Brickell Mar

Lo que registra el condado en Brickell Mar

Miami-Dade County Property Appraiser registra 93 folios en el BRICKELL MAR CONDO declaración: 92 viviendas y un folio de referencia para el terreno subyacente. No hay espacio comercial.

El condado tiene el conteo de recámaras y baños de cada una de las 92 viviendas — 56 de dos recámaras y 36 de una recámara. Las participaciones indivisas de propiedad suman 95.9905% tal como se publica; un folio lleva un error decimal y, al dejarlo a un lado, las participaciones cierran. Lo informamos en lugar de usar discretamente una cifra corregida.

Las viviendas van de 690 a 1,348 pies cuadrados, mediana de 759. Ocho tamaños cubren el edificio: 31 viviendas de 713 pies cuadrados, 30 de 966, 15 de 759, cinco cada una de 1,000 y 1,132, cuatro de 732 y una cada una de 690 y 1,348. Los valores catastrales de 2026 van de $92,643 a $409,200, mediana de $263,780.

Este es un edificio de viviendas pequeñas, y vale la pena contrastarlo deliberadamente. Su vivienda mediana es de 759 pies cuadrados. The Imperial at Brickell, a unas cuadras sobre la misma avenida, tiene una mediana de 1,732 pies cuadrados y ninguna vivienda menor de 1,316. Los dos edificios comparten calle y casi nada más, y vale la pena recordarlo cada vez que alguien le cite un precio por pie cuadrado “para Brickell Avenue”.

Un edificio donde casi nada se vende

🔴 Esas son cuatro transacciones, no un mercado. Una “mediana” de una sola venta es esa venta. Publico las filas porque es lo que contiene el registro y porque usted tiene derecho a ver qué tan delgada es la evidencia — pero nadie, incluyéndome a mí, puede decirle cuánto vale hoy una vivienda aquí a partir de cuatro datos, y cualquiera que le cite un precio por pie seguro para este edificio no está leyendo el registro del condado.

Cuatro ventas en cuatro años entre 92 viviendas es una vivienda de cada 92 al año. Dicho claramente: al ritmo reciente, una vivienda dada aquí se negocia aproximadamente una vez por siglo. Eso es más delgado que los otros cuatro edificios de Brickell Avenue que hemos medido — Brickell Park registra una de cada 28, The Imperial una de cada 29, Brickell Townhouse una de cada 44 y Brickell Place Phase II una de cada 67. La mediana del Miami Condo Index es una vivienda de cada 23.

El registro largo tiene 235 ventas calificadas, y ahí está la información. Precio mediano por pie cuadrado:

• 1980 — $91, en 25 ventas  ·  1981 — $115
• 1989 — $87  ·  1990 — $83 — una caída de 27.9% desde 1981
• 1996 — $92  ·  2000 — $117
• 2006 — $316, el máximo previo a la crisis
• 2011 — $173 — una caída de 45.2%
• 2016 — $326  ·  2020 — $329  ·  2024 — $414

Dos caídas separadas, con veinticinco años de diferencia. La conversación sobre precios en Miami casi siempre empieza en 2008, porque ahí es donde empieza el registro de la mayoría de los edificios. Este abre en 1980 y registra también una caída real a finales de la década de 1980. Note además de 1981 a 2000: $115 a $117 por pie cuadrado en diecinueve años.

¿Quién perdió dinero aquí, y cuándo?

El registro del condado tiene 151 pares de reventa en 61 de las 92 viviendas (ventas calificadas consecutivas de una misma vivienda, sin precio mínimo; cuatro de los pares tienen una ejecución hipotecaria entre las dos ventas). 36 de ellos — 23.8% — se vendieron por menos de lo que costaron. Periodo mediano de tenencia 6.2 años; cambio mediano +29.2%.

Esta es la quinta declaración de Brickell Avenue consecutiva que ubica sus peores pérdidas en el rango de cinco a diez años. Las cinco, en ese rango: 25.0% en Brickell Place Phase II, 34.3% en Brickell Townhouse, 24.5% en The Imperial, 45.8% en Brickell Park y 34.1% aquí. Cada una se extrajo por separado del rol del condado; ninguna de las cifras depende de las demás.

Quiero ser cuidadoso sobre lo que eso significa y lo que no. Es un patrón real en cinco edificios de una avenida, y el mecanismo es legible — una tenencia de cinco a diez años iniciada en 1980–81 o en 2005–06 termina dentro de una caída, mientras que una tenencia corta más a menudo comienza y termina dentro del mismo tramo. No es una ley del mercado de Miami, y cinco edificios de Brickell Avenue no son Miami. Tómelo como una razón para pensar bien su periodo de tenencia previsto, no como un pronóstico.

Los extremos, cada uno leído frente a todo el historial de ventas del folio:

• Mejor: $48,000 en octubre de 1988 → $238,000 en diciembre de 2021 — unidad 30, 713 pies cuadrados, +395.8% en 33.2 años.
• Peor: $260,000 en febrero de 2006 → $115,000 en abril de 2010 — unidad 46, la misma planta de 713 pies cuadrados, −55.8% en 4.2 años. Comprada en el máximo, vendida en el mínimo.
• Y un cercano segundo lugar: unidad 87 (966 pies cuadrados), $280,000 en junio de 2006 → $135,000 en abril de 2012, −51.8% en 5.9 años.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda pequeña y comparativamente económica en Brickell Avenue y a quien le es genuinamente indiferente el momento de la reventa. Los valores catastrales llegan a una mediana de $263,780, las viviendas son de una y dos recámaras, y el edificio se ha mantenido en pie y negociándose desde 1980.

Le conviene mal a casi cualquier otra persona, y la razón es la liquidez y no la calidad. Con cuatro ventas en cuatro años no hay nada que comprar en la mayoría de los meses ni nada contra qué fijar precio en la mayoría de los años. Si puede necesitar vender dentro de una década, la tabla de pérdidas de arriba y la cifra de rotación apuntan en el mismo sentido. Y si depende de una valuación, entienda que no puede construirse con ventas recientes de este edificio, porque casi no hay.

A un propietario que piensa vender: tiene muy poca competencia — pero tampoco tiene un comparable reciente, ni lo tendrá el perito de su comprador. Espere que la conversación sobre la valuación se apoye en otros edificios, y espere que eso juegue en contra de un edificio de viviendas pequeñas en una calle cuyas cifras por pie titulares provienen de viviendas mucho más grandes. La última venta registrada se cerró en $355,000 en marzo de 2025.