The Delmore Surfside — el predio de Champlain Towers South

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✓Verificado el 4 de agosto de 2026NIST, The Real Deal, Bisnow +1 más11 fuentes

Fuentes

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La fachada frente al mar de The Delmore — render del desarrollador

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Terraza de una residencia sobre el océano en The Delmore — render del desarrollador

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La entrada de The Delmore al atardecer — render del desarrollador

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La alberca vista desde arriba en The Delmore — render del desarrollador

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The Delmore visto desde el aire sobre Surfside — render del desarrollador

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La alberca del jardín en The Delmore — render del desarrollador

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La alberca techada en The Delmore — render del desarrollador

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La alberca en la azotea en The Delmore — render del desarrollador

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The Delmore desde el paseo de la duna — render del desarrollador

Por Josh Stein — Asociado de ventas de bienes raíces de Miami, licencia de Florida SL3057661. Vendiendo propiedades de lujo en Miami desde 2002, con más de $1,000 millones cerrados.

The Delmore es un edificio frente al mar de 12 pisos y 37 residencias diseñado por Zaha Hadid Architects en 8777 Collins Avenue en Surfside, desarrollado por DAMAC International. Las residencias promedian más de 7,000 pies cuadrados y comienzan en $15 millones.

Se está construyendo en el predio de Champlain Towers South, que colapsó parcialmente el 24 de junio de 2021, dejando 98 personas fallecidas. Eso no es un terreno adyacente. Es la misma parcela. Cualquier página sobre este edificio que no comience con ese hecho no está siendo honesta con usted, y toda pregunta de comprador que sigue parte de ahí.

El predio, y qué pasó aquí

Champlain Towers South se ubicaba en 8777 Collins Avenue — doce pisos, 136 unidades, aproximadamente 202,000 pies cuadrados. Colapsó parcialmente en las primeras horas del 24 de junio de 2021. Noventa y ocho personas murieron.

El 22 de junio de 2026, el Instituto Nacional de Estándares y Tecnología (NIST) publicó sus hallazgos técnicos finales. El NIST concluyó que el colapso comenzó a principios de junio de 2021, cuando dos columnas del estacionamiento que sostenían la terraza de la alberca fallaron, y progresó durante aproximadamente tres semanas antes de que la torre cayera.

“Los márgenes bajos frente a la falla se debieron principalmente a dos factores — desviaciones severas y generalizadas del diseño estructural original del edificio respecto a los códigos y normas vigentes en su momento, pero también algunas limitaciones en esos mismos códigos y normas. Y segundo, desviaciones en la construcción del edificio respecto a los planos de diseño.”

Glenn Bell, investigador asociado principal, NIST — junio de 2026

El acuerdo colectivo superó $1,000 millones. El terreno mismo se vendió por orden judicial para financiar la compensación. El juez Michael Hanzman, del Tribunal de Circuito de Miami-Dade, priorizó vender la propiedad para maximizar la recuperación para las víctimas por encima de reservarla para un memorial — el acuerdo necesitaba el valor del terreno porque el seguro por sí solo no alcanzaba ni de cerca.

DAMAC International, la desarrolladora de Dubái fundada por Hussain Sajwani, fue la postora de referencia (stalking-horse) y la única postora. El tribunal aprobó su contrato de $120 millones el 30 de septiembre de 2021; la venta se cerró en julio de 2022. De lo recaudado, $96 millones se destinaron a los propietarios de unidades que perdieron sus hogares. La entidad compradora es East Oceanside Development LLC.

Nada de esto es contexto de relleno. Es la razón por la que la parcela estaba disponible, la razón por la que no hay un memorial en ella, y la razón por la que el edificio no se ha vendido.

Qué se está construyendo en The Delmore Surfside

Doce pisos, 37 residencias — de piso completo y medio piso, un máximo de cuatro unidades por piso y dos por ala. Las residencias promedian más de 7,000 pies cuadrados, en un rango de aproximadamente 7,000 a 10,000, con penthouses desde 10,000. De cuatro a cinco recámaras. El predio se reporta de 1.8 a 2 acres con aproximadamente 200 pies lineales de playa.

Zaha Hadid Architects diseñó el edificio — el volumen, el exterior y la fachada. El esquema se centra en un “cañón” que separa dos alas residenciales para dejar pasar la luz, una fachada de aletas escultóricas con balcones curvilíneos envolventes que hacen referencia al Miami Modern, y una paleta tomada de la arena de al lado. Una alberca en la azotea con cerramiento de vidrio se ubica a 125 pies de altura. HBA Residential hizo los interiores, presentados en febrero de 2026. ODP es el arquitecto de registro; CLAD hizo el paisajismo; Keller North America diseñó la ingeniería de cimentación. Douglas Elliman tiene las ventas.

El número de unidades ha bajado sustancialmente. Una propuesta anterior tenía 57 unidades; la junta de planeación aprobó 52 en agosto de 2023; el edificio se lanzó en enero de 2025 con 37. Menos viviendas, más grandes. Un reporte de abril de 2026 describió el edificio como de 15 pisos — todas las demás fuentes, incluida la cobertura anterior de ese mismo medio, dicen 12.

“Nuestro equipo tuvo la tarea de conceptualizar un desarrollo frente al mar que redefiniera el estándar de lo residencial a la medida en una región que se ha ganado reconocimiento mundial por sus ofertas de lujo.”

Chris Lepine, Director, Zaha Hadid Architects — enero de 2025

Dónde está realmente la construcción

El trabajo de cimentación es genuinamente sustancial y genuinamente está terminado. La mezcla profunda de suelo y la mezcla de suelo en zanja se completaron en noviembre de 2025, realizadas por Keller North America. Las cimentaciones están diseñadas para extenderse más de 100 pies bajo el nivel del suelo — descritas como de los sótanos más profundos planeados en la costa de Miami. Dado lo que pasó aquí, eso no es un detalle de mercadeo.

“Completar la DSM y la TSM es un logro decisivo. Esta fase fue uno de los componentes técnicamente más exigentes de nuestro proceso de construcción, y su conclusión exitosa prepara el terreno para que comience el trabajo de cimentación y superestructura.”

Carlos Seliman, Director del Proyecto, The Delmore — noviembre de 2025

Pero la obra vertical no ha iniciado. Al 15 de abril de 2026 — la cobertura más reciente sobre este proyecto de cualquier fuente confiable — DAMAC todavía estaba tramitando o volviendo a presentar el permiso maestro de construcción. Se esperaba que la obra vertical iniciara en el tercer trimestre de 2026, luego en el cuarto trimestre de 2026. Se había anticipado la presentación del permiso maestro para fines de 2025 y no ocurrió.

No se ha reportado nada sobre este proyecto desde el 19 de abril de 2026 — aproximadamente tres meses y medio de silencio.

⚠️ Un reporte que no pude verificar, y que importa. La prensa especializada reportó en junio de 2026, atribuyendo el reporte de origen al Wall Street Journal, que la construcción está detenida desde febrero de 2026 porque DAMAC no pudo colocar el seguro de construcción. No pude acceder ni confirmar el artículo original del WSJ, así que lo señalo en lugar de afirmarlo. Si está considerando seriamente este edificio, esta es la primera pregunta que hay que hacer.

La fecha de conclusión declarada sigue siendo 2029 y nunca se ha movido oficialmente. Los hitos intermedios sí se han atrasado todos. Trate 2029 como una meta del desarrollador, no como un calendario.

Dentro de las residencias según lo planeado

Interiores tal como los presenta el desarrollador — renders, no fotografías de viviendas terminadas.

Quince meses, cero ventas

Este es el hecho comercial del proyecto. Ni una sola unidad ha entrado en contrato desde el lanzamiento suave en enero de 2025. El desarrollador ha sido inusualmente franco sobre por qué.

“El lanzamiento suave inicial que hicimos en enero de 2025 fue prematuro.”

Jeffrey Rossely, Vicepresidente Senior de Desarrollo, DAMAC — abril de 2026

“Buena parte de la retroalimentación que recibimos fue que muchas personas no querían ser el primer comprador.”

Jeffrey Rossely, Vicepresidente Senior de Desarrollo, DAMAC — abril de 2026

Una oferta de varias unidades por aproximadamente $200 millones fue, según se reporta, rechazada por el propio equipo legal de DAMAC a principios de 2025 por una fuente de fondos poco clara. Se planea un relanzamiento para fines de 2026.

El precio no se ha movido. El precio de entrada de $15 millones no ha cambiado desde enero de 2025 pese a no haber ventas. El precio promedio se describe como de $35 a $40 millones. Se ha mencionado una cifra de penthouse de “más de $150 millones” como potencial — no existe un precio de lista publicado para él. La cifra ampliamente difundida de “$1,600 millones en ventas totales” no aparece en ninguna fuente confiable.

Para contexto, las ventas de condominios en Surfside subieron 57% en el primer trimestre de 2026 con un precio de venta promedio de $6.1 millones — un mercado que opera muy por debajo del precio de entrada de este edificio, y ni qué decir de su promedio.

El memorial

No hay memorial en el predio, y no se requiere uno. El memorial permanente de Surfside está planeado del otro lado de la calle 88, inmediatamente adyacente a la parcela. La conmemoración del quinto aniversario del pueblo, el 24 de junio de 2026, se realizó ahí.

Ese desenlace se remonta directamente al proceso judicial: el juez priorizó el valor de venta para compensar a las víctimas por encima de reservar el terreno. En septiembre de 2022, tras el cierre, las familias pidieron a DAMAC unos pies del lado norte donde había colapsado una escalera. DAMAC no quiso comprometer terreno sin un diseño; las familias no podían diseñar sin saber cuánto terreno tendrían. El estancamiento quedó documentado en su momento.

“Ustedes buscan dinero, un retorno de inversión. Nosotros buscamos respeto.”

Andrea Langesfeld, cuyos familiares murieron en el colapso — septiembre de 2022

DAMAC ha asumido compromisos en torno a esto: $1.5 millones ofrecidos para la construcción del memorial, el área de contenedores de basura reubicada al sótano, y el área de acceso de servicio reubicada 15 pies al oeste para crear espacio abierto adicional a lo largo de la calle 88. La Comisión del Pueblo aprobó el proyecto 3–2 el 27 de septiembre de 2023, condicionado a mover la recolección de basura, el andén de carga y el área de maniobras de construcción fuera de la calle 88 — el lado del memorial — hacia Collins Avenue. Dos comisionados votaron en contra. Las familias se manifestaron en contra de elementos del plan en ambas audiencias.

DAMAC también planea entregar a los residentes un libro que documente la historia del predio.

Un comprador debe entender con claridad: un espacio público conmemorativo estará justo al lado, y la historia del predio sigue siendo motivo de controversia localmente. Eso es un hecho a sopesar, no una razón para evitar el edificio — pero debe sopesarse con los ojos abiertos y no descubrirse después.

Los niveles de amenidades según lo planeado

Las albercas y terrazas, según el propio material del desarrollador.

Qué verificar antes de firmar

1. ¿Está realmente detenida la construcción, y hay seguro de construcción vigente? El reporte sin verificar de febrero de 2026 sobre el seguro es la pregunta abierta más determinante. Pregunte directamente y pida evidencia.

2. ¿Se ha emitido el permiso maestro de construcción? Último estado confirmado: todavía en trámite a abril de 2026. Los permisos de cimentación y los permisos maestros son cosas distintas.

3. ¿Quién está financiando esto? No se ha reportado ningún préstamo, prestamista o línea de construcción. DAMAC describe autofinanciamiento — $200 millones invertidos, $500 millones comprometidos — y confirma pláticas activas de empresa conjunta mientras dice que no se retirará. Pregunte qué cambiaría una empresa conjunta.

4. Consiga la documentación estructural y geotécnica. En esta parcela, más que en cualquier otra de Florida, usted tiene derecho al diseño completo de cimentación, los estudios de suelo, la revisión por pares y el régimen de inspección. La profundidad de cimentación de 100 pies es una respuesta de ingeniería genuina a una pregunta genuina — pida el papeleo que la respalda.

5. Depósito en garantía (escrow). El Estatuto de Florida 718.202 lo regula. Con cero ventas y un relanzamiento pendiente, establezca exactamente qué se retiene, por quién, y qué lo libera.

6. Dos asuntos regulatorios nunca se resolvieron en el registro público — cómo se abordó el obstáculo del mapa de inundación de FEMA planteado en la aprobación de 2023, y si finalmente se adoptó la exención de retiro tipo “pastel de bodas” de Surfside para este predio. Ambos afectan lo que se puede construir. Pregunte al pueblo.

7. Reventa. Sea honesto consigo mismo al respecto. Quince meses de cero ventas en este rango de precio, en esta parcela, es información de mercado. Si compra aquí, debe querer el edificio por sí mismo, no por una salida rápida.

El edificio según lo planeado

The Delmore visto desde la playa, el paseo de la duna y el aire.

Surfside a su alrededor

Surfside es un pueblo pequeño y bajo frente al mar entre Bal Harbour y Miami Beach, y su mercado se ubica muy por debajo del rango de precio de este edificio. En 2021 el pueblo propuso una reducción de zonificación que habría limitado este predio a cerca de 80 unidades; el 10 de septiembre de 2021 la comisión exentó la parcela de Champlain, permitiendo una reconstrucción hasta el tamaño de lo que existía ahí. Cuatro de cinco comisionados lo apoyaron, después de que el juez a cargo del litigio criticara la reducción de zonificación como perjudicial para la recuperación de las víctimas.

“Devuélvanles exactamente lo que tenían. Es lo único justo que se puede hacer.”

Comisionada Nelly Velásquez, Municipio de Surfside — septiembre de 2021

Si está viendo este tramo de costa, los mercados vecinos están en Bal Harbour, Miami Beach y Sunny Isles Beach, y el flujo más amplio de proyectos está en la página de nueva construcción .

Este es un edificio del que hablaré con franqueza en lugar de venderlo. Si quiere el expediente actual — incluyendo si la construcción se reanudó — inicie una conversación.

La pregunta del seguro

Esta es la parte que explica todo lo demás, y se reportó apropiadamente en la prensa especializada de seguros y no en la prensa inmobiliaria.

Se reporta que la construcción está detenida desde febrero de 2026 porque no se pudo colocar la cobertura de construcción — el mismo reporte señalado como sin verificar arriba, y que sigue sin verificarse aquí. Se origina con The Wall Street Journal en junio de 2026 y llega a esta página solo a través de Insurance Business, que lo transmite sin confirmarlo de forma independiente y sin nombrar el artículo del Journal. Las razones dadas no tienen que ver con la historia del predio — tienen que ver con el patrocinador: la falta de experiencia del desarrollador en desarrollo en el Sur de Florida, y la ausencia de un socio de desarrollo local. Esas razones se atribuyen a corredores de seguros no identificados. Son lo que se reportó, no lo que esta página ha establecido.

En el mismo mes, un acuerdo que cubría más de $200 millones en contratos se cayó. El proyecto está valuado en $1,600 millones y ha vendido cero unidades.

“Deberíamos haber dedicado un poco más de tiempo a la diligencia debida, a la reacción de la comunidad, en lugar de a la propiedad física en sí misma.”

Jeffery Rossely, VP Senior de Desarrollo, DAMAC International — a NPR, 21 de junio de 2026, sobre la oposición comunitaria en Surfside

“Sigue siendo un mercado muy desafiante.”

Shanna Sweeney, VP Senior de Excess Casualty, Upland Specialty

DAMAC ha dicho que pretende relanzar las ventas hacia fines de 2026, condicionado a asegurar un socio de empresa conjunta y resolver el tema del seguro. Esos son el mismo problema — un socio local es lo que hace posible colocar la cobertura.

Lo que esto significa para un comprador. Una torre que no puede obtener seguro de construcción no se puede construir, no se puede financiar en condiciones normales, y no puede darle una fecha de entrega confiable. Eso es materialmente distinto de un proyecto que simplemente va atrasado. Hasta que DAMAC anuncie un socio de empresa conjunta y coloque la cobertura, cualquier fecha de conclusión que le den es una aspiración. Pida ambas cosas por escrito antes de mover cualquier dinero.