The Surf Club Four Seasons

Un club construido durante la Depresión, para personas a quienes no afectó

Firestone y Pancoast

Harvey Firestone construyó The Surf Club durante la Gran Depresión — un hecho que vale la pena detenerse a considerar, porque explica la ambición. Russell Pancoast, a quien la Miami Design Preservation League llama un “arquitecto pionero de Miami”, entregó lo que MDPL describe como “el estilo mediterráneo altamente ornamentado y auténticamente detallado que estaba de moda”.

El tejido arquitectónico que sobrevive es excepcional: techos altos con vigas y bóvedas, columnatas majestuosas, chimeneas masivas, murales originales, luminarias y puertas originales, y la distintiva hilera de cabañas de madera en forma de herradura que sigue siendo el sello distintivo del club.

Quiénes vinieron

La lista de miembros e invitados se lee como un siglo de celebridades: el Shah de Irán, Winston Churchill, Noël Coward, Douglas Fairbanks Jr., Elizabeth Taylor, el el Duque y la Duquesa de Windsor, Frank Sinatra, Tennessee Williams, Joan Crawford y Liberace.

Los eventos estaban a la altura de la lista de invitados — desfiles de moda junto a la alberca dirigidos por Elizabeth Arden, cenas de boxeo de etiqueta, y galas que en varias ocasiones contaron con elefantes y, en una ocasión, 300 mesas hechas de hielo. Sirvió alcohol durante la Prohibición.

Esto importa comercialmente y no solo desde un punto de vista romántico. Una procedencia de esta profundidad no se puede fabricar, y es la razón por la que esta dirección tiene una prima sobre edificios más nuevos con mejores sistemas mecánicos a unos cientos de metros de distancia.

Por qué la designación es el verdadero activo

MDPL es precisa: el edificio está “legalmente protegido como estructura histórica designada por el condado de Miami-Dade.”

Lo que eso garantiza

Cada otro terreno insignia frente al mar en Miami-Dade carga con el mismo riesgo latente — que aquello que lo hace especial esté a una sola disputa de permisos de ser reemplazado por algo más alto. La designación elimina eso. El clubhouse de 1930, las columnatas, los murales y la herradura de cabañas no son una decisión de diseño que haya tomado el propietario actual; son una obligación que el propietario ha heredado.

Para un comprador, eso convierte una amenidad encantadora en una duradera. Usted no depende del gusto de un desarrollador ni de la continuidad de un operador. Depende de una designación del condado, que sobrevive a ambos.

Lo que cuesta

La protección también tiene su contraparte, y esta página sería deshonesta si no lo dijera. Restaurar y mantener el tejido designado — murales originales, puertas originales, cabañas de madera de noventa años en aire salino — es considerablemente más costoso que mantener una construcción nueva, y el trabajo debe satisfacer la revisión de preservación y no solo a un contratista. Pregunte cómo se distribuyen esos costos entre la operación hotelera y las asociaciones residenciales, porque esa distribución es un arreglo negociado y no una ley natural.

Cuatro productos en un mismo campus — sepa cuál está comprando

La reurbanización de 2016–17 produjo tres torres de doce pisos que contienen tres cosas legalmente distintas, y los compradores suelen confundirlas. Una cuarta llegó en 2024, justo al lado y bajo su propia declaración.

Las 121 residencias privadas

Propiedad convencional en condominio, regida por una declaración y una asociación. Este es el producto que la mayoría de los compradores tiene en mente cuando dice que quiere comprar en The Surf Club.

Las 30 residencias de hotel

Residencias vinculadas a la operación hotelera. Como en cualquier condo-hotel, los documentos esenciales son el contrato de administración de renta y la declaración — quién puede ocuparla, por cuánto tiempo, cuál es la división de ingresos, quién asume el costo de llevar una unidad al estándar de la marca, y qué sucede si cambia el operador. El cierre y cambio de marca del W South Beach a unos kilómetros al sur, es una demostración en vivo de por qué esas preguntas importan.

El hotel y el club

Setenta y siete habitaciones de huéspedes, restaurantes, el club privado, cuatro albercas, gimnasio, jardines y parque. El acceso de los residentes a todo esto está definido por contrato, no por cercanía. Establezca exactamente a qué tiene derecho su unidad, si la membresía del club es obligatoria, opcional o transferible, cuánto cuesta, y si el derecho está vinculado a la escritura.

The Seaway — el cuarto producto, y una declaración aparte

Al norte de las torres del Four Seasons, en 9149 Collins Avenue, se encuentra The Seaway at The Surf Club, completado en 2024 y desarrollado, como el resto del campus, por Fort Partners. Esto no es parte de los 149 folios descritos arriba. El condado lo registra como su propio condominio — SC 2 Residences Condo — y una consulta del rol de Miami-Dade County Property Appraiser el 22 de septiembre de 2026 arroja 41 folios cuyos intereses indivisos suman exactamente el 100 por ciento: un folio de área común, cuatro unidades comerciales, y 36 residencias. Esa cifra coincide con la del propio desarrollador, reportada por The Real Deal el 24 de noviembre de 2025.

El punto práctico para un comprador no es la dirección. Una residencia del Seaway se rige por una declaración distinta, una asociación distinta y un presupuesto distinto al de una residencia del Four Seasons a unos cientos de pies al sur. Las reservas, las cuotas, las reglas de renta y el derecho al club deben leerse frente a ese documento. Compartir un jardín con el Four Seasons no lo convierte en parte de su papeleo.

Surfside, y el elefante en la habitación

The Surf Club se encuentra en el Town of Surfside — el mismo municipio que Champlain Towers South. Cualquier página honesta sobre comprar aquí tiene que abordar ese hecho en lugar de evadirlo.

Lo que significa, y lo que no

El departamento de construcción e inspecciones de Surfside quedó bajo más escrutinio después de junio de 2021 que cualquier otro en el país, y la respuesta del estado — el régimen de inspección de hito bajo el Estatuto de Florida 553.899 y el requisito del Estudio de Reservas de Integridad Estructural — se redactaron en respuesta directa. Un comprador aquí está adquiriendo dentro del entorno regulatorio más examinado de Florida, lo cual es una virtud y no un defecto.

Sobre la pregunta específica de la subsidencia: una investigación de la Universidad de Miami midió 35 edificios en islas de barrera que se asentaron entre 2 y 8 centímetros entre 2016 y 2023, con un grupo menor en Surfside. Los investigadores no declararon inseguro a ningún edificio, y, de manera crucial, no encontraron ningún desplazamiento en absoluto en Champlain Towers South antes de su colapso — lo que significa que el asentamiento no fue la causa. Nuestro análisis completo está en nuestro desglose de las mediciones de la Universidad de Miami.

La postura sobre el hito

Conforme al Estatuto de Florida 553.899, los edificios a menos de tres millas de la costa requieren una inspección de hito a los 25 años, y luego cada 10. Las torres residenciales, completadas en 2017, colocando su primer hito alrededor de 2042 — sujeto a la fecha del certificado de ocupación, que rige legalmente. El clubhouse histórico es una estructura separada con sus propias obligaciones; pregunte cómo se financian.

¿Cómo se está financiando The Surf Club Four Seasons?

Desde el 3 de agosto de 2026, la Lender Letter de Fannie Mae LL-2026-03 retiró la vía Limited Review para proyectos de condominio establecidos de más de diez unidades, por lo que Full Review aplica en todos los niveles de enganche. A partir del 4 de enero de 2027, las reservas mínimas suben del 10% al 15% del ingreso anual presupuestado por cuotas de mantenimiento.

En junio de 2026, los condominios de Miami-Dade tuvieron 11,550 anuncios activos, 12.3 meses de inventario y una mediana en baja de 3.1% a $431,000, con 48.5% de las ventas cerrando en efectivo. Los campus de uso mixto con componentes hoteleros atraen más escrutinio de los prestamistas que los condominios comunes, no menos — conozca la opinión de su prestamista sobre el proyecto antes de que su depósito quede en firme.

Tres correcciones al registro anterior, a partir de la propia declaración

La tabla de ventas anterior proviene del propio expediente del condado y se mantiene vigente. Al volver a revisar la declaración subyacente el 24 de agosto de 2026 surgieron tres cosas que vale la pena precisar, porque dos de ellas cambian las cifras y la tercera es un hecho de gobernanza que un comprador debería conocer antes de hacer una oferta.

Uno. Este es un solo condominio, no dos. Los 148 folios residenciales llevan el mismo prefijo de folio, el mismo nombre de subdivisión — Surf Club Condo — y la misma referencia de registro, Official Records 29040-3186. 9001 y 9111 Collins Avenue son dos direcciones en una sola declaración, no dos declaraciones paralelas. Eso importa en la práctica: hay un solo conjunto de elementos comunes, un solo cuadro de intereses indivisos y una sola asociación que rige ambas direcciones.

Dos. Hay 148 viviendas, no 147. Un folio estaba ausente de la consulta anterior: 14-2235-047-1230, unidad N-1015, 3,025 pies cuadrados, con un interés indiviso del 0.4486%. Es una residencia real, evaluada por separado. La encontré probando las cuotas indivisas de la declaración — cada unidad posee un porcentaje declarado de los elementos comunes y por ley deben sumar 100% — y siguiendo el faltante a través de la serie de folios hasta que apareció la vivienda perdida. Otros diez vacíos aparentes en esa serie resultaron ser folios retirados, fusionados con unidades vecinas y correctamente excluidos.

Tres, y esta es la que hay que atender. Una sola unidad comercial de hotel posee el 27.2797% de los elementos comunes de este condominio. Folio 14-2235-047-1580, descrito en el legal como UNIT S/C UNIT y codificado por el condado como hotel condominium commercial, cubre 184,417 pies cuadrados. Las 148 viviendas residenciales tienen 72.0937% entre todas.

Dicho claramente: más de una cuarta parte del interés indiviso de este edificio pertenece a un solo propietario comercial, no a las residencias. Eso no es un defecto y no es inusual para un campus de hotel y residencias — así es como se estructuran estos edificios. Pero el interés indiviso es la moneda de un condominio: es generalmente la base sobre la que se prorratean los gastos comunes y, según los documentos, cómo se ponderan los votos. Antes de comprar aquí, lea cómo la declaración distribuye los costos compartidos y el voto entre las unidades residenciales y la unidad de hotel, y pregunte a la asociación qué proporción del presupuesto anual realmente aporta el lote del hotel.

Lo menciono aquí y no como una advertencia porque la pregunta es completamente respondible a partir de documentos que usted tiene derecho a ver, y porque en otros condo-hoteles de Miami esa misma estructura se ha convertido en objeto de litigio entre la asociación residencial y el propietario del hotel. Preguntar temprano no cuesta nada.

El resumen honesto

No hay un segundo Surf Club. Nueve acres de frente oceánico de Surfside, un clubhouse de Pancoast de 1930 que el condado no dejará demoler a nadie, una lista de invitados que va de Churchill a Sinatra, y un Four Seasons operando todo el conjunto. La procedencia es real y la protección que la preserva es legal, no sentimental.

Lo que usted debe hacer es establecer cuál de los tres productos está comprando, cuáles son en realidad sus derechos por escrito, y cómo se comparte el costo de mantener un tejido protegido de noventa años. Esas son preguntas respondibles, y las respuestas son lo que separa una buena compra aquí de una suposición costosa.

Vea también Surfside al lado, el Village of Bal Harbour, Eighty Seven Park más al norte y el conjunto completo de torres de lujo en otras partes de Miami mercado.

Lectura relacionada: Oceana un pueblo al norte · Eighty Seven Park en la línea de North Beach · el rango de precios de mercado medio.

Qué se ha vendido realmente aquí desde enero de 2025

Consulté cada folio que Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrado en las dos direcciones del Four Seasons — 9111 Collins Avenue (69 folios, 67 viviendas residenciales) y 9001 Collins Avenue (81 folios, 80 viviendas residenciales). En esas dos declaraciones, 147 viviendas y 19 ventas calificadas entre partes independientes desde el 1 de enero de 2025. El Seaway en 9149 Collins es una tercera declaración en este campus y se cuenta por separado, en la sección de abajo.

El récord del campus por tarifa es $8,936 por pie cuadrado, establecido el 10 de marzo de 2026 en 9111 Collins. Note qué poco sigue la tarifa por pie al precio principal: la venta de $33,000,000 en enero de 2026 es el tercer número más grande de la tabla y una de las más bajas tarifas en ella, porque es la vivienda más grande. A este nivel, el precio le dice qué compró alguien; la tarifa por pie le dice cuánto pagó.

El récord de venta de condominio del condado ocurrió aquí — en el Seaway, no en el Four Seasons

La venta de condominio más cara que Miami-Dade tiene registrada no ocurrió en ninguna de las torres mencionadas arriba. El folio del condado 14-2235-051-0360 — SC 2 Residences Condo, unidad PH-11, 16,053 pies cuadrados, construido en 2024 — tiene registrada una venta calificada con fecha 10 de noviembre de 2025 por $86,004,500, que equivale a $5,358 por pie cuadrado. The Real Deal reportó el cierre el 24 de noviembre de 2025 como el precio más alto jamás pagado por un condominio en el condado de Miami-Dade, por encima del penthouse de $60,000,000 en Faena House de 2015; su superficie y su tarifa coinciden exactamente con el rol del condado.

Una cosa que hay que leer con cuidado en ese folio. El valor catastral de 2026 es $62,244,000 frente a $6,343,964 para 2025. Eso es el rol poniéndose al día con una unidad recién terminada y recién vendida — no un cambio en lo que vale la vivienda. El valor catastral en un edificio entregado en 2024 va un ciclo completo por detrás del mercado, y en una compra de construcción nueva es el número menos útil de la página.

Lo que ha hecho todo el edificio

Consulté los 41 folios en 9149 Collins el 22 de septiembre de 2026. Los intereses indivisos suman exactamente 100 por ciento, así que esta es la declaración completa, no una consulta parcial. De las 36 residencias, 33 tienen registrada una venta calificada — la primera el 20 de septiembre de 2024, la más reciente el 18 de mayo de 2026 — por $585,754,800 en total, con una mediana de $14,870,000 y una mediana $3,540 por pie cuadrado. Tres residencias (102, 201 y 604) nunca han registrado una.

Dos advertencias antes de usar esas medianas. Primero, el edificio se agotó por parte del desarrollador en una sola tanda — 23 de las 33 ventas cerraron en 2024, la mayoría dentro de seis semanas — así que esto es en gran parte un registro de primera venta, no un mercado de reventa, y le dice lo que logró Fort Partners y no lo que las unidades obtendrían de nuevo hoy. Segundo, ocho de las 36 residencias miden entre 290 y 467 pies cuadrados, y luego el rol salta directamente a 1,076 pies cuadrados. Esas ocho se vendieron entre $770,000 y $1,530,000 y bajan la mediana del edificio. Si se excluyen, las 25 ventas restantes dan una mediana de $18,292,300 en $3,617 por pie cuadrado. La declaración no dice qué son esas ocho unidades pequeñas, así que no voy a adivinar en su nombre — pero si está calculando el precio de una residencia del Seaway a partir de una mediana publicada, sepa qué conjunto de cifras está viendo.

Frente a las torres del Four Seasons de al lado, el patrón es distinto, como cabría esperar de un edificio de 2024 que se vendió por completo de una vez: un precio mediano más alto, una tarifa mediana por pie más baja, y un récord de tarifa del campus que sigue perteneciendo a 9111 Collins con $8,936 por pie cuadrado.

La unidad que se vendió dos veces: un ejemplo trabajado

El 20 de agosto de 2026 The Real Deal reportó que la unidad S-1003 en 9001 Collins había cambiado de manos por aproximadamente $30 millones, describiéndolo como una ganancia del 65%. Ese es un titular útil. Aquí está el historial de escrituras detrás de él, según el registro del condado.

El folio es 14-2235-047-0220 — Surf Club Condo, unidad S-1003, 4,235 pies cuadrados, cuatro recámaras, un interés indiviso del 0.6281% en los elementos comunes. El condado tiene registradas dos ventas calificadas sobre ella:

⚠️ La venta de 2026 aún no está en el rol del condado, así que no puedo confirmar su precio a partir del registro primario y no voy a afirmarlo como si pudiera. Lo que sí puedo decirle es la base contra la que se mediría: $18,350,000, registrado el 21 de julio de 2025. Si la cifra reportada es exacta, eso es una ganancia de aproximadamente 63% en cerca de trece meses, y una tarifa de salida cercana a $7,084 por pie cuadrado — que estaría por debajo del récord del campus de $8,936 establecido cinco meses antes.

El valor catastral de 2026 en este folio es $14,329,757. El valor catastral no es el valor de mercado y nunca debe leerse como tal, pero la brecha entre este y cualquiera de las dos cifras de venta merece entenderse antes de hacer una oferta en este edificio.

Esta es la parte que yo querría si estuviera comprando aquí: no el titular, sino las dos fechas, los dos precios, el tamaño que los convierte en una tarifa, y una declaración clara de qué cifra está verificada y cuál no.