Brickell Place Phase II

Lo que el condado realmente registra en Brickell Place Phase II

Miami-Dade County Property Appraiser registra 438 folios en la declaración BRICKELL PLACE CONDO PHASE II. Doce son comerciales — once oficinas y una tienda — y uno es un folio de referencia del terreno subyacente. 417 pasan el filtro residencial. Según mi lectura, 395 de ellos son viviendas.

Esta es la razón por la que no publico los 417, y cómo puede verificarlo. Veintidós de esos folios pertenecen a una serie numerada de podio — unidades C-101 a C-117 y D-101 a D-110, de 305 a 565 pies cuadrados. Registran participaciones en elementos comunes del orden de 0.0000035%, lo que equivale a 0.00000001 de una participación por pie cuadrado frente a la de una vivienda real, de 0.000168. Eso es dieciséis mil veces demasiado pequeño para ser un departamento. También se negocian como lo que son: $28,000 a $100,000, en un edificio donde las viviendas cambian de manos entre $530,000 y $700,000. Y el detalle decisivo — diez de los doce folios que el propio condado codifica como oficina o tienda llevan esa misma firma de participación. Señala el bloque del podio, no un departamento pequeño.

Dos notas al respecto, porque importan más que la cifra. La misma serie continúa por debajo de 300 pies cuadrados, donde hay ocho folios más que el filtro estándar ya excluye solo por tamaño — de modo que un umbral de tamaño dividía por la mitad una clase uniforme de unidades. Y el propio sitio web de la asociación de la Fase Dos da su oficina de administración como “1925 Brickell Avenue (D Building), Suite 201”, que está dentro de la misma serie que este análisis llama podio.

Un grupo lo he contado como viviendas, diciéndole exactamente qué son. Doce folios etiquetados CC-1 a CC-12 van de 313 a 412 pies cuadrados. A diferencia de las unidades del podio, llevan una totalmente proporcional participación de propiedad — ligeramente mayor por pie cuadrado que un departamento común — están avaluados entre $116,363 y $305,415, y se han apreciado como viviendas, una de ellas pasando de $25,000 en 1980 a $415,000 en 2023. Así que pasan todas las pruebas que permite el registro. Pero una unidad de 313 pies cuadrados con etiqueta “CC” también es lo que parece una cabaña, y ningún documento de asociación, desarrollador o condado que yo pueda encontrar indica un número de unidades para este edificio que lo resuelva. La cifra es 395 incluyéndolos, y 383 sin ellos. Prefiero darle ambas antes que elegir una y sonar seguro.

Las viviendas van de 313 a 5,430 pies cuadrados, mediana de 1,567 — más grandes que la mitad más antigua del complejo, y mucho más grandes que las plantas en torno a las cuales se construye la obra actual de Brickell. Seis plantas reúnen la mayor parte del edificio: 57 viviendas de 1,316 pies cuadrados, 48 de 1,005, y 29 cada una de 1,567, 1,583, 1,615 y 1,995.

Los valores catastrales para 2026 van de $116,363 a $1,400,875, mediana de $418,730.

No puedo darle una mezcla de recámaras, y nadie honestamente puede. El condado registra un conteo de recámaras y baños para dos de estos folios. Para los otros 415 registra cero recámaras y cero baños — en viviendas de hasta 5,430 pies cuadrados. Esos son campos vacíos, no estudios. Cualquier desglose de recámaras que se le muestre para este edificio vino de un lugar distinto del registro público.

Y el propio rol no es confiable aquí. Las participaciones en elementos comunes no suman 100%; treinta y ocho folios llevan decimales sospechosos; y un penthouse, D-PH-8, tiene su participación registrada como “UNIDV .37031%” — una mala ortografía de UNDIV que oculta la cifra de cualquier verificación automatizada. Informo todo eso en lugar de corregirlo discretamente, porque usted se topará con lo mismo si lo revisa.

Dos desplomes de la misma profundidad, con veinticinco años de diferencia

Primero el registro reciente, con la misma base que todas las páginas de edificios de este sitio:

🔴 Esa tabla no puede establecer una dirección y no voy a fingir lo contrario. Veinticuatro ventas en cuatro años en un edificio de 395 viviendas son demasiado pocas para interpretarlas, y 2026 es un año incompleto con dos ventas. Lo que los cuatro años sustentan es una banda de aproximadamente $460 a $510 por pie cuadrado, y nada más.

El largo historial es donde este edificio se gana su página. Precio mediano por pie cuadrado, por año:

• 1980 — $99, en 54 ventas: los cierres originales del desarrollador
• 1981 — $131, un tercio más en doce meses
• 1986 — $84 — una caída de 36.4% desde 1981
• 1990 — $114
• 1996 — $123
• 2006 — $315, el pico previo al desplome
• 2011 — $197 — una caída de 37.5% desde 2006
• 2016 — $344, de vuelta por encima del viejo pico
• 2024 — $509

Lea esas dos líneas en negrita juntas. La caída de 1981 a 1986 fue de 36.4%, y la caída de 2006 a 2011 fue de 37.5% — con una diferencia de alrededor de un punto entre ambas. La conversación sobre los precios de Miami casi siempre comienza en 2008, porque ahí es donde comienzan los registros de la mayoría de los edificios. Este es más antiguo, y según su evidencia 2008 no fue un evento excepcional en la vida de un condominio de Brickell Avenue — fue una repetición.

No es una afirmación que yo haría a partir de un solo edificio. Pero Brickell Bay Club, una declaración separada más abajo en la misma avenida, midió su propia caída de 1981 a 1986 en 38%. Dos registros independientes, a dos cuadras de distancia, ambos ubicados en la franja media-alta de los treinta. Eso lo convierte en un evento de mercado, no en una rareza de un solo edificio.

La recuperación, por lo que vale, tomó aproximadamente una década cada vez: el pico de 1981 no se superó claramente hasta mediados de la década de 1990, y el de 2006 no hasta 2016.

¿Cuándo perdió dinero la gente aquí?

El registro del condado tiene 817 pares de reventa en 302 de las viviendas — la misma vivienda comprada y luego vendida. 132 de ellos, 16.2%, se vendieron por menos de lo que costaron. El periodo de tenencia mediano fue de 5.4 años y el cambio mediano +28.0%.

El patrón que hay dentro de eso es lo opuesto al que esperaría, y vale la pena exponerlo completo:

Las pérdidas alcanzan su punto máximo en el medio. Eso no es lo que mostró la mitad más antigua de este complejo, y prefiero señalar el desacuerdo antes que suavizarlo: nuestra página de Brickell Place informa pérdidas concentradas en tenencias cortas. El historial de la Fase II dice que la tenencia de cinco a diez años fue la peligrosa.

El mecanismo es visible en las fechas. Una tenencia de cinco a diez años iniciada en 1980 o 1981 termina en 1986–91; iniciada en 2005 o 2006 termina en 2011–16. Ambas ventanas caen dentro de un desplome. En cambio, una tenencia de menos de tres años a menudo comenzó y terminó dentro del mismo tramo al alza. Solo mantener más de diez años fue confiablemente seguro — y pasados diez años el cambio mediano es de +85.6%.

Lo mismo aparece por década de ingreso. Los compradores que entraron durante la década de 1980 perdieron dinero en 24.9% de sus ciclos completos de compra y venta; la de 1990 tuvo 11.7%, la de 2000 12.6%, la de 2010 7.5%. Brickell Bay Club midió 26% para sus propios compradores de la década de 1980. De nuevo, dos registros que coinciden.

Los extremos, ambos verificados contra el historial de ventas completo del folio y no solo contra la fila señalada:

• Mejor: $116,000 en marzo de 1989 → $544,000 en marzo de 2022 — unidad 510-C, 1,316 pies cuadrados, +369.0% en 33.1 años.
• Peor: $113,500 en octubre de 1987 → $48,000 en noviembre de 1993 — unidad 1411-C, la misma planta, −57.7% en 6.1 años. Comprada en el punto más alto de la década de 1980 y vendida en el más bajo.
• Venta registrada más alta: $1,760,000, penthouse D-PH-7, 2,260 pies cuadrados, junio de 2022 — $779 por pie cuadrado.

Una cifra que eliminé, y por qué. Ese mismo penthouse registra una venta de $159,794 en mayo de 2007, tres años después de venderse por $530,000 — una caída de 69.9%, que habría sido la peor reventa del edificio y un titular mucho mejor que el de arriba. El condado la señala como una venta calificada y la describe como tal. Pero la misma vivienda se vendió por $625,000 en 2010 y por $1,760,000 en 2022, y $159,794 por un penthouse de 2,260 pies cuadrados son $71 por pie cuadrado en un año en que este edificio se negoció a $315. No es un precio entre partes independientes, diga lo que diga la marca, así que no está en ninguna cifra de esta página.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere tamaño en Brickell Avenue y está preparado para mantener la propiedad. La vivienda mediana es de 1,567 pies cuadrados a alrededor de $480 por pie cuadrado — un producto distinto de la obra nueva cercana, que se negocia mucho más alto por pie en plantas mucho más pequeñas. Y le conviene a quien quiere evidencia: cuarenta y seis años de ella, 1,178 ventas calificadas, incluidos dos desplomes completos y dos recuperaciones completas.

Le conviene mal a cualquiera que pueda necesitar vender dentro de una década. La tabla de pérdidas anterior es todo el argumento: una de cada cuatro viviendas se vendió con pérdida en la banda de cinco a diez años. También le conviene mal a un comprador que necesita liquidez — una vivienda de cada 66 cambia de manos cada año — o a quien quiere los acabados de un edificio nuevo. Este es un complejo de 1980 y la página no pretende otra cosa.

A un propietario que piensa vender: su escasez es real y su urgencia debería ser baja. Con cinco o seis ventas calificadas al año en 395 viviendas, un comprador que quiere específicamente este edificio casi no tiene nada entre qué elegir — pero muy pocos compradores así aparecen en un mes dado, de modo que fijar el precio según la última comparable y esperar se comporta distinto aquí que en una torre que rota ochenta viviendas al año. Revise la tabla de cuatro años antes de fijar una cifra, y note cuán pocas ventas hay detrás de cada fila.