Space 01

Cincuenta y Tres Viviendas en West Drive, en North Bay Village

Consulté los 53 folios que el Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para Space 01 en 7934 West Drive, North Bay Village, FL 33141 — el propio campo de vecindario del condado para esta dirección dice North Bay Village. Los 53 son viviendas de condominio residencial; aquí no hay folios comerciales, de estacionamiento ni de bodega que excluir. La declaración cierra completa en la prueba de participaciones en elementos comunes del condado: un folio no tiene participación registrada y se dimensionó a partir de sus pies cuadrados.

52 de las 53 viviendas se mueven en un rango estrecho, de 1,804 a 1,906 pies cuadrados, repartidas en cuatro plantas tipo: 1,848 pies cuadrados (21 viviendas, 39.6%), 1,804 pies cuadrados (11, 20.8%), y 1,906 y 1,815 pies cuadrados (10 cada una, 18.9% cada una) — en conjunto las 52 completas. El conteo de recámaras del condado registra 52 de las 53 viviendas con 1 recámara, lo que es consistente con una distribución tipo loft de planta abierta. La vivienda número 53 es un folio combinado, descrito legalmente como “UNITS 501 & 502,” ahora registrado con 3,721 pies cuadrados y 4 recámaras (las 54 unidades originales de la declaración son ahora 53 folios), casi el doble que cualquier otra unidad del edificio, y se valora por separado más abajo en lugar de incorporarse a las cifras por pie cuadrado del edificio.

En el rol fiscal de 2026, los valores avaluados van de $242,137 a $1,715,200 en las 53 viviendas, con una mediana de $623,428.

El registro del condado da 2006 como año de construcción y no contiene número de pisos, arquitecto ni lista de amenidades, así que no los indico aquí en lugar de llenarlos con datos de un sitio de listados.

Doce Ventas en Cuatro Años: Una Dirección Real, No Confirmada

Esta tabla excluye las dos ventas del folio combinado 501/502, que se comentan más abajo. Su superficie registrada no se aplica de manera confiable a todo su historial de ventas, así que la tabla y la banda de $/pie² de aquí lo dejan fuera; la cifra de 12 meses de arriba cuenta su venta de diciembre de 2025 ($2,250,000, aproximadamente $605 por pie sobre los 3,721 pies cuadrados actuales). Entre las viviendas ordinarias de una sola unidad del edificio, el $/pie² mediano cayó 20.3% de 2023 a 2026, de $524 a $418, y el precio mediano cayó más, 19.5%, de $975,000 a $785,000. Solo 12 ventas calificadas de unidades individuales se cerraron en todo el período de cuatro años, tan pocas como 2 en un solo año — con un volumen tan escaso yo diría que la dirección de debilitamiento probablemente es real, pero no trataría el porcentaje exacto como una cifra firme. Sobre 53 viviendas, eso equivale a una rotación de una vivienda de cada 18 por año en ventas con precio; contando las dos ventas adicionales de la unidad combinada, se cerraron 14 ventas calificadas en total en la ventana, una vivienda de cada 15. 2026 es un año incompleto.

El récord de una sola unidad del edificio dentro de esta ventana es $1,125,000, cerrado el 18/11/2025, por una vivienda de 1,815 pies cuadrados en la unidad 902 — $620 por pie cuadrado, la tasa por pie más alta registrada aquí entre viviendas ordinarias en los últimos cuatro años. La banda de $/pie² en las 12 ventas con precio va de $373 a $620, mediana de $492.

¿Por Qué Más de la Mitad de los Ciclos de Compra y Reventa de Este Edificio Perdieron Dinero?

Mirando las viviendas compradas y luego revendidas, con ambos extremos como transacción calificada de más de $10,000: 50 de las 53 viviendas del edificio (94.3%) tienen una, medida desde la primera venta calificada de cada vivienda hasta la última. La mayoría no ganó: 28 (56.0%) se vendieron por menos de lo que pagó el propietario anterior, frente a 22 (44.0%) que se vendieron por más. El cambio mediano en las 50 es de -5.4%, con una tenencia mediana de 13.9 años; solo entre los 22 que ganaron, la ganancia mediana es de 49.8%. El rango va de -62.2% a +332.8%; el extremo superior es la venta de 2006 a la venta de 2025 del folio combinado 501/502, que se comenta más abajo.

El registro lo explica. Seis ventas calificadas, fechadas de 2009 a 2012, se cerraron entre $160,000 y $205,000, o de $87 a $112 por pie cuadrado, aproximadamente entre una quinta y una cuarta parte de la tasa actual por pie del edificio y muy por debajo de cualquier otro período en el registro de este edificio. Varias de las mayores pérdidas de ciclos de compra y reventa del edificio se remontan directamente a ese tramo: una unidad comprada por $609,000 en 2006 que se vendió por $230,000 en 2010 (-62.2%), y otra comprada por $565,000 en 2006 que se vendió por $275,000 en 2008 (-51.3%). Los propietarios que compraron alrededor del pico de 2006 y necesitaron vender durante esa caída explican la mayor parte de los ciclos perdedores del edificio; los que conservaron más allá de ella, incluso hasta la década actual, son los que muestran ganancias.

Por separado, la unidad combinada 501/502 — folio 23-3209-048-0010 — se vendió dos veces recientemente: $2,400,000 el 14/2/2023 y $2,250,000 el 18/12/2025, los dos precios más altos en el registro de este edificio. Reporto ambos solo como totales en dólares. La descripción legal de ese folio muestra que se formó a partir de dos unidades originales, y su historial de ventas incluye una transacción de 2006 por $519,859 que, dividida entre los 3,721 pies cuadrados actuales, daría unos $140 por pie — inverosímilmente bajo junto a cualquier otra venta de 2006 en el edificio, lo que apunta a que esa superficie no aplica a todo el historial del folio. Los precios de 2023 y 2025, de aproximadamente $605-$645 por pie con la superficie actual, parecen consistentes con el resto de la banda del edificio, pero no estoy construyendo ningún superlativo de la página sobre una división que no puedo confirmar.

A Quién le Conviene Space 01, y a Quién No

Space 01 le conviene a un comprador que busca un edificio de lofts pequeño y muy uniforme en North Bay Village, entre Miami y Miami Beach — 52 de sus 53 viviendas están dentro de una banda de 102 pies cuadrados, por lo que casi siempre hay un comparable del mismo tamaño disponible. También le conviene a un comprador que puede conservar a largo plazo: los datos de ciclos de compra y reventa muestran ganancias reales para los propietarios que se quedaron después de una caída, con una ganancia mediana de 49.8% entre los 22 que vendieron por más.

No les conviene a los compradores que suponen que un edificio cercano al agua es inmune a un ciclo a la baja. Más de la mitad de los ciclos completos de compra y reventa de este edificio perdieron dinero, y el registro incluye seis ventas de 2009-2012 a aproximadamente entre una quinta y una cuarta parte de la tasa actual por pie. La liquidez también es escasa: recientemente se cerraron tan pocas como 2 ventas de unidades individuales en un año dado, y la rotación a cuatro años es de una vivienda de cada 18.

Si usted vende: fije el precio según la banda de $/pie² de cuatro años de $373-$620 para una unidad estándar — las cuatro plantas uniformes del edificio hacen de esta una comparación bastante directa. Si usted es dueño de la unidad combinada 501/502, fije el precio según sus propias dos ventas recientes y no según ninguna cifra por pie cuadrado de esta página; el registro más antiguo del condado para ese folio no es una base confiable de superficie. Con un volumen tan escaso, espere que el proceso lleve tiempo, y esté listo para hablar con claridad con el agente de un comprador que plantee el historial de 2009-2012 del edificio — consta en el expediente.

Space 01 — preguntas que hacen los compradores

¿Cuántas viviendas hay en Space 01 y de qué tamaños?

53 en 7934 West Drive en North Bay Village. 52 miden entre 1,804 y 1,906 pies cuadrados; una es un folio combinado de dos unidades, originalmente las unidades 501 y 502, de 3,721 pies cuadrados.

¿Cuál es la dirección del precio aquí?

El precio mediano por pie cuadrado cayó 20.3% de 2023 a 2026 — pero en apenas 12 ventas calificadas de unidades individuales en cuatro años. Yo diría que la dirección probablemente es real y no me apoyaría en el tamaño exacto del movimiento.

¿Cuál es la venta reciente más alta?

$1,125,000 el 18 de noviembre de 2025, por una vivienda de 1,815 pies cuadrados en la unidad 902, $620 por pie cuadrado. Esa es la venta individual más alta de los últimos cuatro años; el máximo histórico de una unidad individual es $1,150,000, registrado en 2007 y 2008. La unidad combinada 501/502 se vendió por más en términos de dólares, $2,400,000 en 2023 y $2,250,000 en 2025, pero el historial de ventas del condado para ese folio es anterior a la combinación de las unidades, por lo que una tasa por pie para ella distorsionaría el registro.

¿Los propietarios aquí han ganado dinero?

Más de la mitad no: 28 de 50 ciclos completos de compra y reventa perdieron dinero frente a 22 que ganaron, un cambio mediano de -5.4%. Eso está impulsado por propietarios que compraron alrededor del pico de 2006 y vendieron durante la caída de 2009-2012 — seis ventas calificadas en esa ventana se cerraron entre $160,000 y $205,000, o de $87 a $112 por pie cuadrado, aproximadamente entre una quinta y una cuarta parte de la tasa actual del edificio.

¿Quién construyó Space 01?

El registro del condado no nombra desarrollador ni arquitecto, así que no indico ninguno aquí. Da 2006 como el año de construcción.

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