Mr. C Residences

Lo que registra el condado en Mr. C Residences

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados dos declaraciones de condominio separadas en este sitio, ambas derivadas de una sola parcela maestra bajo un mismo convenio maestro:

Cada folio de ambas declaraciones es una vivienda. No hay folio comercial, ni de estacionamiento ni de bodega dentro de ninguno de los dos condominios — las dos parcelas comerciales del sitio quedan fuera de ambas declaraciones y no se cuentan arriba. Como las participaciones cierran al 100% en cada torre, no falta nada en ninguna de las dos consultas.

Las dos torres no son el mismo producto. Bayshore tiene 95 viviendas que van de 555 a 7,688 pies cuadrados, mediana 905. Tigertail tiene 134 que van de 563 a 4,172 pies cuadrados, mediana 1,187. Así que Tigertail es la torre de mediana más grande, pero Bayshore contiene los casos extremos en ambos extremos — nueve estudios y una sola de cinco recámaras.

La combinación de recámaras se lee en consecuencia. Bayshore: 9 estudios, 12 de una recámara, 43 de dos recámaras, 21 de tres recámaras, 9 de cuatro recámaras, 1 de cinco recámaras. Tigertail: 3 estudios, 23 de una recámara, 66 de dos recámaras, 40 de tres recámaras, 2 de cuatro recámaras. Las de dos recámaras son el grupo más grande en ambas torres.

Para 2026 el condado avalúa el desarrollo en $399,687,686 — $204,630,591 en las 95 viviendas de Bayshore (mediana $1,015,960, rango de $498,095 a $14,260,000) y $195,057,095 en las 134 de Tigertail (mediana $1,188,428, rango de $456,500 a $5,335,000). Bayshore tiene 39 viviendas menos y un total más alto: su extremo superior es mucho más pesado.

El registro de precios, y el solo día que lo domina

Antes de leer cualquier cifra a continuación, hay un hecho que debe estar por delante. 210 de las 273 ventas calificadas registradas entre ambas torres se cerraron el 5 de junio de 2024. Eso es el cierre masivo de la venta total de un desarrollador, no un mercado descubriendo un precio.

Y esos cierres del mismo día no fueron a un solo nivel. Quince viviendas de 875 pies cuadrados en Bayshore cerraron el 5 de junio de 2024 a precios de $655,000 a $1,725,000 — distribuciones idénticas, día idéntico, 2.63× de diferencia. Doce viviendas de 886 pies cuadrados fueron de $665,000 a $1,792,500. En Tigertail, dieciséis viviendas de 1,661 pies cuadrados cerraron ese día entre $1,995,000 y $5,135,000.

El piso, la línea, la vista y los términos del contrato hacen ese trabajo. La consecuencia práctica: un único precio general por pie cuadrado para Mr. C Residences es casi insignificante, y quien cite uno está promediando sobre una dispersión de 2.6×.

2655 South Bayshore Drive Condo — 95 viviendas

2678 Tigertail Condo — 134 viviendas

2023 está vacío en ambas torres porque el edificio aún no existía. El condado registra el año de construcción como 2024 para cada folio de ambas declaraciones. Y las filas de 2025 y 2026 se apoyan en siete a doce ventas cada una — muy pocas para llamarlo un nivel. Son una dirección, como mucho.

Dos torres, un desarrollo, dos resultados distintos

Las medianas anteriores están contaminadas por la mezcla: las ventas de 2026 de Bayshore tienen un tamaño mediano de 1,517 pies cuadrados frente a 940 en 2024, así que parte de ese salto es simplemente que se venden viviendas más grandes.

Hay una forma de eliminar ese problema por completo. Tome solo las viviendas que se han vendido dos veces — una vez en la venta total del desarrollador, una vez desde entonces. El mismo departamento, la misma distribución, el mismo piso, la misma vista. Lo que quede es el precio.

Nueve veces la ganancia mediana, en el mismo desarrollo, en el mismo periodo. Una vivienda de 875 pies cuadrados en Bayshore que cerró en $830,000 en junio de 2024 se revendió en $1,840,000 en septiembre de 2025. Una vivienda de 4,812 pies cuadrados en Bayshore pasó de $8,767,000 a $12,512,900 en junio de 2026. Mientras tanto, una vivienda de 1,913 pies cuadrados en Tigertail cerró en $3,427,000 y se revendió en $3,200,000 — y otras cinco viviendas de Tigertail hicieron algo similar.

Lo que esto no le dice es por qué. La explicación más probable no es que Bayshore se haya apreciado más, sino que sus precios de la venta total se fijaron más bajos en relación con lo que valían las viviendas — la dispersión de 2.6× el mismo día muestra que esos precios no se fijaron con una misma base. Una ganancia de reventa medida desde una base dispareja mide tanto la base como el mercado. Dos torres, 37 reventas, y ninguna forma de separar los dos efectos solo con este registro. Es una divergencia real y vale la pena conocerla; aún no es una explicada.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que piensa fijar el precio del departamento específico, no del edificio. En un desarrollo donde distribuciones idénticas cerraron con 2.6× de diferencia el mismo día, la cifra a nivel de edificio es ruido. El piso, la línea y la vista son el precio aquí en un grado inusual, y eso se puede comprobar vivienda por vivienda en el registro.

Le conviene a un comprador que quiere un edificio terminado con un historial real de transacciones. Entregado en 2024, agotado, y 63 operaciones entre partes independientes desde la venta total. Es suficiente registro para leer, y es la razón por la que esta página puede decir algo.

No le conviene a quien dependa de la cifra titular de reventa. El +54.6% son 19 viviendas de una torre, medido desde un cierre del desarrollador. Seis viviendas de la otra torre se han revendido con pérdida. Ambas cosas son ciertas y pertenecen a la misma oración.

Y tampoco le conviene a un comprador que necesita liquidez en una fecha determinada. En 229 viviendas, 2025 produjo 23 ventas calificadas, aproximadamente una vivienda de cada diez, y 2026 había producido 14 al 25 de agosto. El mercado es delgado en cualquier momento dado.

Si está vendiendo aquí: su conjunto de comparables es más pequeño de lo que parece. Solo es relevante su propia torre, y dentro de ella solo su propia distribución y un piso comparable. Diecinueve reventas en Bayshore y dieciocho en Tigertail son todo el registro posterior a la venta total de un desarrollo de 229 viviendas — y las seis viviendas de Tigertail que se revendieron por debajo del costo también son parte de su evidencia, en el sentido que sea. Fijar el precio con la cifra de todo el desarrollo lo llevará a error en una dirección o en la otra.

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