Brickell Townhouse

Qué registra el condado en Brickell Townhouse

Miami-Dade County Property Appraiser registra 357 folios en el BRICKELL TOWNHOUSE CONDO (declaración). 354 están clasificados como residenciales, dos son locales comerciales y uno es un folio de referencia del terreno subyacente.

Algo inusual para un edificio de esta antigüedad, el condado tiene el número de recámaras de casi todos — 350 de los 354. Vale la pena decirlo porque no es lo normal: en Brickell Place Phase II, a una milla en la misma avenida y de la misma época, el rol registra el número de recámaras de dos viviendas de un total de 417. Aquí la mezcla es real y verificable:

• 154 viviendas de una recámara
• 153 de dos recámaras
• 41 de tres recámaras
• 2 de cuatro recámaras
• 4 sin nada registrado

Las viviendas van de 800 a 2,891 pies cuadrados, mediana de 1,188, y seis plantas tipo concentran la mayor parte del edificio: 91 viviendas de 1,188 pies cuadrados, 60 de 886, 37 de cada una de 1,703 y 832, 20 de 1,305 y 19 de 1,357. Los valores avaluados para 2026 van de $87,591 a $1,062,762, mediana de $364,349.

Esos dos rangos excluyen un folio, y usted debería saber cuál. La unidad C2 está registrada con 5,370 pies cuadrados — casi el doble de la siguiente vivienda más grande del edificio — y avaluada en $1,210, la misma cifra en 2024, 2025 y 2026, y ninguna venta de ningún tipo registrada jamás. Un departamento de 5,370 pies cuadrados en Brickell no vale $1,210. En lugar de promediarlo en silencio o descartarlo en silencio, lo sacamos de los rangos y le avisamos que existe.

Siete folios aquí son dos departamentos combinados en una sola vivienda — 5E y 5F, 12E y 12F, 19E y F, 19G y 19H, PH-J y PH-H, 21S y 21T, PHT y PHU. Cada uno tiene dos participaciones de propiedad indivisas en un solo folio. Importa más de lo que parece, porque la venta más grande del edificio es una de ellas.

Cuarenta y siete años de precios

Primero el registro reciente, con la misma base que todas las páginas de edificios de este sitio:

🔴 Treinta y dos ventas en cuatro años en un edificio de 354 viviendas no sostienen una tendencia, y no voy a trazar ninguna. La banda es de aproximadamente $470 a $565 por pie cuadrado y 2026 está incompleto.

Falta una venta en esa tabla a propósito. El condado registra la unidad 12C vendida el 8 de mayo de 2026 por $44,000, y la marca como una transacción calificada y en condiciones de mercado. No lo es. Esa vivienda está avaluada en $367,373, se vendió por última vez en $275,000 en 2015, y $44,000 por 886 pies cuadrados equivale a $50 por pie cuadrado en un edificio que se negocia alrededor de $536. De incluirse, habría mostrado 2026 con una mediana de $577,500 en lugar de $700,000, y habría aparecido en esta página como la peor reventa en la historia del edificio. La marca del condado es evidencia, no un veredicto.

El largo registro es la razón por la que este edificio merece una página. Precio mediano por pie cuadrado:

• 1979 — $83, en 60 ventas, y 1980 — $92 en 159: los cierres originales del desarrollador
• 1981 — $104
• 1986 — $82 — una caída de 21.1% desde 1981
• 1990 — $100  ·  1996 — $101  ·  2000 — $131
• 2006 — $295, el máximo previo a la caída
• 2011 — $210 — una caída de 28.6% desde 2006
• 2016 — $310  ·  2020 — $306  ·  2024 — $564

Dos caídas, no una. La conversación sobre precios en Miami casi siempre comienza en 2008, porque es ahí donde empieza el registro de la mayoría de los edificios. Este comienza en 1979 y muestra también una caída real de 1981 a 1986. Las dos no son del mismo tamaño — 21.1% entonces, 28.6% después — y prefiero darle ambas cifras antes que redondearlas en una afirmación limpia.

Observe también los quince años de 1986 a 2000: $82 a $131 por pie cuadrado. Sea lo que sea que haya hecho este edificio, ha pasado largos periodos sin avanzar.

La venta más grande registrada es de $1,400,000 el 3 de octubre de 2025, a $640 por pie cuadrado — pero corresponde a las unidades 5E y 5F combinadas, 2,189 pies cuadrados, no una planta estándar, por lo que no es comparable con nada más en el edificio.

¿Por qué les fue peor a los propietarios de cinco a diez años?

El registro del condado tiene 1,037 pares de reventa de 306 de las viviendas. 216 de ellas, 20.8%, se vendieron por menos de lo que costaron. Periodo mediano de tenencia 5.9 años; cambio mediano +23.2%.

La distribución es donde está la información útil, y no tiene la forma que la gente supone:

Uno de cada tres propietarios perdió dinero al vender entre los cinco y diez años. Las ventas rápidas salieron mejor. El mecanismo es aritmética y no misterio: una tenencia de cinco a diez años iniciada en 1980–81 termina en 1986–91, y una iniciada en 2005–06 termina en 2011–16. Ambas ventanas terminan dentro de una caída. Una tenencia de dos años, la mayoría de las veces, comenzó y terminó dentro del mismo tramo alcista.

Y este es el segundo edificio de esta avenida que lo muestra. Brickell Place Phase II — otra declaración, consultada por separado — registra 12.8%, 21.0%, 25.0% y 6.7% en las mismas cuatro franjas. Niveles distintos, la misma forma. No voy a extender eso a todas las torres de Brickell con base en dos edificios, pero dos registros independientes que coinciden valen más que uno.

Los extremos, cada uno verificado contra todo el historial de ventas del folio y no solo contra la fila marcada, y con los siete folios de unidades combinadas apartados porque no son comparables:

• Mejor: $70,000 en noviembre de 1989 → $480,000 en mayo de 2024 — unidad 17R, 886 pies cuadrados, +585.7% en 34.5 años.
• Peor: $107,000 en febrero de 1980 → $40,000 en marzo de 1988 — unidad 10H, 1,188 pies cuadrados, −62.6% en 8.1 años. Compró en el máximo de los años 1980 y vendió en el mínimo.
• Y el equivalente moderno: $385,000 en octubre de 2005 → $150,000 en junio de 2012 — unidad 18F, −61.0% en 6.7 años.

Vale la pena detenerse en esos dos últimos. Dos propietarios, con veinticinco años de diferencia, en el mismo edificio, ambos con una baja de cerca de 60% — y ambos habían mantenido entre seis y ocho años.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere un departamento genuino de una o dos recámaras en Brickell Avenue a un precio por pie muy inferior al de la nueva construcción, y que piensa quedarse. La vivienda mediana es de 1,188 pies cuadrados, la mezcla de recámaras se reparte de forma pareja entre viviendas de una y de dos recámaras, y los propietarios con más de diez años perdieron dinero aproximadamente una vez de cada diez.

No le conviene a quien tenga un horizonte de cinco a diez años. Esa es la lectura simple de la tabla de arriba y lo más útil que el registro de este edificio puede decirle. Tampoco le conviene a un comprador que necesita liquidez: una vivienda de cada 44 cambia de manos cada año.

A un propietario que piensa vender: revise cuánto tiempo lleva con la propiedad antes de revisar los comparables. Si lleva más de diez años, el registro está claramente a su favor; si lleva siete, no lo está, y las cifras de los últimos cuatro años se apoyan en apenas treinta y dos ventas — cinco de ellas en 2023 — de modo que una sola operación inusual mueve mucho el mercado aparente. La tabla de arriba muestra cómo se ve eso: un registro de $44,000, que excluimos, habría movido la mediana de este año en más de $120,000.