Parc Lofts

Setenta Viviendas en el Arts District, Incluida una Residencia Triple Combinada

Revisé los 70 folios que Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para Parc Lofts en 1749 NE Miami Court, Miami, FL 33132, en el Arts District. La declaración cierra en 98.9094% según la prueba de participación en elementos comunes del condado — le faltan aproximadamente la participación en elementos comunes de una unidad, pero la diferencia se debe a un solo folio combinado que el condado nunca sumó por completo, no a una vivienda faltante. El folio 01-3136-086-0130 se describe legalmente como “Unit 212 & 213 & 214” — tres unidades originales combinadas en una — y solo lleva dos de las tres participaciones indivisas que la propia declaración del condado debería registrar; la tercera aparentemente nunca se agregó cuando se fusionaron las unidades. Eso es un error del rol, no evidencia de una unidad ausente, y es también el folio detrás del único conteo de 3 recámaras registrado en el edificio: todas las demás viviendas de las 70 muestran 0 recámaras en el registro del condado.

El área climatizada va de 679 a 5,436 pies cuadrados, mediana de 1,267 — un rango amplio impulsado por esa unidad combinada (3,609 pies cuadrados) y por el penthouse independiente del edificio, la unidad 501 (5,436 pies cuadrados). Seis plantas explican la mayor parte del edificio: 1,267 pies cuadrados (12 viviendas, 17.1%), 1,203 pies cuadrados (9, 12.9%), 757 pies cuadrados (5, 7.1%), y 1,970, 1,906 y 1,605 pies cuadrados (3-4 viviendas cada una).

En el rol fiscal de 2026, los valores catastrales van de $103,521 a $1,772,840 en las 70 viviendas, con una mediana de $584,137.

El registro del condado indica el año de construcción como 2005. El número de pisos, el arquitecto y la lista de amenidades no están en el registro de la propiedad, y prefiero decirlo antes que completarlos a partir de un sitio de listados.

Once Ventas en Cuatro Años: Un Registro Escaso

Once ventas calificadas se han cerrado en todo el periodo de cuatro años, apenas una o dos en tres de los cuatro años, una muestra pequeña. Dentro de ese límite, el $/pie² mediano pasó de $603 en 2023 a $712 en 2024, de vuelta a $603 en 2025 y $695 en 2026 a la fecha, un aumento de 15.3% de 2023 a 2026. Lo describiría como una deriva tentativa al alza, como mucho, y no me apoyaría en el tamaño del movimiento dado lo pocas ventas que hay detrás. Frente a 70 viviendas, eso es una rotación de aproximadamente una vivienda de cada 25 al año. 2026 es un año incompleto.

El récord del edificio en el periodo actual es de $2,400,000, cerrado el 28 de marzo de 2024, por una vivienda de 3,078 pies cuadrados en la unidad 604 — $780 por pie cuadrado. Es también la tercera vez que esa misma unidad se negocia en este registro: $1,150,000 en 2017, $1,700,000 en 2021 y $2,400,000 en 2024, cada venta más alta que la anterior.

¿Cuál Es la Verdadera Venta Récord de Parc Lofts?

Los $2,400,000 de la unidad 604 son la venta más alta de una sola unidad del edificio, pero no es la cifra en dólares más grande del registro. El 29 de abril de 2021 se cerró una escritura de $3,500,000 que abarcó dos unidades distintas a la vez: el penthouse independiente del edificio, la unidad 501 de 5,436 pies cuadrados, junto con una vivienda contigua de 1,605 pies cuadrados, la unidad 402. El condado señala la venta como una escritura de varias parcelas, que es exactamente lo que parece — un comprador, un cierre, dos viviendas conectadas — y no un portafolio de unidades sin relación. En conjunto, las dos suman 7,041 pies cuadrados, lo que equivale a $497 por pie cuadrado entre el par. No la estoy contando en ninguna de las cifras por pie cuadrado del edificio citadas arriba, ya que dividirla entre los pies cuadrados de cualquiera de las unidades por separado distorsionaría la tasa, pero con $3,500,000 es la transacción más grande en el registro del condado de este edificio, y vale la pena saberlo si compara el techo de este edificio con el de otro.

Mirando las viviendas compradas y luego revendidas, con ambas operaciones como transacción calificada de más de $10,000: 62 de las 70 viviendas del edificio (88.6%) cumplen. 46 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior, 15 se vendieron por menos y 1 cerró a un precio idéntico. El cambio mediano entre las 62 es de +37.3%, con un periodo de tenencia mediano de 14.3 años; solo entre las 46 que ganaron, la ganancia mediana es de 55.1%. El rango va de -59.5% a +381.8%. Cinco ventas calificadas aquí, de 2005 a 2013, cerraron a $78 a $116 por pie cuadrado — una fracción del rango actual — y explican la mayoría de las mayores pérdidas del edificio, incluida una vivienda de 757 pies cuadrados comprada por $185,000 en 2005 que se vendió por solo $75,000 en 2010, -59.5%.

A Quién Le Conviene Parc Lofts, y a Quién No

Parc Lofts le conviene a un comprador que quiere una variedad real de tamaños en un solo edificio del Arts District — desde viviendas de 679 pies cuadrados hasta un penthouse de 5,436 pies cuadrados — y que se siente cómodo con un edificio lo bastante grande, de 70 viviendas, como para que su propio registro incluya una genuina venta de unidades combinadas de varios millones de dólares. También puede convenirle a un comprador que se sienta cómodo con un registro escaso: el $/pie² mediano fue de $603 en 2023 y de $695 en 2026 a la fecha, con un máximo de $712 en 2024.

Le conviene mal a los compradores que necesitan un alto volumen de comparables actuales — 11 ventas en cuatro años en 70 viviendas es una liquidez escasa para un edificio de este tamaño, y el agente de un comprador probablemente tendrá que salir del periodo actual para encontrar comparables del mismo tamaño. Las ventas del edificio de 2005 a 2013, a una fracción del valor actual, también constan en el registro para quien negocie con firmeza.

Si usted vende: fije el precio a partir del rango de $603 a $712 del $/pie² mediano anual (las ventas individuales fueron de $516 a $780) y la planta específica de su unidad — este edificio tiene demasiada variedad de tamaños para que un solo número aplique de manera uniforme. Si es dueño de la unidad triple combinada (212/213/214) o del penthouse, trate sus comparables como específicos del edificio en lugar de suponer que aplica el rango estándar.

Parc Lofts — Preguntas Frecuentes

¿Cuántas viviendas hay en Parc Lofts?

Miami-Dade County Property Appraiser enumera 70 folios para Parc Lofts en 1749 NE Miami Court, Miami, FL 33132, todos viviendas residenciales.

¿Por qué una unidad de Parc Lofts muestra 3 recámaras cuando las demás no muestran ninguna?

Ese folio (01-3136-086-0130) se describe legalmente como “Unit 212 & 213 & 214” — tres unidades originales combinadas en una sola residencia de 3,609 pies cuadrados. Todas las demás viviendas del edificio muestran 0 recámaras registradas en el registro del condado.

¿Ha subido o bajado recientemente el $/pie² mediano en Parc Lofts?

Fue de $603 en 2023, $712 en 2024, $603 en 2025 y $695 en 2026 a la fecha, un aumento de 15.3% de 2023 a 2026. Con solo 11 ventas en los cuatro años, no me apoyaría mucho en la dirección ni en el tamaño del movimiento.

¿Cuál es el precio más alto al que se ha vendido una sola unidad en Parc Lofts?

La unidad 604, de 3,078 pies cuadrados, se vendió por $2,400,000 en marzo de 2024 — $780 por pie cuadrado, la tercera vez que esa unidad se negocia desde 2017, cada venta más alta que la anterior.

¿Cuál es la transacción registrada más grande de Parc Lofts?

$3,500,000, cerrada en abril de 2021 — una sola escritura que combina el penthouse independiente del edificio (5,436 pies cuadrados, unidad 501) con una vivienda contigua de 1,605 pies cuadrados (unidad 402). El condado la señala como una genuina venta de varias parcelas, no como un portafolio de unidades sin relación.

¿Los propietarios de Parc Lofts suelen ganar o perder dinero?

De las 70 viviendas del edificio, 62 (88.6%) tienen un ciclo completo de compra y reventa documentado: 46 ganaron, 15 perdieron, 1 idéntico. El cambio mediano entre las 62 es de +37.3%, aunque cinco ventas de 2005 a 2013 a $78-$116 por pie cuadrado explican las mayores pérdidas del edificio.

¿Qué no se sabe de Parc Lofts a partir del registro del condado?

El registro del condado indica el año de construcción como 2005. El número de pisos, el arquitecto y el detalle de amenidades no forman parte del registro de Property Appraiser, por lo que ninguno de esos datos proviene de él. Aquí solo se publica lo que respalda el propio registro del condado.

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