Neo Vertika

Cuatrocientas cuarenta y dos viviendas junto al Río Miami

Consulté los 443 folios que Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para Neo Vertika en 690 SW 1st Court, Miami, FL 33130 — el propio campo de vecindario del condado para esta dirección dice Brickell West. De los 443, 442 son viviendas residenciales en condominio; el restante es un folio de referencia, no una vivienda. La declaración cierra en 99.57% en la prueba de participación en áreas comunes del condado, lo bastante cerca de completa como para tratar la consulta como íntegra.

Las plantas del edificio se agrupan en seis tamaños: 795 pies² (99 viviendas, 22.4%), 638 pies² (98, 22.2%), 1,113 y 1,255 pies² (56 cada una, 12.7% cada una), 602 pies² (20, 4.5%) y 1,337 pies² (16, 3.6%) — en total 345 de las 442 viviendas, 78.1%. En general, el tamaño va de 602 a 1,337 pies cuadrados, con una mediana de 795. El conteo de recámaras del condado registra 441 de las 442 viviendas sin recámara en el expediente — congruente con una distribución tipo loft de planta abierta, que varias plantas de aquí permiten incluso por encima de 1,300 pies cuadrados, pero reporto lo que muestra el registro en lugar de afirmar la distribución real de cada unidad.

En el padrón fiscal de 2026, los valores catastrales van de $101,613 a $538,295 en las 442 viviendas, con una mediana de $318,461.

El registro del condado indica 2006 como año de construcción para cada vivienda aquí. El número de pisos y el arquitecto del resumen del edificio de arriba provienen del registro del edificio de este sitio y no del registro de la propiedad, y no tengo una lista de amenidades confirmada, lo cual prefiero decir antes que completarla con un sitio de listados.

Una caída real y moderada, respaldada por noventa y dos ventas

Se cerraron 92 ventas calificadas en los cuatro años, nunca menos de 9 en un solo año y hasta 30 en 2025 — un volumen real y constante. El $/pie² mediano cayó 9.9%, de $516 a $465, y el precio mediano cayó un cercano 5.7%, de $435,000 a $410,000 — las dos líneas coinciden en buena medida, lo cual ya vale la pena señalar dada la frecuencia con que divergen en edificios con muestras más pequeñas. Frente a 442 viviendas, eso equivale a una rotación de una de cada 19 viviendas al año. 2026 es un año incompleto.

La venta récord actual del edificio dentro de este periodo es de $700,000, cerrada el 1 de mayo de 2024, por una vivienda de 1,337 pies² en la unidad 2302 — $524 por pie cuadrado. El rango de $/pie² de los cuatro años va de $367 a $712, con una mediana de $503.

Por qué el momento lo explica casi todo en los ciclos de compra y reventa de este edificio

Considerando las viviendas compradas y luego revendidas, con ambas operaciones calificadas: 341 de las 442 viviendas del edificio (77.1%) tienen una. 220 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior, 121 por menos. El cambio mediano en las 341 es una ganancia de 17.5%, en una tenencia mediana de 12.6 años; solo entre las 220 con ganancia, la ganancia mediana es de 35.1%. El rango va de -65.2% a +159.3%.

El patrón detrás de ese rango es notablemente claro. Cada una de las mayores ganancias documentadas del edificio corresponde a una vivienda comprada alrededor de 2006-2007 y conservada de 14 a 18 años: una vivienda de 639 pies² comprada en $150,000 en 2007 y vendida en $389,000 en 2022, +159.3%; una vivienda de 638 pies² comprada en $146,600 en 2006 y vendida en $375,000 en 2023, +155.8%. Cada una de las mayores pérdidas documentadas del edificio corresponde a una vivienda comprada casi exactamente al mismo tiempo y vendida en 4 a 5 años, en plena caída de 2010-2011: una vivienda de 1,337 pies² comprada en $575,000 en 2006 y vendida en $200,000 en 2010, -65.2%; una vivienda de 843 pies² comprada en $375,000 en 2006 y vendida en $132,000 en 2010, -64.8%. Dos propietarios que compraron casi al mismo precio y casi el mismo año terminaron en extremos opuestos de una diferencia de 220 puntos, solo por el momento en que tuvieron que vender.

A quién le conviene Neo Vertika, y a quién no

Neo Vertika le conviene a un comprador que busca liquidez real cerca del Río Miami — aquí se cerraron 92 ventas solo en los últimos cuatro años, y con 442 viviendas concentradas en seis plantas dominantes, rara vez es difícil encontrar comparables. También le conviene a un comprador que puede mantener la inversión a largo plazo: las ganancias más claras de este edificio corresponden todas a propietarios que se quedaron 14 años o más.

No les conviene a compradores que necesitan vender en un plazo fijo y corto y no pueden absorber una caída — la historia de este edificio muestra que los propietarios que compraron cerca del pico de 2006 y tuvieron que vender en 4-5 años perdieron 60% o más, mientras que los que compraron al mismo precio y se quedaron salieron muy bien. La liquidez es real, pero no protege contra un mal momento de salida.

Si está vendiendo: fije el precio a partir del rango de $/pie² de los cuatro años, de $367-$712, y de la planta específica de su unidad — con seis tamaños dominantes y 92 ventas recientes como base, este edificio sostiene un precio de lista genuinamente respaldado por datos.

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ESTOY LISTO

Edificios de condominios en el Río Miami

THE IVY AT RIVERFRONT

90 SW 3rd Street
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Desde $410,000

LATITUDE ON THE RIVER

185 SW 7th Street
Miami River
Desde $354,000

MINT

92 SW 3rd Street
Miami River
Desde $435,000

NEO VERTIKA

690 SW 1st Court
Miami River
Desde $399,000

ONE RIVER POINT

24 SW 4th Street
Miami River
Desde los $800 mil

RESIDENCES AT RIVERWALK

1090 NW River Drive
Miami River
Desde $1.225 millones

WIND BY NEO

350 S. Miami Avenue
Miami River
Desde $389,000