Cuánto cuesta realmente Coconut Grove
Los precios de lista son opiniones. Esto es lo que los compradores realmente pagaron — cada venta calificada entre partes independientes en el registro del condado, en los edificios de Coconut Grove que seguimos.
2026 a la fecha−17.2%vs. máximo de 2025
893 viviendas en 6 declaraciones de condominio en el registro del condado. Mediana de ventas calificadas entre partes independientes, directamente del rol — no la estimación de un portal, y no de todo el vecindario: son los edificios que seguimos.
¿Ganaron dinero los propietarios? · 741 reventas en el registro
Torre residencial moderna de vidrio en Coconut Grove vista desde la calle
Vista aérea de Coconut Grove al atardecer — denso dosel arbóreo en primer plano con torres y la bahía al fondo
Vista aérea de Coconut Grove, Miami
Vista aérea de Coconut Grove, Miami
Vista aérea de Coconut Grove, Miami
Miami City Hall en Dinner Key, Coconut Grove
Cada edificio que seguimos en los condominios de Coconut Grove
6 condominios que seguimos en Coconut Grove, según el rol del condado. 6 de ellos tienen página de edificio.
Vista aérea de Coconut Grove, Miami
Vista aérea de Coconut Grove, Miami
Vista aérea de Coconut Grove, Miami
Vista aérea de Coconut Grove, Miami
Vista aérea de Coconut Grove, Miami
Vista aérea de Coconut Grove, Miami
Vista aérea de Coconut Grove, Miami
El mercado de 2026 y la división que importa. Cada venta que Miami-Dade County ha registrado en 6 declaraciones y 893 viviendas — lo que pagaron los compradores, no lo que piden los vendedores.
El registro del condado
Cuánto cuesta realmente Coconut Grove
6 declaraciones de condominio. 893 viviendas. Cada venta que Miami-Dade County ha registrado en ellas.
Todos los demás le muestran lo que piden los vendedores. Esto le muestra lo que pagaron los compradores.
2026 a la fecha -17.2% vs. máximo de 2025
¿Ganaron dinero los propietarios?
741 viviendas de Coconut Grove se han comprado y vuelto a vender en el registro entre partes independientes. Así les fue.
Cifras brutas — la diferencia entre dos precios registrados, antes de comisiones, impuestos, cuotas y costos de tenencia. Se excluyen las ejecuciones hipotecarias y las daciones en pago: ambas transacciones deben ser ventas calificadas entre partes independientes.
Cada edificio, según su precio por pie cuadrado
Clasificados según las ventas de 2026. Toque cualquier edificio para ver su registro completo — la tabla de cuatro años, los resultados de las reventas y lo que tiene el condado.
Método. Cada declaración de condominio en Coconut Grove se obtuvo folio por folio del Miami-Dade County Property Appraiser y se filtró a viviendas residenciales, excluyendo unidades comerciales, de estacionamiento, cabañas y bodegas. Cada declaración se contrasta con sus participaciones en los elementos comunes, que por ley suman 100%, para confirmar que no falta ninguna parte de un edificio. Las transferencias en bloque y de portafolio se excluyen por completo. Son ventas cerradas, no listados activos, y 2026 es un año incompleto.
- Las casas y los condominios han intercambiado papeles aquí, y casi nadie lo dice. El terreno unifamiliar ha subido 50.5% en tres años — una mediana de $1,219 por pie cuadrado en el primer trimestre de 2026 frente a $810 en 2023 — mientras que los condominios subieron apenas 11.5% en el mismo período, a $1,226.
- La oferta cuenta la misma historia dos veces. Las casas unifamiliares están en 6.5 meses — neutral de manual. Los condominios están en 10.9 meses, lo que es una señal de cautela para los vendedores y una ventaja para los compradores.
- La debilidad de los condominios no es un problema de oferta. Menos de 400 unidades nuevas de condominio tienen programada su llegada en todo el periodo de 2026 a 2028. Es lo opuesto a Edgewater, y cambia la forma en que debe leer el descuento.
- El segmento trofeo es un mercado completamente aparte. Los precios trofeo tierra adentro se han mantenido en alrededor de $2,150 por pie cuadrado desde 2024. El frente al agua estableció un nuevo techo de $6,913 por pie cuadrado en enero de 2026 en 3085 Munroe Drive. Park Grove se ha vendido hasta en $3,850.
- El Grove no es realmente un solo vecindario. El frente a la bahía, el centro del pueblo, las calles arboladas tierra adentro y las islas con acceso controlado tienen precios y comportamientos lo bastante distintos como para que una sola mediana diga muy poco.
+50.5% unifamiliar, 3 años | +11.5% condominios, 3 años | 6.5 meses de inventario, casas | 10.9 meses de inventario, condominios |
El mercado de 2026 y la división que importa
Coconut Grove suele venderse por su ambiente — el dosel arbóreo, la vela, el pueblo. El ambiente es real. Pero la cifra que debería decidir su estrategia es la brecha entre lo que ha pasado con el terreno y lo que ha pasado con los departamentos.
Unifamiliar. El precio mediano por pie cuadrado llegó a $1,219 en el primer trimestre de 2026, frente a $810 en 2023. Eso es 50.5% en tres años, y es una historia de terreno: los compradores pagan por el lote, el dosel arbóreo y la ubicación, y luego construyen o remodelan según su propio estándar. Los meses de inventario son 6.5 — justo en la línea divisoria convencional, sin favorecer a ninguna de las partes.
Condominios. El precio mediano por pie cuadrado llegó a $1,226 en el primer trimestre de 2026, frente a $1,100 en 2023 — 11.5% en esos mismos tres años. Los meses de inventario son 10.9, ya bien dentro del territorio de mercado de compradores.
Así que las dos clases de activos están ahora en medianas por pie cuadrado casi idénticas, habiendo llegado ahí por trayectorias completamente distintas. El terreno se ha disparado. Los departamentos no.
Por qué el descuento de los condominios aquí es distinto al de Edgewater
Esta es la parte en la que vale la pena detenerse, porque el mismo titular — meses de inventario de dos dígitos — significa dos cosas totalmente distintas en los dos vecindarios.
En Edgewater, la debilidad es un asunto de oferta. Varios miles de unidades siguen en construcción o aprobadas, y llegan a un mercado que ya carga con doce a veinte meses de inventario. El descuento allá está fijado frente a más competencia por venir.
En Coconut Grove, menos de 400 unidades nuevas de condominio están programadas entre 2026 y 2028 en total. No hay una oleada detrás de este. Los 10.9 meses de inventario reflejan la demanda actual frente al inventario existente — no un excedente del pipeline.
Esa distinción debería cambiar su supuesto de tiempo de tenencia. Un mercado débil sin nueva oferta detrás suele resolverse más rápido que un mercado débil con tres años de entregas aún por llegar.
Las medianas subieron mientras los promedios bajaron — qué significa realmente
Un detalle que vale la pena señalar, porque confunde a la gente. El precio promedio por pie cuadrado en el Grove ha ido bajando aun cuando las medianas subieron: los condominios promediaron $1,672 en 2024 y $1,616 en 2025; las unifamiliares promediaron $1,207 en 2024 y $1,168 en 2025.
Eso no es que el mercado caiga. Es la mezcla. En un vecindario donde un puñado de ventas trofeo puede mover un promedio en cientos de dólares por pie, el promedio le dice qué propiedades se cerraron por casualidad, y la mediana le dice qué está haciendo el mercado. Lea la mediana. Trate con sospecha cualquier titular construido sobre el promedio.
El segmento trofeo es su propio mercado
Por encima de cierto nivel, el Grove deja de comportarse como un vecindario y empieza a comportarse como una pequeña colección de activos irrepetibles.
- Trofeo tierra adentro: alrededor de $2,150 por pie cuadrado, y notablemente estable — ha mantenido ese nivel de 2024 a 2026.
- Trofeo frente al agua: se estableció un nuevo nivel en enero de 2026 en 3085 Munroe Drive — $6,913 por pie cuadrado. Es más de tres veces el techo tierra adentro del mismo vecindario.
- Trofeo en condominio: Park Grove ha alcanzado $3,850 por pie cuadrado.
La brecha entre $2,150 tierra adentro y $6,913 sobre el agua es la declaración más clara de lo que vale hoy en Miami el frente directo a la bahía. Si lo que está comprando es agua, lea la guía de casas frente al agua en Miami antes de armar su lista corta — el atraque, la altura de los puentes y la profundidad del canal deciden más de estas compras que los pies cuadrados.
Los edificios
El producto de condominios más nuevo frente a la bahía en el Grove generalmente va de $1,100 a $2,800 o más por pie cuadrado, con las torres de marca y de arquitectos estrella en la parte alta de ese rango.
- Park Grove — el buque insignia de tres torres frente a la bahía, de Pelli Clarke Pelli. La referencia del Grove, y poseedor de su récord de precio en condominios.
- Grove at Grand Bay — las torres gemelas retorcidas de Bjarke Ingels Group. Arquitectónicamente el edificio más reconocible del vecindario.
- Mr. C Residences Coconut Grove — Arquitectonica, con servicio hotelero de marca incluido.
- Grove Isle — una isla privada con acceso controlado, y una de las muy pocas direcciones verdaderamente isleñas del lado continental de la bahía.
- Grovenor House — edificio de lujo de mediana altura ya establecido, por lo general de mejor valor por pie que los buques insignia más nuevos.
En el pipeline: Vita at Grove Isle, también de Bjarke Ingels Group; Four Seasons Private Residences Coconut Grove frente a la bahía; y The WELL Coconut Grove, un proyecto de bienestar de marca. Entre los tres suman la mayor parte del pipeline de menos de 400 unidades hasta 2028 — es decir, la nueva oferta del Grove en los próximos tres años es pequeña, de marca y cara.
Las partes del Grove y en qué se diferencian
- El frente a la bahía — donde están las torres insignia y las casas trofeo frente al agua. Este es el mercado que fijó el techo de $6,913 por pie cuadrado.
- El centro del pueblo — caminable, con restaurantes, CocoWalk y la marina. La razón por la que quienes podrían vivir en cualquier parte de Miami eligen el Grove.
- Las calles arboladas tierra adentro — arbolado antiguo, lotes grandes y el motor detrás del aumento de 50.5% en tres años en el valor del terreno. Los precios trofeo aquí rondan los $2,150 por pie cuadrado.
- The Moorings y los enclaves con acceso controlado — pequeños, privados y con operaciones tan poco frecuentes que los comparables son realmente escasos.
Si le gusta el dosel arbóreo y la arquitectura pero quiere una versión más grande y formal de eso, Coral Gables es la comparación natural. Si quiere el agua y la sensación de isla sin la densidad del continente, compare con Key Biscayne.
Cada edificio en Coconut Grove
El mercado de condominios del Grove es pequeño, con predominio del frente al agua e inusualmente resistente a la nueva oferta. Estos son los edificios con páginas en este sitio.
- Grove at Grand Bay
S. Bayshore Drive - Grovenor House
S. Bayshore Drive - Mr. C Residences
2655 S Bayshore Drive, Coconut Grove, Florida 33133 - Park Grove
S. Bayshore Drive - Grove Isle
Grove Isle Drive, Coconut Grove, Florida 33133 - Mr. C Residences Nuevo
S. Bayshore Drive, Coconut Grove, Florida 33133 - Mr. C Tigertail Residences Nuevo
2678 Tigertail Avenue, Coconut Grove, Florida 33133 - Residences at Vizcaya
Hiawatha Avenue, Coconut Grove, Florida 33133 - Vita Residences Nuevo
Grove Isle Drive, Coconut Grove, Florida 33133
Qué revisar antes de comprar en Coconut Grove
- Si va a comprar una casa, valore el terreno por separado de la casa. Con el terreno subiendo 50.5% en tres años y los precios trofeo tierra adentro en $2,150 por pie, una gran parte de lo que está pagando no tiene nada que ver con la construcción. Calcule cuánto cuesta demoler y reconstruir antes de pagar una prima por la remodelación de otra persona.
- Elevación y zona de inundación, calle por calle. El Grove va desde la orilla de la bahía hasta parte del terreno más alto de la costa de Miami-Dade. Dos casas a pocas cuadras de distancia pueden tener seguros muy distintos. Obtenga una cotización real desde temprano.
- Ordenanzas sobre árboles. El dosel arbóreo está protegido y limita lo que puede hacer con un lote. Si su plan implica retirar árboles maduros, confirme qué está permitido antes de redactar la oferta, no después.
- Elegibilidad (warrantability) en cualquier condominio más antiguo. Fannie Mae y Freddie Mac mantienen una lista no pública de proyectos sobre los que no otorgan crédito, y la cifra en el sur de Florida se ha duplicado aproximadamente en dos años. La Limited Review se eliminó el 3 de agosto de 2026, por lo que más edificios enfrentan ahora un escrutinio completo. Las unidades en edificios no elegibles se venden de forma habitual entre 15% y 30% por debajo de unidades comparables en edificios elegibles. La explicación completa está en la página de condominios en venta en Miami .
- Inspección de hito y fondeo de reservas. Las asociaciones que habían renunciado a las reservas debieron comenzar a fondearlas a partir del 1 de enero de 2026. Pida el informe y el estudio, no un resumen de ninguno de los dos.
A quién le conviene el Grove
Le conviene a un comprador que busca caminabilidad y arbolado antiguo en lugar de un nivel de amenidades de torre, y que está dispuesto a pagar por el terreno en lugar de por los acabados. Le conviene a quienes navegan y a los dueños de embarcaciones, para quienes la marina y la salida hacia la bahía son todo el punto.
Ahora mismo le conviene en particular a un comprador de condominio , porque ahí es donde está la ventaja — 10.9 meses de inventario, con casi nada de nueva oferta competidora que llegue antes de 2028.
Le conviene menos a un comprador de casa en este momento. El terreno ya se ha disparado 50% en tres años y el inventario es neutral. Ese no es un mercado que le regale a nadie un descuento.
Cómo lo abordaría yo
El Grove es uno de los pocos vecindarios de Miami donde la respuesta correcta depende realmente de qué clase de activo quiere, no solo de qué calle. Las casas ya se reajustaron de precio y se venden en equilibrio. Los departamentos no se han reajustado mucho, tardan más en venderse y no tienen una oleada de oferta detrás.
Llevo vendiendo bienes raíces en Miami desde 2002 y he cerrado más de mil millones de dólares en propiedades. Dígame si está comprando terreno o comprando una vista y le diré con claridad de qué lado de este mercado le corresponde estar, y cuáles tres edificios o calles valen su fin de semana.
Póngase en contacto, o lea más sobre cómo trabajo. Los mapas de vecindarios de Miami cubren las alternativas.
Bienes raíces en Coconut Grove: preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una vivienda en Coconut Grove?
Medido por pie cuadrado, las unifamiliares alcanzaron una mediana de $1,219 en el primer trimestre de 2026 y los condominios $1,226 — medianas casi idénticas, a las que se llegó de formas muy distintas. Las unifamiliares suben 50.5% en tres años desde $810 en 2023; los condominios suben 11.5% desde $1,100. Los precios trofeo son un mercado aparte: unos $2,150 por pie cuadrado tierra adentro, un récord de $6,913 por pie cuadrado establecido frente al agua en enero de 2026 y $3,850 en Park Grove.
¿Es Coconut Grove un mercado de compradores en 2026?
Para los condominios, sí — 10.9 meses de inventario está muy por encima de la línea de equilibrio de seis meses. Para las casas unifamiliares, no: 6.5 meses es neutral, sin favorecer a ninguna de las partes. Esa división es lo más útil que debe saber antes de empezar a buscar aquí.
¿Cuántos condominios nuevos se están construyendo en Coconut Grove?
Muy pocos. Menos de 400 unidades nuevas de condominio están programadas en todo el periodo de 2026 a 2028, en su mayor parte correspondientes a Vita at Grove Isle, Four Seasons Private Residences Coconut Grove y The WELL Coconut Grove. Esto importa: la debilidad de los condominios del Grove es una condición de demanda, no un exceso de oferta, que es lo opuesto a Edgewater.
¿Cuáles son los mejores edificios de condominios en Coconut Grove?
Los buques insignia son Park Grove, el proyecto de tres torres frente a la bahía de Pelli Clarke Pelli, que tiene el récord de condominios del vecindario en $3,850 por pie cuadrado, y Grove at Grand Bay, las torres gemelas de Bjarke Ingels Group. Mr. C Residences suma servicio hotelero de marca, Grove Isle ofrece una isla privada con acceso controlado y Grovenor House es por lo general de mejor valor por pie que los buques insignia más nuevos. El producto más nuevo frente a la bahía va, en términos generales, de $1,100 a $2,800 o más por pie cuadrado.
¿Por qué es tan caro Coconut Grove?
Porque se compra terreno y dosel arbóreo, no construcciones. El precio por pie cuadrado de las unifamiliares subió 50.5% en tres años mientras que los condominios subieron 11.5% en el mismo período — el movimiento está en el suelo, no en las estructuras. El arbolado protegido, la caminabilidad, la marina y una oferta fija de lotes hacen el resto.
¿Debo comprar una casa o un condominio en Coconut Grove?
Depende de qué lado de la división quiera. Las casas ya se reajustaron de precio, se venden con un inventario neutral de 6.5 meses y ofrecen poco margen de negociación. Los condominios casi no se han movido en tres años, están en 10.9 meses de inventario y casi no tienen nueva oferta competidora que llegue antes de 2028 — que es donde está actualmente la ventaja.
Fuentes
- Departamentos en venta en Coconut Grove — panorama de edificios y pipeline: edificios, arquitectos y el rango de precio por pie cuadrado frente a la bahía.
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