Condominios de Lujo en Miami · Brickell · Brickell on the River
Son dos condominios separados, no un solo edificio.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 30 de septiembre de 2026
Verificado el 22 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Puntos Clave
- Brickell on the River registró 26 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — con una mediana de $465,000, o $461 por pie cuadrado, según el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 2 de julio de 2026. ¿Es propietario en Brickell on the River? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- Son dos condominios separados, no un solo edificio — la torre norte en 31 SE 5th Street (384 viviendas) y la torre sur en 41 SE 5th Street (327). Están registradas por separado y nunca se han comportado igual.
- Las dos torres se agotaron con tres años de diferencia, y todavía se nota — la norte en 2006 a $347 por pie cuadrado; la sur en 2008 y 2009 a $326 y luego $182.
- A los propietarios de la torre sur les ha ido más del doble de bien — un ciclo mediano de compra y reventa de +38.6% frente a +15.1% de la norte.
- Ambas torres están cayendo ahora — la norte ha bajado 11.9% por pie cuadrado en cuatro años y la sur 6.7%, y 2026 es el año más débil del registro para las dos.
- Vender antes de 2021 fue casi un volado que se perdía — el 47.7% de las salidas de la torre sur y el 45.4% de las de la torre norte antes de 2021 fueron con pérdida. Después de 2021: 13.0% y 9.4%.
- La torre sur es la líquida — aproximadamente una vivienda de cada dieciocho se vende cada año, frente a una de cada veintinueve en la norte.
Brickell on the River, en cifras
Desarrollador: Groupe Pacific International · Arquitecto: Cohen Freedman Encinosa and Associates · 711 viviendas en dos condominios, 384 + 327 (Miami-Dade County Property Appraiser, año de construcción 2006).
41 SE 5th Street, Miami, Florida 33131 |Vecindario: Brickell
Qué hay realmente aquí — dos condominios, no uno
Brickell on the River suele describirse como un desarrollo de torres gemelas, lo cual es cierto en términos arquitectónicos y engañoso en todo lo que importa a un comprador. El condado lo registra como dos condominios completamente separados, con dos declaraciones separadas, dos juegos separados de áreas comunes y dos historiales de precios separados.
| Torre Norte | Torre Sur | |
|---|---|---|
| Dirección del condado | 31 SE 5th Street | 41 SE 5th Street |
| Folios / viviendas | 405 / 384 | 334 / 327 |
| Las participaciones cierran en | 100.0008% | 100.0880% |
| Rango de tamaños | 757–1,513 pies² | 952–1,510 pies² |
| Tamaño mediano | 1,051 pies² | 1,267 pies² |
| Mediana catastral 2026 | $381,629 | $389,282 |
Setecientas once viviendas en total. Los 21 folios no residenciales de la torre norte son casi todos comerciales de planta baja — 20 locales en condominio más una parcela comercial adicional — y la torre sur tiene tres locales en condominio y cuatro folios que el condado clasifica como residenciales pero que quedan fuera del conteo de viviendas. Ambas declaraciones cierran en esencialmente 100%, así que ambas consultas están completas.
Los dos edificios también están compuestos de manera distinta. La torre norte es el edificio de unidades más pequeñas: 153 de una recámara, 186 de dos recámaras, 40 de tres recámaras y cinco estudios, con una vivienda mediana de 1,051 pies cuadrados. La torre sur no tiene estudios ni tres recámaras en absoluto — 160 de una recámara y 167 de dos recámaras, nada más, con una vivienda mediana de 1,267 pies cuadrados. Si quiere una de tres recámaras aquí, hay exactamente 40 y todas están en la torre norte.
Seis plantas tipo cubren 295 de las 384 viviendas de la torre norte y 239 de las 327 de la torre sur. Ambos edificios son muy repetitivos.
El registro de precios, torre por torre
Ventas calificadas entre partes independientes del registro del condado, consultado el 22 de agosto de 2026. Torre norte — 31 SE 5th Street:
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 19 | $613,000 | $564 |
| 2024 | 13 | $565,000 | $538 |
| 2025 | 14 | $422,500 | $503 |
| 2026 al 22 de agosto | 7 | $416,300 | $497 |
Torre sur — 41 SE 5th Street:
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 37 | $585,000 | $471 |
| 2024 | 15 | $600,000 | $552 |
| 2025 | 11 | $599,000 | $473 |
| 2026 al 22 de agosto | 9 | $465,000 | $440 |
Ambas torres han bajado en cuatro años y ambas están en su punto más débil en 2026 — la norte en 11.9% por pie cuadrado, la sur en 6.7%. Con 53 y 72 ventas respectivamente, son transacciones suficientes para tratar la dirección como real. La magnitud es otro asunto: la columna del precio mediano de la torre norte cae de $613,000 a $416,300, lo que se lee como un desplome de 32%, mientras que la columna por pie cae 12%. La diferencia es la mezcla de plantas — se vendieron viviendas más pequeñas en 2025 y 2026 — y la cifra por pie es la honesta.
Las bandas de cuatro años son $336 a $600 por pie cuadrado en la norte (mediana $535) y $387 a $616 en la sur (mediana $472). La torre norte tiene el precio por pie más alto y las viviendas más pequeñas; la sur tiene viviendas más grandes a una tarifa menor. Los precios más altos registrados son $840,000 en la norte (unidad 4021, 1,513 pies cuadrados, 13 de noviembre de 2023, $555 por pie cuadrado) y $810,000 en la sur (unidad 2008, 1,402 pies cuadrados, 9 de agosto de 2023, $578 por pie cuadrado).
La torre sur es significativamente más líquida. Setenta y dos ventas en cuatro años en 327 viviendas es aproximadamente una vivienda de cada dieciocho al año; las 53 de la norte en 384 viviendas son una de cada veintinueve. Si poder vender le importa, esa brecha es la diferencia práctica entre los dos edificios.
Por qué la torre norte y la torre sur son inversiones distintas
Las dos torres se agotaron con tres años de diferencia, y el registro todavía lleva esa diferencia dos décadas después.
La torre norte se agotó en 2006: 375 de sus 384 viviendas registraron su primera venta calificada ese año, con una mediana de $347,953 y $347 por pie cuadrado. Eso fue el máximo del mercado.
La torre sur se agotó en plena caída. Diecisiete viviendas se vendieron en 2007 con una mediana de $404,191 y $343 por pie cuadrado — aproximadamente el mismo nivel que la norte. Luego 157 viviendas se vendieron en 2008 a $351,688 y $326 por pie cuadrado, y otras 153 en 2009 a $220,000 y $182 por pie cuadrado. Los compradores de la cohorte más grande de la torre sur entraron a aproximadamente la mitad del precio que habían pagado los compradores de la torre norte tres años antes.
La consecuencia, según el registro:
| Torre Norte | Torre Sur | |
|---|---|---|
| Ciclos completos de compra y reventa | 302 de 384 | 245 de 327 |
| Vendidas con pérdida | 91 — 30.1% | 69 — 28.2% |
| Resultado mediano | +15.1% | +38.6% |
| Tiempo de tenencia medio | 12.9 años | 12.5 años |
| Mejor resultado | +151.5% | +273.3% |
| Peor resultado | −80.2% | −50.7% |
Misma dirección, misma época, misma arquitectura — y a los propietarios de la torre sur les ha ido más del doble de bien. El mejor resultado en la sur es una vivienda de 952 pies cuadrados comprada en $150,000 en julio de 2009 y vendida en $560,000 en junio de 2024, un alza de 273.3%. El peor resultado en la norte es una vivienda de 1,419 pies cuadrados comprada en $540,000 en febrero de 2006 y vendida en $107,000 en octubre de 2014 — una baja de 80.2%, y la pérdida individual más profunda que he registrado en esta dirección.
En ambas torres, el año de salida importó más que la torre. De los 107 propietarios de la torre sur que vendieron antes de 2021, 51 perdieron dinero — 47.7%, con una mediana de +2.1%. De los 138 que vendieron en 2021 o después, 18 perdieron, con una mediana de +62.8%. La norte cuenta la misma historia con más crudeza: 45.4% de las salidas previas a 2021 perdieron, frente a 9.4% después, con la mediana subiendo de +3.0% a +36.1%.
Lea esos dos hechos juntos y la conclusión es incómoda pero clara. Una tenencia mediana de 12.9 años produjo una mediana de +15.1% en la torre norte — antes de comisiones, impuestos, cuotas extraordinarias y costos de mantenimiento, que en un plazo tan largo no son pequeños. Mi lectura honesta es que la torre norte ha sido un lugar para vivir y no un lugar para ganar dinero, y que las mejores cifras de la torre sur son resultado de su precio de entrada en 2009, no de algo propio del edificio.
El registro del condado muestra transacciones y no motivos, así que nada de esto establece por qué se comportó como lo hizo cada torre.
A quién le conviene este edificio, y a quién le conviene mal
Le conviene a un comprador que quiere frente al río en Brickell a un precio por pie genuinamente bajo. Un valor catastral mediano de 2026 inferior a $390,000 en ambas torres, con medianas anuales de venta de $440 a $564 por pie cuadrado.
Si quiere una de tres recámaras, solo la torre norte las tiene — 40 viviendas de 711. Si quiere la vivienda mediana más grande y mejor liquidez, esa es la torre sur. Esas dos preferencias apuntan a edificios distintos, y un anuncio que diga solamente “Brickell on the River” no le dirá cuál está viendo. Revise el número de la calle: 31 es norte, 41 es sur.
Le conviene mal a un comprador que espera apreciación. Ambas torres han bajado en cuatro años, ambas están en su punto más débil en 2026, y el ciclo mediano de compra y reventa de la torre norte, con una tenencia mediana de 12.9 años, es +15.1%. Nada en este registro respalda comprar aquí por crecimiento.
Y si está vendiendo aquí: sepa de qué torre son los comparables que le muestran. La norte se opera a una tarifa más alta por pie cuadrado en viviendas más pequeñas y la sur a una tarifa menor en viviendas más grandes, de modo que una comparación por pie entre las dos favorece a una y castiga a la otra según el sentido en que se haga. Las ventas de 2026 en ambas torres son las más débiles en cuatro años, y el agente del comprador empezará con ellas.
En la investigación: Cuando un condominio se convierte en hotel: lo que está pasando dentro de dos torres de Brickell
Brickell on the River — Preguntas Frecuentes
¿En cuánto se han vendido las viviendas en Brickell on the River en los últimos 12 meses?
Se registraron 26 ventas en el registro de Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, con una mediana de $465,000 ($461 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 2 de julio de 2026. Son cierres registrados, no precios de lista. Si es propietario en Brickell on the River y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, escriba por WhatsApp a Josh Stein al (305) 695-8257.
¿Brickell on the River es un edificio o dos?
Dos — y el condado los registra como dos condominios completamente separados con declaraciones separadas. La torre norte está en 31 SE 5th Street con 384 viviendas; la torre sur está en 41 SE 5th Street con 327. Tienen áreas comunes separadas e historiales de precios separados, y nunca se han comportado igual. Cuando vea un anuncio aquí, revise el número de la calle.
¿Cuántos condominios hay en total?
Setecientos once. El condado registra 405 folios en 31 SE 5th Street (384 viviendas, 21 comerciales) y 334 en 41 SE 5th Street (327 viviendas, siete de otro tipo). Ambas declaraciones cierran en esencialmente 100%, lo que confirma que no falta nada en ninguno de los dos conteos.
¿Cuál torre es mejor?
Según el registro de propiedad, la sur. Sus 245 ciclos completos de compra y reventa muestran una mediana de +38.6% frente a +15.1% de la torre norte en 302 ciclos. Pero esa brecha es sobre todo precio de entrada, no calidad: la norte se agotó en 2006 a $347 por pie cuadrado y la sur se agotó en 2008 y 2009 a $326 y luego $182. La torre sur también es la más líquida de las dos.
¿En cuánto se venden las viviendas en Brickell on the River?
De 2023 a 2026, las ventas calificadas de la torre norte caen en una banda de $336 a $600 por pie cuadrado (mediana $535) y las de la torre sur en una banda de $387 a $616 (mediana $472). Los precios más altos registrados son $840,000 en la norte y $810,000 en la sur, ambos en 2023.
¿Los precios aquí suben o bajan?
A la baja. La torre norte ha caído 11.9% por pie cuadrado en cuatro años y la sur 6.7%, y 2026 es el año más débil del registro para las dos. Eso sobre 53 y 72 ventas respectivamente, que bastan para tratar la dirección como real. Tenga cuidado con la columna del precio mediano en la norte, que cae 32% — la mayor parte se debe a que se venden viviendas más pequeñas, no a una revaluación.
¿Los propietarios de aquí han ganado dinero?
Depende mucho de cuándo vendieron. En la torre sur, el 47.7% de los 107 propietarios que salieron antes de 2021 perdió dinero, frente al 13.0% de los 138 que vendieron después. En la norte, 45.4% antes de 2021 frente a 9.4% después. En todos los ciclos completos de compra y reventa, las medianas son +38.6% en la sur y +15.1% en la norte, con tenencias medianas de aproximadamente trece años — brutas, antes de comisiones, impuestos, cuotas extraordinarias y costos de mantenimiento.
¿Dónde están las viviendas de tres recámaras?
Las 40 están en la torre norte, en 31 SE 5th Street. La torre sur no tiene viviendas de tres recámaras ni estudios en absoluto — son 160 de una recámara y 167 de dos recámaras, y nada más.
¿Con qué frecuencia se venden las viviendas aquí?
La torre sur registró 72 ventas calificadas en cuatro años en 327 viviendas, aproximadamente una vivienda de cada dieciocho al año. La norte registró 53 en 384 viviendas, aproximadamente una de cada veintinueve. La torre sur es aquella donde se puede esperar razonablemente poder vender.
Sources and further reading
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.com