiempo, y el registro es inequívoco al respecto. Casi todos los ciclos completos en esta propiedad duran décadas, y en esencia todos son positivos. Casi no hay evidencia aquí sobre lo que hacen cinco años, porque casi nadie los ha cumplido.

Le conviene a un comprador que quiere fijar el precio con precisión, porque por una vez eso es posible. Treinta y dos de las 110 viviendas comparten la misma planta de 2,744 pies cuadrados y diez de ellas se han vendido desde 2023. Si usted compra o vende esa planta, tiene una serie genuinamente comparable y no un argumento.

Es lo que menos le conviene a quien hace su propia investigación, y vale la pena decirlo con claridad. No se puede consultar esta propiedad por dirección, y si consulta una de las dos declaraciones verá solo una parte. Setenta y seis de las 110 viviendas (69%) están en Bayside Village y 34 (31%) en Bayside Village East, y el condado las trata como condominios separados con elementos comunes separados.

Si usted vende aquí, sepa en cuál declaración está antes de fijar el precio. Bayside Village East concentró todas las ventas calificadas de 2025 mientras que la declaración occidental no registró ninguna — por lo que el agente de un comprador que obtenga comparables recientes puede estar tomándolos del otro condominio por completo. Fije el precio frente a su propia planta: la serie de 2,744 pies cuadrados es la evidencia más sólida de la propiedad y ha ido subiendo. Pídame el registro por pie de su planta tipo, y de su declaración, antes de fijar una cifra.

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