Two Tequesta Point

Lo que en realidad hay dentro del edificio

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 269 folios para Two Tequesta Point en 808 Brickell Key Drive, de los cuales 267 son viviendas. Los otros dos son un folio de áreas comunes y un folio de referencia agregada. Las participaciones de los elementos comunes de la declaración cierran en 99.8040%, así que este es el condominio completo.

Las viviendas van de 907 a 5,097 pies cuadrados, con una mediana de 1,696. La combinación es 101 de dos recámaras, 94 de una recámara y 69 de tres recámaras, con dos de cuatro recámaras y una de cinco.

Seis plantas cubren 129 de las 267: 907 pies cuadrados (30 viviendas), 1,540 (29), 1,709 (18), 1,776 (18), 1,696 (17) y 2,510 (17).

Los valores catastrales de 2026 van de $240,608 a $2,628,000, con una mediana de $833,518.

Doscientas trece viviendas revendidas, ninguna por debajo de su primer precio

El condado registra 297 ventas calificadas fechadas de 1998 a 2000, 202 de ellas en 1999, con una mediana de $350,000 y $213 por pie cuadrado. En total, 255 de las 267 viviendas registraron su primera venta calificada en esos años.

Doscientas trece de las 267 viviendas se han vendido al menos dos veces. Medido desde la primera venta registrada de cada vivienda hasta la más reciente, ninguna terminó por debajo de su primer precio.

Contado de otra manera, el registro es menos limpio. Tome cada venta frente a la anterior, de reventa a reventa, y 37 de 497 pares (7.4%) se vendieron por debajo del precio anterior: 2 de 192 pares que comenzaron en la década de 1990 (1.0%), 27 de 240 de la década de 2000 (11.2%) y 8 de 59 de la década de 2010 (13.6%). Se dejaron de lado trece pares porque entre las dos ventas hubo una ejecución hipotecaria.

El resultado mediano de la primera venta a la más reciente es de +129.0%, sobre un período de tenencia mediano de 16.1 años. Para los 58 propietarios que vendieron en 2021 o después es de +226.7%, en 23.5 años, de nuevo sin ninguna vivienda por debajo de su primer precio. Cincuenta y cuatro viviendas nunca se han revendido.

• Una vivienda de 2,224 pies cuadrados comprada por $392,000 en diciembre de 1998 se vendió por $2,000,000 en mayo de 2025 — un alza de 410.2% en 26.5 años.
• Una vivienda de 2,520 pies cuadrados comprada por $494,000 en mayo de 1999 se vendió por $2,300,000 en octubre de 2024 — un alza de 365.6%.
• Una vivienda de 1,306 pies cuadrados comprada por $242,000 en enero de 1999 se vendió por $1,040,000 en febrero de 2026 — un alza de 329.8% en 27.1 años.

Con esa medida de la primera venta a la más reciente, lo más cerca que alguien estuvo de perder dinero fue una vivienda comprada por $299,000 en junio de 1999 y vendida por $300,000 siete meses después, con un alza de 0.3%.

Dos cosas impiden que esta sea toda la historia, y ambas importan.

La primera es el tiempo. Una tenencia mediana de 16.1 años, desde una entrada en 1999 a $213 por pie cuadrado hacia un mercado que hoy ronda los $770, significa que la aritmética siempre iba a ser favorable. Un registro sin pérdidas a lo largo de dieciséis años dice mucho menos que un registro sin pérdidas a lo largo de tres. Y estas son cifras brutas — la diferencia entre dos precios registrados, antes de dieciséis años de comisiones, impuestos, cuotas extraordinarias y costos de mantenimiento, que son considerables.

La segunda es que el registro casi no contiene entradas recientes que se puedan poner a prueba. De los 213 pares de la primera venta a la más reciente, 207 comienzan entre 1998 y 2000. Nadie que haya comprado aquí en la última década tiene un registro suficiente para decirle algo.

El registro del condado muestra transacciones y no razones, así que nada de esto establece por qué el edificio se ha comportado de esta manera.

El historial de precios

Ventas calificadas entre partes independientes del registro del condado, consultadas el 23 de septiembre de 2026.

Treinta ventas calificadas en cuatro años calendario (2026 hasta el 23 de septiembre) en 267 viviendas equivalen a aproximadamente una vivienda de cada 36 por año. Ese es el dato más práctico de todos: en un año típico salen siete u ocho viviendas en un edificio con seis plantas principales y un rango de tamaños de 907 a 5,097 pies cuadrados, así que lo específico que usted busca puede no estar disponible durante años.

La columna del precio mediano marca $951,500, $1,250,000, $1,200,000, $1,277,000: un salto de 31% y luego una meseta. Por pie cuadrado, los mismos cuatro años marcan $721, $704, $697 y $796. El salto de 2024 fue de viviendas más grandes que se vendieron, no un reprecio. Mi lectura honesta es que este edificio se ha negociado alrededor de $700 a $800 por pie cuadrado desde 2023 y que 30 ventas no pueden sustentar una dirección dentro de esa banda.

A quién le conviene este edificio

Le conviene a un comprador que quiere Brickell Key y espera quedarse. El historial de tenencias largas aquí es tranquilizador, y es un historial de tenencias largas, que es el único tipo de propiedad que realmente describe.

Le conviene sobre todo a un comprador paciente. Aproximadamente una vivienda de cada 36 se vende cada año. Si necesita una planta específica, o una línea específica, prepárese para esperar un año o más, y para actuar rápido cuando aparezca una.

Le conviene mal a un comprador de horizonte corto, y la evidencia simplemente no está en ningún sentido. Casi todos los ciclos de compra y reventa completados aquí comienzan en 1999. El edificio no tiene un registro significativo de lo que produce una tenencia de tres o cinco años, y un historial sin pérdidas de la primera venta a la más reciente, armado a lo largo de dieciséis años, no debe leerse como una garantía sobre uno más corto.

Le conviene menos de lo que sugiere la mediana catastral a un comprador que quiere una vivienda pequeña en un edificio barato: el departamento más pequeño mide 907 pies cuadrados y la mediana es de 1,696.

Si usted vende aquí y compró alrededor de 1999, el registro está enfáticamente de su lado. Lo que hay que cuidar es el conjunto de comparables: siete u ocho ventas al año en un edificio de 267 viviendas con un rango de tamaños de cinco veces puede llevar al agente de un comprador a tomar una vivienda que nada tiene que ver con la suya. Precio por pie cuadrado según su propia planta. Pídame el registro por pie de su línea antes de fijar una cifra.

¿Le interesa vender en Two Tequesta Point?

Conozca más sobre cómo vender su condominio en Two Tequesta Point con Josh Stein.

ESTOY LISTO