250 Wynwood

Lo que registra el condado en 250 NW 24th Street

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 15 folios en 250 NW 24th Street, todos en una sola declaración, 250 WYNWOOD CONDO. Once son residencias, tres son locales comerciales y uno es un folio de referencia. Las participaciones de elementos comunes de la declaración cierran en 99.9994% — completas a cuatro decimales.

Las viviendas son sustanciales: 720 a 2,821 pies cuadrados con una mediana de 1,420. Diez son de dos recámaras y una es de tres; no hay estudios ni departamentos de una recámara. El plano más pequeño, de 720 pies cuadrados, aparece tres veces y el de 1,420 pies cuadrados dos veces; el resto son únicos.

Para 2026 el condado avalúa las once viviendas en $6,805,216, una mediana de $604,800 con un rango de $408,672 a $1,053,000.

Los tres folios comerciales importan más aquí que en un edificio más grande. Once residencias que comparten una declaración con tres unidades comerciales significa que el presupuesto de la asociación, sus reservas y sus decisiones se comparten entre un grupo muy pequeño, con propietarios comerciales que tienen una voz significativa. Vale la pena leer los documentos antes de comprar.

Una venta en cuatro años

El registro contiene quince transacciones calificadas en toda la historia del edificio. Diez de ellas se cerraron en 2015, cuando los departamentos se vendieron por primera vez de forma individual. Desde entonces: dos en 2021, dos en 2022, una en 2024.

Tres de las cuatro filas están vacías. Una venta calificada frente a once viviendas a lo largo de cuatro años es una tasa de rotación de aproximadamente un departamento por cada 44 por año, y la vivienda mediana aquí cambió de manos por última vez en 2015.

Podría haber publicado la cifra de 2024 por sí sola y dejar que pasara por el mercado. No es el mercado; es una sola escritura.

¿Qué se puede concluir realmente de este registro?

Tres cosas, y nada más.

Primero, la venta total de 2015 está bien documentada. Diez ventas en pocas semanas de ese octubre y noviembre, agrupadas entre aproximadamente $436 y $595 por pie cuadrado, encabezadas por $1,229,500 por la vivienda de 2,821 pies cuadrados ($436/pie²) y $1,073,000 por una vivienda de 1,804 pies cuadrados ($595/pie²). Es una instantánea real y densa de lo que valía el edificio hace once años.

Segundo, las pocas operaciones desde entonces han sido más altas. $737,000 por una vivienda de 1,420 pies cuadrados en julio de 2021 ($519/pie²), $720,000 por una de 1,407 pies cuadrados en abril de 2022 ($512/pie²), y la venta de 2024 a $715 por pie cuadrado. Todas están por encima de lo que obtuvo en 2015 el tamaño equivalente.

Tercero — y este es el límite — cinco transacciones a lo largo de once años no pueden establecer una tasa de apreciación. La dirección probablemente es real, porque todas las ventas posteriores a 2015 apuntan en el mismo sentido. La magnitud no es algo a lo que yo pondría una cifra, y cualquier cifra de crecimiento anual que le citen aquí se ha derivado de menos ventas de las que produce una sola semana en un edificio activo.

Las propias valuaciones del condado para 2026 son la única valoración actual que cubre las once viviendas, con una mediana de $604,800.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Once viviendas de dos y tres recámaras con una mediana de 1,420 pies cuadrados, sobre locales comerciales en Wynwood, es algo específico, y el registro del condado muestra qué tan pocas veces ha cambiado de manos una de estas viviendas. Si eso es lo que usted busca, este edificio lo ofrece.

No le conviene si necesita descubrir el precio de mercado o una salida. Con una venta en cuatro años, prácticamente no hay nada contra qué fijar precio — usted negociaría a partir de la valuación del condado y de la expectativa del vendedor. Y cuando llegue el momento de vender, hereda el mismo problema desde el otro lado.

Tampoco le conviene si no ha leído los documentos del condominio. En un edificio de once viviendas y tres locales, un pequeño número de propietarios controla el presupuesto, y una derrama importante se divide entre once en lugar de entre doscientos.

Si usted vende aquí, su evidencia más sólida es el patrón posterior a 2015: cada departamento que se ha vendido desde la venta total se ha vendido por encima del nivel de esa venta. Es algo justo para mostrar a un comprador. Lo que no puede hacer es ponerle una tasa de crecimiento, y el agente de un comprador detectará una que se haya fabricado a partir de cinco escrituras.

250 Wynwood — Preguntas Frecuentes

¿Cuántos departamentos hay en 250 Wynwood?

Once, junto con tres locales comerciales y un folio de referencia en la misma declaración. La declaración cierra en 99.9994% de sus elementos comunes, por lo que ese conteo está completo.

¿A cuánto se han vendido recientemente las unidades aquí?

Ha habido una venta calificada en los últimos cuatro años: $515,000 en 2024, a $715 por pie cuadrado. No se vendió nada en 2023, 2025 ni 2026. Antes de eso, $737,000 en julio de 2021 y $720,000 en abril de 2022. Ese es todo el registro reciente.

¿Han subido los precios desde que se vendió todo el edificio en 2015?

Todas las ventas desde 2015 han estado por encima del nivel equivalente de 2015, por lo que la dirección probablemente es real. Pero solo hay cinco a lo largo de once años, lo que no basta para sustentar una tasa de apreciación. Tome con cautela cualquier cifra de crecimiento anual que le citen para este edificio.

¿Qué tan grandes son los departamentos?

De 720 a 2,821 pies cuadrados con una mediana de 1,420. Diez son de dos recámaras y una es de tres. No hay estudios ni departamentos de una recámara en el edificio.

¿Importa que haya locales comerciales en la misma declaración?

Puede importar. Once residencias que comparten un condominio con tres unidades comerciales significa que un grupo pequeño controla el presupuesto y las reservas, y los propietarios comerciales tienen una voz significativa en él. Una sola derrama grande se divide entre once en lugar de entre cientos de propietarios. Lea la declaración y las finanzas de la asociación antes de comprometerse.

¿Cuánto tiempo podría tomar vender aquí?

El registro no puede responder eso directamente, pero una venta calificada en cuatro años frente a once viviendas es una tasa de rotación de aproximadamente un departamento por cada 44 por año, y la vivienda mediana cambió de manos por última vez en 2015. Planee un plazo largo y un grupo reducido de compradores.

¿Le interesa vender en 250 Wynwood?

Conozca más sobre cómo vender su condominio en 250 Wynwood con Josh Stein.

ESTOY LISTO