Condominios de Lujo en Miami · Coconut Grove · Grovenor House
Este edificio ha subido en cada año del registro.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 30 de septiembre de 2026
Verificado el 3 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Puntos Clave
- Grovenor House registró 6 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — con una mediana de $3,425,000, o $1,560 por pie cuadrado, según el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 11 de junio de 2026. ¿Es propietario en Grovenor House? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- Este edificio ha subido en cada año del registro — $1,327, $1,424, $1,534 y $1,566 por pie cuadrado — un aumento de 18.0% desde 2023.
- Un alza en cada año es poco común en el registro del condado: la mayoría de los edificios que mido han cedido terreno desde 2023.
- La ganancia se concentra en las viviendas más pequeñas — la planta de 1,756 pies cuadrados sube 27.8%, mientras que la de 2,640 pies cuadrados se ha mantenido en general estable.
- 166 residencias y ni un solo folio comercial — con las cuotas de elementos comunes sumando exactamente 100%, así que este es el condominio completo.
- La misma vivienda de 6,920 pies cuadrados se vendió dos veces en los cuatro años — $12,550,000 en junio de 2023 y $13,625,000 en enero de 2026 — un aumento de 8.6%.
- Aquí no hay unidades pequeñas — la vivienda más pequeña es de 1,595 pies cuadrados y la mediana es de 2,333.
Grovenor House, en cifras
Desarrollador: Ugo Colombo · Arquitecto: Revuelta Vega Leon Architects · Desde $2.3 millones. Fuente: el registro del edificio en este sitio.
2627 S. Bayshore Drive, Miami, Florida 33133 | Vecindario: Coconut Grove
Un precio por pie cuadrado que ha subido cada año
Ventas calificadas entre partes independientes del registro de Miami-Dade County Property Appraiser, consultado el 21 de agosto de 2026.
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 10 | $4,125,000 | $1,327 |
| 2024 | 11 | $3,100,000 | $1,424 |
| 2025 | 7 | $3,600,000 | $1,534 |
| 2026 a la fecha | 5 | $4,100,000 | $1,566 |
He medido una gran cantidad de edificios de Miami contra este registro y la mayoría ha perdido terreno desde 2023. Este lo ha ganado en cada año: $1,327, $1,424, $1,534, $1,566 por pie cuadrado — un aumento de 18.0%.
Observe lo que hace la columna de la mediana de precio en el mismo tramo. Cae de $4,125,000 a $3,100,000 y luego vuelve a subir a $4,100,000, lo que, leído por sí solo, le diría que el edificio se desplomó en 2024 y se recuperó. No hizo ninguna de las dos cosas. La vivienda mediana que se vendió en 2023 era de 2,640 pies cuadrados; en 2024 fue de 1,756. La columna de precio mide qué viviendas salieron al mercado. La columna por pie mide el mercado, y la columna por pie subió.
Cuatro años consecutivos moviéndose en la misma dirección importan más que el tamaño del movimiento. Un edificio que sube, baja y vuelve a subir suele estar hablando de su mezcla de ventas. Un edificio que sube cuatro años seguidos está diciendo algo sobre la demanda de esa dirección específica.
Lo que en realidad hay dentro del edificio
El condado tiene 166 folios en 2627 South Bayshore Drive, y cada uno de ellos es una residencia — sin unidades comerciales, sin estacionamiento, cabaña ni bodega avaluados por separado. Las cuotas de elementos comunes suman 100.0000%, así que este es el condominio completo y no falta nada en las cifras de esta página.
La mezcla se inclina hacia viviendas de tamaño familiar: 76 de tres recámaras, 64 de dos recámaras y 26 de cuatro recámaras, y ningún estudio ni de una recámara en absoluto. La residencia más pequeña es de 1,595 pies cuadrados, la más grande de 7,061, y la mediana es de 2,333.
Cuatro planos de piso concentran la mayor parte del edificio: 2,640 pies cuadrados (48 viviendas), 1,756 (42), 1,595 (22) y 2,333 (22). Esa concentración es lo que permite a esta página comparar lo semejante con lo semejante en lugar de promediar en un edificio que abarca cuatro veces y media en tamaño.
Los valores catastrales de 2026 van de $541,054 a $10,184,463, con una mediana de $2,039,816.
La liquidez es ordinaria para un edificio de este tipo: 33 ventas calificadas en cuatro años, aproximadamente una vivienda de cada veinte al año. Suficiente para fijar precios contra ellas, no tanta como para que el edificio rote.
Dónde está la ganancia y dónde no
El aumento de cuatro años es real, pero no está repartido de manera uniforme, y si está comprando una vivienda específica esa distinción lo es todo.
| Plano de piso | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|---|
| 1,756 pies² (42 viviendas) | $1,192 | $1,424 | $1,407 | $1,523 |
| 2,640 pies² (48 viviendas) | $1,562 | $1,570 | $1,700 | $1,553 |
La planta de 1,756 pies cuadrados sube 27.8% en los cuatro años, sobre trece ventas — la evidencia comparable más profunda del edificio. La planta de 2,640 pies cuadrados, que es la cohorte más grande con 48 viviendas, ha ido $1,562, $1,570, $1,700, $1,553 — subió y luego volvió a más o menos donde empezó, sobre nueve ventas.
Así que la versión honesta de “Grovenor House sube 18%” es esta: las viviendas de dos recámaras han subido con fuerza y las viviendas más grandes de tres recámaras se han mantenido estables. Ambas cosas son más útiles para un comprador que el promedio del edificio, y solo una de ellas respalda pagar de más.
Las viviendas más grandes tienen su propio registro, y es bueno. La misma residencia de 6,920 pies cuadrados se vendió por $12,550,000 en junio de 2023 y de nuevo por $13,625,000 en enero de 2026 — la misma vivienda, un aumento de 8.6% en dos años y medio, que es un viaje de ida y vuelta tan limpio como el registro del condado llega a producir. Una segunda vivienda de 6,920 pies cuadrados se vendió en $11,250,000 en abril de 2025.
Una salvedad sobre las cifras recientes. 2026 se apoya en cinco ventas y 2025 en siete, así que las dos últimas filas de la tabla principal son más delgadas que las dos primeras. Lo que me deja tranquilo al presentar la tendencia es que no depende de ellas: si se quita 2026 por completo, el edificio aun así pasó de $1,327 a $1,424 y a $1,534 a lo largo de tres años bien poblados, una ganancia de 15.6% sobre 28 ventas. La cifra de 2026 extiende un patrón que ya estaba establecido en lugar de crear uno.
También debo decir con claridad lo que no está en el registro del condado: el número de pisos, el arquitecto y el detalle de amenidades. El recuadro de abajo los toma de la propia página del arquitecto y de The Real Deal, no del Property Appraiser.
A quién le conviene este edificio
Le conviene a un comprador que quiere una vivienda genuina de dos o tres recámaras en South Bayshore Drive y le importa comprar algo con demanda demostrable. Aquí no hay inventario de pequeños inversionistas que diluya el edificio — la vivienda más pequeña es de 1,595 pies cuadrados — y con cuatro años de evidencia del condado el precio por pie cuadrado aquí ha subido en cada año.
Le conviene mal a quien busca una ganga, y en particular si está viendo la planta de dos recámaras. Esa es la parte del edificio que ya subió, 27.8% en cuatro años, y estaría comprando en lo más alto de su propio rango. El mejor valor en este registro es la vivienda más grande, de 2,640 pies cuadrados, que se ha mantenido estable en el mismo periodo mientras el resto del edificio subió — esa es una brecha sobre la que vale la pena preguntar en lugar de darla por sentada.
Para un inversionista el panorama es razonable más que excepcional. Aproximadamente una vivienda de cada veinte se vende al año, lo que basta para salir sin esperar pero no para elegir el momento. Combinado con una tendencia al alza por pie, es un par razonable de características.
Si vende aquí, la tendencia de cuatro años está de su lado, pero fije el precio contra su propia planta, no contra el edificio. Una vivienda de 1,756 pies cuadrados y una de 2,640 pies cuadrados se han movido de manera distinta durante tres años, y un comprador preparado llegará con el mismo registro del condado que yo he usado. Pídame los comparables de su línea específica antes de fijar un número.
Grovenor House — Preguntas Frecuentes
¿En cuánto se han vendido las viviendas de Grovenor House en los últimos 12 meses?
Se registraron 6 ventas en el registro de Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, con una mediana de $3,425,000 ($1,560 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 11 de junio de 2026. Son cierres registrados, no precios de lista. Si es propietario en Grovenor House y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, escriba a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Están subiendo los precios en Grovenor House?
Sí, en cada año medido. El precio mediano por pie cuadrado fue de $1,327 en 2023, $1,424 en 2024, $1,534 en 2025 y $1,566 hasta ahora en 2026, una ganancia de 18.0%.
¿Por qué cae el precio mediano en 2024 si los precios subieron?
Porque se vendió un conjunto distinto de viviendas. La vivienda mediana que se vendió en 2023 era de 2,640 pies cuadrados; en 2024 fue de 1,756. La columna del precio mediano sigue el tamaño de lo que salió al mercado, no el precio del mercado. El precio mediano por pie cuadrado controla eso, y subió cada año.
¿Qué viviendas de Grovenor House han subido realmente?
Sobre todo las más pequeñas. La planta de 1,756 pies cuadrados — 42 viviendas, trece ventas, la evidencia más profunda del edificio — sube 27.8% en los cuatro años. La planta de 2,640 pies cuadrados, la cohorte más grande con 48 viviendas, fue de $1,562, $1,570, $1,700 y $1,553 por pie cuadrado: subió y luego volvió a donde empezó.
¿Qué tan confiable es esa tendencia?
Los dos primeros años están bien respaldados, con diez y once ventas calificadas. 2025 se apoya en siete y 2026 en cinco, así que son las filas más débiles. Pero el aumento no depende de ellas: si se quita 2026, el edificio aun así ganó 15.6% a lo largo de tres años sobre 28 ventas.
¿Cuántas residencias hay y qué tan grandes son?
166, y cada folio de la declaración es una residencia — sin unidades comerciales ni estacionamiento o bodega avaluados por separado. Las viviendas van de 1,595 a 7,061 pies cuadrados con una mediana de 2,333. La mezcla es de 76 de tres recámaras, 64 de dos recámaras y 26 de cuatro recámaras, sin ningún estudio ni de una recámara en absoluto.
¿Cuál es la venta más cara de Grovenor House?
$13,625,000 en enero de 2026, por una residencia de 6,920 pies cuadrados a $1,969 por pie cuadrado. La misma vivienda se vendió por $12,550,000 en junio de 2023, así que el registro del condado contiene un viaje de ida y vuelta limpio sobre ella — un aumento de 8.6% en dos años y medio.
¿Qué muestra el registro de ventas sobre los precios de Grovenor House?
El precio mediano por pie cuadrado subió en cada año del registro, de $1,327 en 2023 a $1,566 hasta ahora en 2026 (un aumento de 18.0%), y solo de 2023 a 2025 sube 15.6% sobre 28 ventas. No es parejo entre viviendas: la planta de 1,756 pies cuadrados subió 27.8% sobre trece ventas, mientras que la de 2,640 pies cuadrados fue de $1,562, $1,570, $1,700 y $1,553 sobre nueve. El registro muestra lo que se ha cerrado, no lo que pasará después.
Sources and further reading
Grovenor House se completó en 2005 — 32 pisos, 166 residencias por CMC Group (Ugo Colombo), diseñado por Revuelta Architecture International. Vidrio de piso a techo hacia terrazas profundas, vestíbulos de elevador privados y una cancha de tenis en el sitio. La cifra de 166 residencias coincide exactamente con el conteo de folios del Property Appraiser. Operación reciente: la unidad 3001 en $11.25 millones, aproximadamente $1,626 por pie cuadrado, abril de 2025. Nota: el Property Appraiser registra 2005 para 130 viviendas y 2006 para las otras 36; el propio registro del arquitecto dice 2006. Casi todas las primeras ventas (163 de 166 viviendas) se cerraron en 2006.
Verificado el 3 de agosto de 2026. Fuente: Revuelta Architecture International y The Real Deal, 29 Apr 2025
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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