Alana Bay Harbor

Qué registra realmente el condado en Alana

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 30 folios en la declaración ALANA CONDO, registrada en OR 34586-924. Cada uno de los treinta está clasificado como RESIDENCIAL — CONDOMINIO. No hay parcela comercial, ni parcela hotelera, ni folio de referencia.

La declaración está completa. Las participaciones indivisas de propiedad de las treinta viviendas suman exactamente 100.0000%. Eso importa más de lo que parece: significa que el registro del condado de abajo es el edificio completo y no una parte de él, y es la verificación que detecta una extracción parcial antes de que se convierta en una página errónea.

El condado registra el año de construcción como 2025.

El edificio tiene residencias en cinco pisos, del tercero al séptimo, seis viviendas en cada uno. La numeración de unidades va de 301 a 706 en seis líneas verticales:

• Línea 01 — 1,657 pies², tres recámaras, tres baños (cinco viviendas)
• Línea 03 — 1,662 pies², tres recámaras, tres baños (cinco viviendas)
• Línea 02 — 1,236 pies², dos recámaras  ·  Línea 04 — 1,312 pies², dos recámaras
• Línea 05 — 1,229 pies², dos recámaras  ·  Línea 06 — 1,366 pies², dos recámaras

Son 20 viviendas de dos recámaras y 10 de tres recámaras, con recámaras y baños registrados para las treinta, que abarcan 1,229 a 1,662 pies cuadrados con una mediana de 1,339. La superficie habitable total del edificio es de 42,310 pies cuadrados. La publicidad siempre ha dicho “1,229 a 1,662 pies cuadrados” y el condado coincide exactamente.

Los valores catastrales de 2026 suman $34,456,000, mediana $993,000. ⚠️ Léalos con cuidado. El condado ha avaluado este edificio casi por completo por línea, sumando unos mil dólares por piso a medida que se sube, así que el avalúo no refleja lo que las viviendas individuales realmente alcanzaron. En las 23 viviendas que tienen ambos, el avalúo de 2026 es en mediana el 75.9% del precio de venta registrado de cada vivienda. Útil para estimar una factura de impuestos; inútil como valuación.

El registro de escrituras: 23 ventas, $34.2 millones, sin reventas

Veintitrés de las treinta viviendas tienen una escritura registrada. Las veintitrés son escrituras de garantía (warranty deeds) calificadas — transacciones entre partes independientes, sin cesiones de derechos (quitclaims), sin instrumentos correctivos, sin transferencias en bloque. En conjunto suman $34,232,200.

Por tipo de vivienda: las diez viviendas de tres recámaras tienen un precio registrado mediano de $1,900,000, las veinte de dos recámaras $1,340,000.

Los cierres están extraordinariamente concentrados. El edificio obtuvo su TCO el 6 de febrero de 2025. Catorce de las veintitrés escrituras se registraron solo en febrero de 2025 — dos más en enero, dos en marzo, dos en abril y una en mayo. Luego el registro se queda en silencio durante ocho meses. Una escritura registrada en enero de 2026 y una en mayo de 2026, y eso es todo en los últimos quince meses.

⚠️ Dos ventas no son una tendencia y no voy a presentarlas como tal. El par de 2026 quedó una fracción por encima de la mediana de 2025. Es un hecho sobre dos transacciones. No dice nada confiable sobre la dirección, y quien construya un pronóstico de Bay Harbor sobre eso está adivinando.

Aquí no hay ninguna reventa. Veintitrés escrituras en veintitrés viviendas distintas — todas son primeras ventas. Ninguna vivienda de este edificio ha cambiado de manos dos veces. Eso no sorprende a dieciocho meses de iniciado, pero tiene una consecuencia que un comprador debe entender: no hay un comparable de reventa dentro de este edificio, así que la valuación de su vivienda aquí se construirá a partir de otros edificios, y la de su prestamista también.

Una cosa más que vale la pena publicar porque contradice una suposición común:

No hay una prima de piso clara en el registro. El último piso es el más caro, como se esperaría — pero el tercer piso superó tanto al cuarto como al sexto. ⚠️ Con cuatro o cinco ventas por piso eso es demasiado escaso para llamarlo regla, y lo reporto en lugar de explicarlo. La lectura honesta es que en un edificio de siete pisos la vista y la exposición varían más por línea que por altura, y los precios siguieron a la línea.

Las siete viviendas sin escritura

Siete de las treinta viviendas — unidades 301, 303, 403, 506, 606, 704 y 706 — no tienen ninguna escritura registrada de ningún tipo. Ni una venta, ni una transferencia, nada. Eso es 23% del edificio, y son 10,391 pies cuadrados de superficie habitable avaluada en $8,359,000 para 2026.

Contraste eso con lo que se publicó en la apertura. El reporte de PROFILEmiami sobre el TCO, con fecha del 10 de febrero de 2025, describió el edificio como “más de 90% vendido”.

⚠️ Esas dos afirmaciones no están necesariamente en conflicto, y quiero ser preciso sobre por qué. “Vendido” en el contexto de un desarrollo nuevo normalmente significa bajo contrato. Una escritura registrada significa cerrado. Una vivienda puede estar bajo un contrato firmado durante mucho tiempo sin que una escritura llegue al Clerk, y el rol del Property Appraiser puede demorarse con un registro muy reciente. Así que la afirmación correcta es la estrecha: al 26 de agosto de 2026 el condado muestra escrituras en 23 de 30 viviendas y ninguna en las otras siete.

Lo que lo hace merecedor de una sección es la comparación. Hemos extraído el registro completo del condado para las cuatro entregas de condominios más recientes en Bay Harbor Islands. ONDA (41 viviendas, 2024), Bijou Bay Harbor (41 viviendas, 2021) y Kai at Bay Harbor (54 viviendas, 2016) muestran cero viviendas sin escritura registrada entre ellos. Alana es el único de los cuatro que tiene alguna.

Si está comprando aquí, eso es una pregunta que hacer, no un veredicto. Siete viviendas sin escritura registrada dieciocho meses después pueden ser una retención deliberada del desarrollador, una cola lenta en un edificio pequeño, o inventario sin vender — y cuál de ellos sea cambia lo que usted debe esperar de su negociación y del presupuesto de la asociación. Pida a la asociación la lista actual de unidades que pertenecen al desarrollador y pregunte si el desarrollador sigue pagando las cuotas completas sobre ellas. En un edificio de treinta viviendas, siete unidades son casi una cuarta parte del presupuesto.

Cuánto cuesta la obra nueva en Bay Harbor Islands

Bay Harbor Islands lleva una década reemplazando su inventario de rentas de la posguerra por pequeños condominios de lujo. Como esos edificios se entregaron en años distintos, y como el condado registra lo que realmente pagaron los propios compradores de cada desarrollador, el rol contiene algo inusualmente limpio: una escalera de precios de obra nueva en una sola isla, medidos de la misma manera cada vez.

Bijou es la comparación que realmente sirve, porque coincide casi exactamente en tamaño. Su vivienda mediana es de 1,345 pies cuadrados; la de Alana es de 1,339 — con menos de medio por ciento de diferencia. Ambos son edificios boutique de cuarenta y una y treinta viviendas en la misma isla. Los compradores de Bijou cerraron a $743 por pie cuadrado en 2021. Los de Alana cerraron a $1,060 en 2025 — 42.7% más, cuatro años después. Eso es lo que hizo el precio de una vivienda nueva de ese tamaño en Bay Harbor en cuatro años, medido sobre escrituras registradas en ambos extremos.

Y luego está ONDA, que corta en el otro sentido. ONDA se entregó un año antes de Alana, y sus compradores cerraron a $1,369 por pie cuadrado, 29.2% por encima de Alana. La razón es legible: la vivienda mediana de ONDA es de 2,320 pies cuadrados frente a los 1,339 de Alana. Es un producto frente al agua más grande y de mayor especificación, y se le puso precio como tal. Pero la lección práctica es la que le cuesta dinero a la gente: un titular que diga “lo nuevo en Bay Harbor se vende a $1,400 el pie” es una descripción de ONDA. Alana cerró 22.6% por debajo de él al año siguiente, en la misma isla, del mismo rol fiscal.

Para ser completos, aquí está el inventario más antiguo. Los compradores de Kai cerraron a $504 en 2017; las viviendas de Kai se revendieron a una mediana de $838 en 2024 (siete ventas), $807 en 2025 (cuatro) y $915 en 2026 (tres). Las reventas de Bijou fueron de $922 en 2024 (ocho ventas), $860 en 2025 (dos) y $1,063 en 2026 (una). ⚠️ Son medianas de reventa sobre conteos pequeños, de una a ocho ventas por año, así que trátelas como un nivel, no como una línea de tendencia.

La dirección de la que el condado nunca ha oído hablar

Alana se comercializa, y siempre se ha comercializado, como 9901 West Bay Harbor Drive. El propio sitio del desarrollador lo dice y también todos los reportes del sector.

🔴 El índice de direcciones de Miami-Dade no devuelve nada para ella. Ni siquiera una coincidencia parcial — cero filas. Para estar seguros de que esa fue la respuesta del condado y no una consulta mal hecha, barrimos toda la calle: 996 parcelas en West Bay Harbor Drive, contrastadas con el total del propio condado de 996, depuradas de duplicados y verificadas. La calle va por el 9700, 9720, 9760, 9761, 9800, 9871, 9881, 9900, 9940, 9971, 10000, 10001, 10081, 10084 — y ningún 9901 en ningún punto.

El edificio se encontró de otra manera: recorriendo la serie de folios de condominios del condado de Bay Harbor Islands hasta que apareció la declaración. 13-2227-129 es ALANA CONDO.

⭐ Esa sonda produjo algo más que vale la pena tener. Bay Harbor Islands tiene 124 declaraciones de condominio y de cooperativa en el rol del condado, numeradas 13-2227-002 a 13-2227-129. No existe nada por encima de 129 — toda serie del 130 en adelante no devuelve ningún registro. Como el appraiser emite esos números en secuencia, Alana es el condominio con folio más reciente de Bay Harbor Islands. Los edificios más nuevos de los que se habla en la isla aún no han llegado al rol fiscal: La Baia, al otro lado de la isla, todavía figura como una sola terreno vacío parcela.

Por qué esto le importa en la práctica: si busca en el condado por dirección concluirá que este edificio no existe, y si se apoya en un portal que hace lo mismo, es posible que le muestren cifras conciliadas desde otro lugar. Cada vivienda aquí tiene un folio que comienza con 13-2227-129. Pídalo, y verifique el precio que le cotizaron contra la escritura.

Cómo se construyó Alana: un proyecto que se entregó por nada

Este edificio casi no se hizo, y el registro de eso es público.

El predio fue reunido por Ambienta Developers, una firma de Santiago encabezada por Claudio Cordero, por aproximadamente $5.9 millones a partir de 2018. Las ventas se lanzaron en marzo de 2021 con el nombre Ambienta, a precios de $761,000 a $1.2 millones. El desarrollador no pudo asegurar el financiamiento de la construcción y se topó con costos crecientes, y nunca se inició la obra.

En mayo de 2022, The Real Deal informó que Alta Developers se hizo cargo del proyecto sin costo alguno — Ambienta se lo cedió en lugar de venderlo — con aproximadamente 20 de las 30 viviendas ya preevendidas. Alta, encabezada por Raimundo Onetto, lo rebautizó como Alana y le cambió los precios, subiendo los precios de lista hasta aproximadamente 30%. Para el relanzamiento, los precios comenzaban en $1.27 millones.

La construcción comenzó en mayo de 2023. El 1 de agosto de 2023 Alta cerró un préstamo de construcción de $20.3 millones de LV Lending, el prestamista privado de Miami encabezado por Camilo Niño. El certificado temporal de ocupación (TCO) se emitió el 6 de febrero de 2025.

El registro de escrituras muestra cómo cayó ese cambio de precios. La oferta de Ambienta de 2021 abrió en $761,000. El precio más bajo que Alana ha registrado es de $985,000, y la mediana es $1,400,000. ⚠️ Observe también que el piso registrado es menor que el “desde $1.27 millones” que anunció el relanzamiento — dos de las veintitrés escrituras quedaron por debajo de $1.11 millones. Un precio de entrada anunciado es una posición de marketing; la escritura es la transacción.

Créditos de diseño, del desarrollador y del registro del sector: arquitectura de Revuelta Architecture International (Luis Revuelta), paisajismo de David J. Odishoo, interiores acreditados por Alta a Raymond Nicolas, ventas y marketing a cargo de Fortune Development Sales. Amenidades publicadas en el TCO: un sky lounge en la azotea con cocina de verano, una piscina y solárium en la azotea, un jardín de meditación y yoga, un área de ejercicio al aire libre, un gimnasio interior, un salón social para residentes y un área de juegos infantiles.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda nueva, pequeña y de baja densidad en Bay Harbor Islands y valora eso por encima del frente al agua. Treinta viviendas en cinco pisos residenciales es un edificio de baja densidad. Todo es nuevo: techo nuevo, sistemas nuevos, envolvente nueva, sin mantenimiento diferido y sin un reloj de recertificación a la vista. Viviendas de dos y tres recámaras de entre 1,229 y 1,662 pies cuadrados a una mediana de $1.4 millones es, en términos de Miami-Dade de 2026, un lugar realmente razonable donde aterrizar.

Le conviene mal a un comprador que necesita una valuación de reventa. No hay ni una reventa en el edificio. Cuando llegue el momento de vender — o refinanciar — los comparables vendrán de Bijou, Kai, ONDA y el resto de la isla, y como muestra la tabla de arriba, esos edificios se ubican entre $838 y $1,369 el pie según el producto. Debe esperar que la conversación sobre la valuación sea una discusión, y debe esperar que lo sea durante varios años.

Y le conviene mal a un comprador que no quiere compartir un edificio con su desarrollador. Siete de treinta viviendas no tienen escritura. Mientras no la tengan, las decisiones sobre la asociación — el presupuesto, las reservas, la transición del control — se toman en un edificio donde un bloque sustancial quizá siga en un solo par de manos. Eso es normal en un condominio joven y no es un escándalo. Es simplemente algo que hay que incluir en el precio, y sobre lo cual hacer preguntas directas antes de firmar.

Tres cosas que debe obtener por escrito antes de comprometerse aquí: la lista actual de unidades del desarrollador y si se están pagando las cuotas completas sobre ellas; el presupuesto y la posición de reservas de la asociación, incluido su estudio de reservas estructurales; y las reglas propias de la declaración sobre arrendamiento, que rigen lo que usted puede hacer con la vivienda sin importar lo que alguien le diga que el edificio “permite”.

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Alana se terminó en 2025 y ya no es un edificio en preventa. Más información sobre cómo comprar aquí con Josh Stein.

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Alana Bay Harbor Islands Amenidades

• Edificio residencial boutique de siete pisos diseñado por la firma de arquitectura de renombre internacional Revuelta Architecture International

• 30 residencias de dos y tres recámaras de 1,229 a 1,662 pies²

• Lobby de doble altura con área de espera privada

• Diseño moderno y minimalista con fachada exterior de vidrio

• Exuberantes jardines en toda la propiedad diseñados por el renombrado David J. Odishoo

• Wi-Fi de alta velocidad en todas las áreas comunes

• Oasis en la azotea de 360 grados para disfrutar al aire libre

• Piscina con borde infinito

• Espacio de yoga y meditación al aire libre

• Área de juegos infantiles

• Gimnasio completamente equipado con equipo de cardio y de entrenamiento con pesas

• Salón social para residentes con bar, televisores de pantalla grande y asientos tipo lounge, ideal para eventos o reuniones de cualquier tipo

• Impresionante lobby de doble altura con asientos de recepción

El Oasis en la Azotea de Alana

• Sky Lounge al aire libre con bar y múltiples áreas de asientos

• Dos cocinas de verano para comidas al aire libre con familia y amigos

• Elegante piscina curva a medida y jacuzzi integrado a nivel de la cubierta

• Piscina enmarcada en vidrio y solárium de madera con vistas despejadas al agua y al horizonte

• Iluminación elegante, áreas de sombra y espacios ajardinados para el máximo confort de día y de noche

• Área de juegos al aire libre para niños y familias

• Espacio de jardín zen para yoga u otras actividades tranquilas

Alana Bay Harbor Islands Precios

Los precios de venta registrados en Alana van de $985,000 a $2,200,000, mediana $1,400,000 — el registro de escrituras del condado de Miami-Dade de las 23 viviendas que se han cerrado, consultado el 26 de agosto de 2026. Vea el registro de escrituras arriba.