Cloisters on the Bay

Lo que en realidad hay dentro del edificio

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 42 folios en 3471 Main Highway, de los cuales 40 son residencias, y un folio de área común y un folio de referencia completan el resto. Las cuotas de elementos comunes de la declaración cierran una vez que se contabiliza un folio para el cual el condado no registra ninguna cuota — el rol se queda corto ahí, no la consulta, y no se publica ninguna cifra derivada de las cuotas para esa vivienda.

El hecho que lo define es el tamaño. La residencia más pequeña de este edificio tiene 4,960 pies cuadrados. No la mediana — la más pequeña. Llegan hasta 7,100, con una mediana de 5,660. No hay inventario compacto, ni unidades para inversionistas, nada por debajo de 4,960 pies cuadrados.

Lo que lo hace genuinamente inusual es el número de recámaras. Treinta y tres de las 40 viviendas son de tres recámaras, con cinco de cuatro recámaras y una de dos recámaras. Una vivienda de tres recámaras de 5,660 pies cuadrados es muy distinta de una de seis recámaras de 5,660 pies cuadrados — estas son habitaciones grandes en lugar de muchas habitaciones, lo cual es una distinción real si está eligiendo entre esta y una vivienda de tamaño comparable en otro lugar.

Cuatro plantas cubren 29 de las 40 viviendas: 5,660 pies cuadrados (14 viviendas), 5,090 (7), 4,963 (6) y 5,860 (2).

Los valores catastrales de 2026 van de $971,186 a $6,149,595, con una mediana de $2,121,812.

Tres ventas en cuatro años

Ventas calificadas y entre partes independientes del registro del condado, consultadas el 21 de agosto de 2026.

Tres ventas calificadas en cuatro años, en un edificio de 40 viviendas: aproximadamente una vivienda de cada cincuenta y tres por año. La mediana entre los edificios de mi Miami Condo Index es una vivienda de cada 23.

Dos de los cuatro años no produjeron nada en absoluto. No se puede establecer una dirección de precios a partir de esto y no voy a intentarlo. La venta de 2025 se cerró a $936 por pie cuadrado frente a un par de 2024 a $864, pero es una venta frente a dos y las viviendas eran de tamaños distintos.

Lo que respalda el registro es un nivel. Las tres ventas más recientes aquí se cerraron entre $801 y $936 por pie cuadrado, mediana de $928. Esa es la respuesta honesta a lo que muestra el registro reciente por pie.

La transacción más reciente es de $5,750,000 en 2025, por una vivienda de 6,140 pies cuadrados. Si usted compra o vende aquí, esa es su comparable — y es la única reciente.

Viviendas muy grandes a un precio bajo por pie

Si se juntan las dos mitades de este edificio, surge algo que vale la pena decir.

Las viviendas son enormes — una mediana de 5,660 pies cuadrados, nada por debajo de 4,960. Y el precio por pie cuadrado es bajo — $801 a $936, frente a aproximadamente $1,500 a $2,500 en los edificios frente al mar de Miami Beach y Bal Harbour medidos en este sitio, y $1,635 a $1,941 en las torres más nuevas de Coconut Grove a unas cuantas calles.

El resultado es que una vivienda aquí cuesta aproximadamente lo que cuesta una vivienda mucho más pequeña en otras partes frente al agua. Los $5,750,000 pagados en 2025 compraron 6,140 pies cuadrados. El mismo dinero en Miami Beach, a los niveles por pie que este sitio ha medido, compra entre 2,300 y 3,800.

No voy a decirle por qué existe el descuento, porque el registro del condado muestra transacciones y no motivos. La antigüedad, la distribución, el nivel de acabados, los costos de la asociación, la posición específica en la bahía, el hecho de que una vivienda de tres recámaras de 5,660 pies cuadrados le conviene a un grupo más reducido de compradores que una de dos recámaras de 2,000 pies cuadrados — cualquiera de ellos podría estar haciendo el trabajo, y ninguno está en el padrón fiscal. Lo que está establecido es la brecha. Si representa valor o una advertencia es una pregunta que se responde recorriendo el edificio y leyendo los documentos, no leyendo esta página.

A quién le conviene este edificio

Le conviene a un comprador que realmente quiere de cinco a siete mil pies cuadrados en Coconut Grove y está dispuesto a comprar algo que se negocia rara vez. Por pie, queda muy por debajo de los edificios frente al mar y de los edificios más nuevos de Coconut Grove comparados arriba, y el espacio no es marginal: es mucho más grande que una vivienda de condominio típica.

No le conviene en absoluto a quien pueda necesitar vender en pocos años. Tres ventas en cuatro años, con dos años vacíos, es casi ningún mercado. Si dos propietarios publican a la vez, compiten por lo que puede ser un solo comprador, y ninguno tiene una comparable actual con la cual fijar el precio.

La otra consecuencia de tener cuarenta propietarios es la concentración. Una cuota extraordinaria, una renovación del seguro o un faltante en las reservas se divide entre cuarenta, por lo que cada propietario carga con una parte mayor que en una torre grande. Pida el estudio de reservas y los presupuestos de los últimos tres años, y pregunte específicamente por el seguro.

Si usted vende aquí, su comparable es la venta de 2025 y no hay nada más reciente. Fije el precio con base en ella, sea realista en que el grupo de compradores para una vivienda de tres recámaras de 5,600 pies cuadrados es pequeño, y prevea un periodo de comercialización largo y no uno competitivo. Pregúnteme antes de fijar una cifra — con tres transacciones en el registro, el precio es esencialmente todo el resultado.

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