Condominios de Lujo en Miami · Sunny Isles Beach · Chateau Beach Residences
Una vivienda aquí se vendió dos veces en dos días, y el primer precio no es un precio de mercado.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado el 18 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Datos del edificio
- Dirección
- 17475 Collins Avenue
- Zona
- Sunny Isles Beach
- Año de construcción
- 2016
- Pisos
- 33
- Residencias
- 81
- Desarrollador
- Chateau Group
- Arquitecto
- Kobi Karp
- Estatus
- Entregado — completado en 2016
Según las ventas registradas en 2026, este edificio se ubica en $1,237 por pie cuadrado, más caro que 91 de los otros 116 edificios del Miami Condo Index. Las cifras son ventas cerradas de Miami-Dade County Property Appraiser, no precios de lista. Pase el cursor o toque un color para ver la división.
Puntos Clave
- Chateau Beach Residences registró 6 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — con una mediana de $2,850,000, o $1,237 por pie cuadrado, según el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 30 de junio de 2026. ¿Es propietario en Chateau Beach Residences? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- Una vivienda aquí se vendió dos veces en dos días, y el primer precio no es un precio de mercado — la unidad 1803 cambió de manos el 7 de abril de 2026 en $1,220,000 y otra vez el 8 de abril de 2026 en $2,100,000. El registro del condado del 18 de agosto marca ambas como calificadas (para el 23 de septiembre había vuelto a marcar la venta del 8 de abril como no calificada). La primera equivale a $589 por pie cuadrado frente a un edificio que por lo demás se vende entre $1,014 y $1,829. Se excluye de todas las cifras aquí salvo la línea de 12 meses de arriba, que cuenta toda venta calificada de su ventana, y se divulga en lugar de omitirse en silencio.
- Excluyéndola, el cambio a cuatro años es de +1.3% — y aun así no se publica — porque con esa transferencia retirada 2026 tiene cuatro ventas calificadas, por debajo de las cinco que exijo en ambos extremos. Incluyéndola, la aritmética da −5.0%. Prefiero mostrarle ambas cifras y no publicar ninguna.
- Casi 43% de los compradores originales que revendieron perdió dinero — 15 de 35, con una ganancia mediana de apenas 2.0%. Tres cuartas partes del edificio (60 de 81 viviendas) se vendieron en 2015 con una mediana de $2,700,000, o $977 por pie cuadrado.
- Aquí no hay inventario barato en absoluto — el condado avalúa la vivienda de menor valor del edificio en $1,261,077. La vivienda mediana es de 2,703 pies cuadrados y 14 de las 81 viviendas son de cuatro recámaras.
- El récord es de $14,850,000 — pagado el 14 de agosto de 2025 por la vivienda de 8,117 pies cuadrados en el piso 24, a $1,829 por pie cuadrado. La misma vivienda se vendió por $13,000,000 en diciembre de 2021 — una ganancia de 14.2% en tres años y medio.
- Una vivienda de cada 19 cambia de manos al año, mejor que la mediana de una de cada 24 entre los edificios de mi Índice de condominios de Miami.
Chateau Beach Residences, en cifras
Desarrollador: Chateau Group · Arquitecto: Kobi Karp · Desde $3.689 millones. Fuente: el registro del edificio en este sitio.
17475 Collins Avenue, Sunny Isles Beach, Florida 33160 | Vecindario: Sunny Isles Beach
Qué hay realmente en el edificio
El condado devuelve 82 folios para 17475 Collins Avenue. 81 son viviendas; el restante es un folio de referencia sin vivienda. No hay estacionamientos, cabañas ni bodegas registrados por separado, y tampoco folio comercial.
Las viviendas van de 1,465 pies cuadrados a 9,051 pies cuadrados, mediana de 2,703, y la mezcla tiene una proporción inusual de unidades grandes: 46 de dos recámaras, 21 de tres recámaras y 14 de cuatro recámaras, sin ninguna de una recámara ni estudios. Incluso las de dos recámaras son grandes — la planta más común del edificio, con 14 viviendas, es de 2,703 pies cuadrados.
La declaración más clara sobre esta dirección está en el padrón fiscal. Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $1,261,077 y $11,637,108, con una mediana de $2,683,109. Aquí no hay un nivel de entrada. La vivienda de menor valor del edificio, según las propias cifras del condado, está avaluada por encima de $1.25 millones.
¿Qué pasa cuando la misma vivienda se vende dos veces en dos días?
Distorsiona todo lo que viene después, y vale la pena recorrerlo porque es la forma más común en que fallan los datos de precios de condominios.
La unidad 1803, una de dos recámaras de 2,070 pies cuadrados, aparece dos veces en el registro del condado en abril de 2026. El día 7 se vendió por $1,220,000. El día 8 se vendió por $2,100,000. Ambas transacciones llevan la marca calificada del condado, que se supone significa una venta entre partes independientes a precio de mercado.
No pueden ser ambas cosas. La segunda, a $1,014 por pie cuadrado, queda dentro del rango en que se vende este edificio. La primera, a $589 por pie cuadrado, está 42% por debajo y por debajo de cualquier otra cosa registrada aquí en cuatro años. No voy a especular sobre qué fue la primera transferencia — el condado registra transacciones, no motivos — pero estoy seguro de que no es evidencia de lo que vale una vivienda en esta dirección.
Por eso se excluye de todas las cifras de las tablas de esta página, y se lo digo en lugar de dejar que desaparezca. Esto es lo que vale la decisión:
| Incluyendo la transferencia del 7 de abril | Excluyéndola | |
|---|---|---|
| Ventas calificadas de 2026 | 5 | 4 |
| $/pie² mediano de 2026 | $1,160 | $1,237 |
| Cambio a cuatro años desde 2023 | −5.0% | +1.3% |
| Parte baja de la banda de cuatro años | $589 | $1,014 |
Una sola transacción, y el edificio parece caer 5% o subir 1% dependiendo por completo de si uno se dio cuenta. Ninguna de las dos cifras se publica en mi Miami Condo Index, y la razón es la honesta: una vez que se retira la transferencia, 2026 tiene cuatro ventas calificadas, y solo publico un cambio a cuatro años cuando tanto 2023 como 2026 se apoyan en al menos cinco. El edificio lleva un guion. Actualización: en el registro del condado del 23 de septiembre la venta del 8 de abril ($2,100,000) está marcada como no calificada (“exposición atípica al mercado; motivación atípica”) y la venta del 7 de abril sigue siendo calificada. Las tablas de esta página siguen el registro del 18 de agosto.
La lección práctica se generaliza mucho más allá de esta dirección. Una marca de calificada en una escritura es una clasificación del condado, no una garantía. Toda venta que quede muy fuera de la banda propia de un edificio merece revisarse antes de usarse, en cualquier sentido — y si alguien le muestra un comparable de $589 por pie cuadrado en Chateau Beach, la respuesta es que la misma vivienda se vendió por $1,014 al día siguiente.
El historial de precios
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 5 | $3,300,000 | $1,221 |
| 2024 | 3 | $3,175,000 | $1,132 |
| 2025 | 5 | $4,500,000 | $1,347 |
| 2026 a la fecha | 4 | $3,250,000 | $1,237 |
La fila de 2026 excluye la transferencia del 7 de abril analizada arriba. Con estas cifras el edificio se ha negociado en un rango por pie bastante estrecho durante cuatro años — $1,132 a $1,347 en las medianas anuales — sin una dirección que yo estaría dispuesto a defender con muestras de tres a cinco.
En las diecisiete ventas limpias de la ventana, el edificio cerró con una mediana de $1,221 por pie cuadrado, en una banda de $1,014 a $1,829, a un precio mediano de $3,450,000. La liquidez es decente: una vivienda de cada 19 al año, frente a una mediana de una de cada 24 en los edificios de mi Miami Condo Index.
El récord es de $14,850,000, pagado el 14 de agosto de 2025 por la vivienda de 8,117 pies cuadrados en el piso 24 — $1,829 por pie cuadrado, que es también el precio por pie más alto que ha alcanzado el edificio. Esa vivienda se vendió por última vez el 29 de diciembre de 2021 por $13,000,000, por lo que su propietario realizó 14.2% a lo largo de tres años y medio.
Es uno de los diez edificios cuyo registro verificado por el condado sigo en mi página de los apartamentos más caros de Miami .
El historial de propiedad es la parte que un comprador debe sopesar con más cuidado. Este edificio se vendió por completo en 2015 — 60 viviendas, 74.1% del edificio, con una mediana de $2,700,000 o $977 por pie cuadrado. De esos compradores originales, 35 han vuelto a venderse desde entonces y 15 perdieron dinero: 42.9%, con una ganancia mediana de apenas 2.0%. En las 61 reventas que el condado registra aquí, 20 perdieron dinero, o 32.8%, con una ganancia mediana de 11.6% a lo largo de una tenencia de 5.1 años.
Es una mala década para quienes compraron en el lanzamiento, y es la evidencia más sólida de esta página. También es, según las cifras anteriores, una historia sobre el precio de entrada en 2015 más que sobre el edificio hoy: el mismo inventario ahora cierra alrededor de $1,237 por pie cuadrado frente a $977 en la venta total.
A quién le conviene este edificio, y a quién no
Le conviene a un comprador que quiere una vivienda grande frente al mar en Sunny Isles Beach y compra a los precios de hoy en lugar de heredar una base de 2015. Nada aquí es pequeño, el número de viviendas de cuatro recámaras es alto para un edificio de 81 viviendas, y se vende con la frecuencia suficiente, una vivienda de cada 19 al año, como para que existan comparables.
Le conviene mal a quien espere repetir la experiencia de 2015. Casi 43% de esa cohorte que vendió lo hizo con pérdida, y la mediana entre ellos ganó 2.0% a lo largo de aproximadamente una década.
Le conviene mal a un comprador que quiere una entrada modesta al edificio. No existe; la vivienda más barata según el avalúo del condado está por encima de $1.25 millones.
Si está vendiendo aquí, sepa que la transferencia del 7 de abril de 2026 existe antes de que el agente de un comprador la encuentre. A $589 por pie cuadrado es la cifra más baja asociada a este edificio en cuatro años, se la citarán, y la respuesta completa es que la misma vivienda se vendió a $1,014 al día siguiente y que la banda genuina del edificio empieza ahí. Más allá de eso, los comparables útiles son las cuatro ventas limpias de 2026 de $1,014 a $1,319 por pie cuadrado y la serie de 2025 de $1,195 a $1,829 — y si su vivienda es una de las catorce de cuatro recámaras, la venta de agosto de 2025 a $1,829 es el techo desde el cual vale la pena argumentar.
Chateau Beach Residences — Preguntas Frecuentes
¿En cuánto se han vendido las viviendas de Chateau Beach Residences en los últimos 12 meses?
Se registraron 6 ventas en el registro de Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, con una mediana de $2,850,000 ($1,237 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 30 de junio de 2026. Son cierres registrados, no precios de lista. Si es propietario en Chateau Beach Residences y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, escriba a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿En cuánto se vende una vivienda en Chateau Beach Residences?
En las diecisiete ventas calificadas limpias de los cuatro años a agosto de 2026, el edificio cerró con una mediana de $1,221 por pie cuadrado, en una banda de $1,014 a $1,829, con un precio mediano de $3,450,000. Las medianas anuales han estado entre $1,132 y $1,347 por pie cuadrado, sin una dirección clara.
¿Por qué se vendió una vivienda dos veces en dos días?
No puedo decirle por qué — el condado registra transacciones, no motivos. Lo que registra es que la unidad 1803, de 2,070 pies cuadrados, se vendió por $1,220,000 el 7 de abril de 2026 y por $2,100,000 el 8 de abril de 2026, con ambas escrituras con la marca de calificada en el registro del 18 de agosto (el condado ha vuelto a marcar desde entonces la venta del 8 de abril como no calificada). La primera equivale a $589 por pie cuadrado, 42% por debajo de cualquier otra cosa registrada aquí en cuatro años, por lo que se excluye de todas las cifras de las tablas de esta página y se divulga en lugar de omitirse en silencio.
¿Los precios en Chateau Beach han subido o bajado?
No se publica ningún cambio a cuatro años y el edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index. Incluyendo la transferencia del 7 de abril de 2026 la aritmética da −5.0%; excluyéndola, +1.3%. Una vez excluida, 2026 tiene cuatro ventas calificadas, por debajo de las cinco que exijo en ambos extremos, por lo que no se publica ninguna de las dos cifras.
¿Qué tan grandes son las viviendas de Chateau Beach Residences?
De 1,465 pies cuadrados a 9,051 pies cuadrados, mediana de 2,703, sin ninguna de una recámara ni estudios. La mezcla es de 46 de dos recámaras, 21 de tres recámaras y 14 de cuatro recámaras. La planta más común, con 14 viviendas, es de 2,703 pies cuadrados.
¿Cuál es el precio más alto que se ha pagado en Chateau Beach Residences?
$14,850,000, el 14 de agosto de 2025, por la vivienda de 8,117 pies cuadrados en el piso 24 — $1,829 por pie cuadrado, que es también el precio por pie más alto del edificio. La misma vivienda se vendió por $13,000,000 el 29 de diciembre de 2021, una ganancia de 14.2%.
¿Han ganado dinero los propietarios de Chateau Beach?
Muchos no. 60 de sus 81 viviendas se vendieron en 2015 con una mediana de $2,700,000, o $977 por pie cuadrado. De esos compradores originales, 35 han vuelto a vender y 15 perdieron dinero — 42.9% — con una ganancia mediana de 2.0%. En las 61 reventas que registra el condado, 20 perdieron dinero, o 32.8%, con una ganancia mediana de 11.6% a lo largo de una tenencia de 5.1 años.
¿Con qué frecuencia cambian de manos las viviendas de Chateau Beach?
El condado registra 17 ventas calificadas en los cuatro años a agosto de 2026 frente a 81 viviendas, sin contar la transferencia del 7 de abril de 2026: aproximadamente una vivienda de cada 19 al año, mejor que la mediana de una de cada 24 entre los edificios de mi Miami Condo Index.
Sources and further reading
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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