Grove at Grand Bay

Dos torres, un condominio

Las dos torres retorcidas en 2669 y 2675 South Bayshore Drive son un solo condominio en el registro del condado. Miami-Dade County Property Appraiser registra todas las 99 viviendas bajo una sola declaración, y las cuotas de elementos comunes solo suman cuando se cuentan ambas direcciones — cada torre por sí sola representa aproximadamente la mitad del total.

Eso significa un solo presupuesto, un solo estudio de reservas, una sola junta y un solo conjunto de cuotas extraordinarias en ambos edificios. Un costo que surge en una torre lo comparten los propietarios de la otra.

También significa que quien consulta el registro del condado para una sola dirección obtiene medio edificio, y la mitad que obtiene es lo bastante coherente por sí sola como para que nada parezca estar mal. Esta página se construye sobre ambas, combinadas.

Qué hay realmente dentro

El condado tiene 100 folios en las dos direcciones, de los cuales 99 son residencias.

Lo llamativo es la variedad. Las viviendas van de 1,050 a 11,865 pies cuadrados, con una mediana de 3,669 — y casi ninguna planta se repite. El tamaño más común aparece solo dos veces. En la mayoría de las torres de este sitio, tres o cuatro plantas cubren la mitad del edificio; aquí casi cada residencia es su propia configuración.

Eso tiene una consecuencia directa para quien compra o vende: básicamente no hay evidencia comparable entre semejantes en este edificio. Todo tiene que razonarse a partir de viviendas de tamaños distintos, y el análisis habitual planta por planta en el que se apoya este sitio no puede hacerse aquí. Prefiero decirlo con claridad a presentar una tabla que implique una precisión que el registro no puede respaldar.

La mezcla registrada es de 21 de cinco recámaras, 19 de seis recámaras, 13 de tres recámaras, siete de cuatro recámaras y siete de dos recámaras, con 32 folios sin ningún número de recámaras en el registro del condado — reportado como tal en lugar de supuesto.

Los valores catastrales de 2026 van de $622,471 a $15,090,560, con una mediana de $3,896,939.

El historial de precios, y qué parte de él es real

Ventas calificadas entre partes independientes del registro del condado, consultadas el 23 de septiembre de 2026.

Agregué a la tabla el tamaño mediano vendido porque sin él la columna por pie es engañosa, y en este edificio esa es toda la salvedad.

El precio mediano por pie cuadrado fue de $1,635, $1,701, $1,899, $1,819: sube 11.2% en total, y baja 4.2% en el último año. Pero mire la última columna: la vivienda mediana vendida se redujo de 4,499 pies cuadrados en 2023 a 2,896 en 2025, y luego subió a 4,232 en 2026. Las viviendas más pequeñas suelen tener una cifra más alta por pie, así que parte de esas oscilaciones es la mezcla y no el mercado, y sin plantas que se repitan no puedo separar ambas cosas.

Mi lectura honesta: es probable que los valores aquí hayan subido desde 2023, y no puedo decirle en cuánto. La dirección está respaldada por medianas por pie que son más altas en 2025 y 2026 que en 2023 y por las reventas de abajo; la magnitud no es algo que 28 transacciones entre 99 viviendas únicas puedan resolver.

La evidencia más limpia es la reventa de una misma vivienda, y vale más que la tabla. Una residencia de 9,513 pies cuadrados se vendió por $13,000,000 el 15 de noviembre de 2016 y $19,250,000 el 30 de agosto de 2023 — el mismo folio, ambas ventas calificadas de un solo folio, $1,367 y luego $2,024 por pie cuadrado. Un aumento de 48.1% en seis años y nueve meses. Sin efecto de mezcla, sin necesidad de interpretación. No es la única: 26 viviendas se han revendido desde el inicio de 2023 con una compra anterior registrada, ninguna por debajo de su precio anterior, con una ganancia mediana de 73.3%. La mayoría de esos precios anteriores son precios del desarrollador de 2016, así que eso mide cuánto se han movido los precios de entrada y no el mercado desde 2023.

La venta récord es de $19,500,000, el 14 de agosto de 2024, por una residencia de 10,065 pies cuadrados — $1,937 por pie cuadrado. Veintiocho ventas calificadas en cuatro años entre 99 viviendas equivalen a aproximadamente una vivienda de cada catorce al año, que es una liquidez razonable para un edificio a este precio.

A quién le conviene este edificio

Le conviene a un comprador que quiere algo arquitectónicamente distinto y genuinamente grande en Coconut Grove, y que está eligiendo una vivienda específica y no un plano de planta. Con casi ningún diseño repetido, la variedad es el producto — usted elige una residencia en particular, no una línea.

Le conviene mal a un comprador que valora los comparables, y esa es la contrapartida de esa misma característica. Como no hay dos viviendas iguales, ni usted ni un vendedor pueden señalar una venta reciente de lo mismo. Cada valuación aquí es un argumento y no una consulta, y la cifra por pie de todo el edificio está contaminada por qué tamaños se vendieron.

Lo que el registro sí muestra es la dirección hasta ahora. Las medianas por pie son más altas en 2025 y 2026 que en 2023, y las reventas están por encima de sus precios anteriores, incluida una vivienda con un aumento de 48.1% en seis años y nueve meses. El tamaño exacto del movimiento no está disponible, y el registro no dice nada sobre lo que viene.

La liquidez es aceptable, con una vivienda de cada catorce al año, y el edificio se ha negociado en cada año del registro.

Si usted vende aquí, arme el caso para su vivienda específica en lugar de apuntar al edificio. La mediana de 2025 se ve sólida en parte porque ese año se vendieron viviendas más pequeñas; el agente de un comprador lo notará. La evidencia más útil que tiene es la reventa de 2016 a 2023 y las dos ventas de 2023–2024 por encima de $17,000,000. Pídame los comparables más cercanos a su vivienda antes de fijar un número.

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