Brickell Arch

Qué consta en el registro del condado en 1395 Brickell Avenue

Consulté los 120 registros de folio que el Miami-Dade County Property Appraiser tiene para 1395 Brickell Avenue el 23 de septiembre de 2026, uno por uno, y la cuenta coincidió con el total del propio condado. Lo que aparece no es lo que uno esperaría de un condominio de Brickell.

116 de los 120 folios llevan el código de uso del DOR HOTEL OR MOTEL : CONDOMINIUM. Los cuatro restantes son una parcela de oficinas de varios pisos, una parcela hotelera-comercial, una parcela comercial de condominio hotelero y un folio de referencia. El nombre de la declaración registrada en los folios residenciales es MAYFIELD CONDO — un nombre legal que difiere del nombre comercial, lo cual es habitual en Miami-Dade y es la razón por la que este edificio es fácil de perder en una búsqueda del condado. El condado registra el año de construcción como 2003, el municipio como Miami, y la zonificación de cada uno de los 120 folios como HIGH DENSITY MIX USE.

Esos 116 folios están distribuidos como viviendas, no como llaves de hotel. El condado registra 62 folios de una recámara, 30 de dos recámaras, 14 estudios y 10 de tres recámaras . Van de 481 a 2,841 pies cuadrados, con una mediana de 829 pies cuadrados. En el rol de 2026 están avaluados de $273,163 a $1,715,753, mediana $473,100, con un total de $63,047,857.

Kohn Pedersen Fox, los arquitectos del edificio, describen el proyecto en su propio sitio web como 116 unidades residenciales junto con 203 habitaciones de hotel. El rol del condado registra 116 folios bajo la clasificación de distribución residencial, la misma cifra.

El registro de precios, y por qué las dos medianas no coinciden

En los 116 folios residenciales el condado tiene 505 filas de venta. Filtradas a transacciones calificadas entre partes independientes por encima de $10,000, son 376 filas, y al colapsar las transferencias en bloque de modo que una escritura que abarca varios folios cuente una sola vez (cuatro de ellas lo hacen), resultan 260 transacciones distintas desde que abrió el edificio. Aquí están los últimos cuatro años.

Lea las dos columnas de precio una contra la otra, porque dicen cosas opuestas. El precio de venta mediano cayó 4.1% entre 2023 y 2025. El precio mediano por pie cuadrado subió cada año en ese mismo lapso, y en 2026 ($785) es de nuevo más alto que en 2023 ($723).

Ambas cosas son ciertas, y la segunda es la que importa. Un precio mediano es una afirmación sobre qué viviendas se vendieron por casualidad, no sobre cuánto valen, y en un edificio cuyas plantas van de un estudio de 481 pies cuadrados a una de tres recámaras de 2,841 pies cuadrados, la mezcla de viviendas que se comercializan puede moverlo. Aquí el tamaño mediano de las viviendas vendidas casi no cambió (830, 826 y 827 pies cuadrados en 2023, 2024 y 2025), así que la mezcla no explica por completo la diferencia. Con 13, 8 y 9 ventas en esos años, unas pocas ventas en uno u otro sentido mueven ambas medianas.

Mi lectura honesta es que la dirección es real y la magnitud es incierta. Nueve ventas calificadas en 2025 y trece en 2023 bastan para ver una dirección y no bastan para poner un porcentaje con confianza. 2026 es un año incompleto y solo registra cuatro ventas calificadas — no sacaría ninguna conclusión de esa fila, más allá de notar que no contradice la tendencia.

La liquidez es poco notable en el mejor sentido. Treinta y cuatro ventas calificadas en cuatro años frente a 116 viviendas equivalen a aproximadamente una vivienda de cada 14 que cambia de manos cada año. Es una rotación normal de condominios. Debería poder comprar aquí sin esperar, y vender aquí sin descubrir que el edificio nunca se comercializa.

¿Significa la clasificación de hotel que se puede rentar a corto plazo?

Esta es la pregunta con la que la gente llega a este edificio, y merece una respuesta directa sobre lo que el registro público resuelve y lo que no.

Lo que el registro establece: Miami-Dade County clasifica 116 de los 120 folios aquí como HOTEL OR MOTEL : CONDOMINIUM — el código de uso que aplica al alojamiento transitorio, no el código de condominio residencial que aplica a una torre de condominios convencional de Miami. El condado zonifica cada folio como HIGH DENSITY MIX USE. Un hotel con licencia ha operado dentro del edificio de manera continua desde que abrió: operó como el Conrad Miami durante la mayor parte de dos décadas, reabrió como Hotel AKA Brickell en septiembre de 2023, y debutó como Brickell Arch, a Luxury Collection Hotel el 14 de abril de 2026 con 201 habitaciones a cargo de HEI Hotels & Resorts. Kohn Pedersen Fox diseñó la torre con 203 habitaciones de hotel y 116 residencias en una misma estructura, separadas por un atrio de 11 pisos que comienza en el piso 25.

Lo que el registro no establece: un código de uso del DOR es una clasificación fiscal. No es un permiso. Que un propietario en particular pueda rentar su vivienda a corto plazo lo rigen la declaración del condominio y las reglas vigentes de la asociación, y los requisitos de zonificación y licencias de la propia City of Miami, y el condado no publica nada de esto ni he podido obtenerlo de una fuente primaria. La búsqueda de registros oficiales del Clerk no es accesible por máquina, y el código de zonificación de la Ciudad se sirve mediante una aplicación que no puedo leer programáticamente.

Por eso no le diré que este edificio permite la renta de corto plazo, y vería con sospecha cualquier sitio que le diga que sí sin mostrarle la declaración. Lo que sí le diré es exactamente qué pedir. Antes de comprar aquí pensando en ingresos por renta, obtenga por escrito tres documentos: la declaración de condominio registrada y sus enmiendas, las reglas de renta vigentes de la asociación, incluida cualquier disposición de estancia mínima, y la confirmación del certificado de uso de la City of Miami que aplica a su unidad específica. Si un vendedor o un agente no puede presentar los tres, usted todavía no sabe lo que está comprando.

A quién le conviene este edificio, y a quién le conviene mal

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda pequeña y bien ubicada en Brickell dentro de un edificio con servicios, y que está cómodo con que el condado trate el activo como alojamiento. Con una mediana de 829 pies cuadrados y un valor catastral mediano de 2026 inferior a $475,000, este es un punto de entrada accesible en la propia Brickell Avenue, y el registro por pie cuadrado se ha movido a favor del propietario cada año desde 2023.

Le conviene mal a quien quiera un edificio tranquilo y puramente residencial. Doscientas una habitaciones de hotel comparten la estructura, el lobby y la terraza de amenidades. Ese es el intercambio: el nivel de servicio existe porque existe el hotel. También le conviene mal a un comprador que necesita certeza de financiamiento sin verificar primero — los prestamistas tratan de forma distinta las unidades clasificadas como condominio-hotel que los condominios ordinarios, y algunos no prestarán sobre ellas en absoluto. Aclare eso con su prestamista antes de hacer una oferta, no después.

Si está vendiendo aquí, el número con el que debe abrir no es el precio de venta mediano, porque cayó entre 2023 y 2025 por razones que no tienen nada que ver con su vivienda. Abra con el precio por pie cuadrado, que ha subido cada año desde 2023, y esté listo para mostrarle al comprador los mismos tres documentos de arriba. En un edificio que el condado clasifica como alojamiento, el vendedor que tiene los papeles listos es el que cierra.

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