Epic Residences

Trescientas cuarenta y dos viviendas, y un hotel que no forma parte de ellas

Consulté todos los folios que Miami-Dade County Property Appraiser tiene para el condominio Epic West en 200 Biscayne Boulevard Way — 343 registros, de los cuales uno es el folio de referencia de la declaración y 342 son viviendas residenciales. Cada una de las 342 está codificada como condominio residencial y tiene una superficie habitable. No hay dentro de esta declaración ningún folio comercial, con código de hotel, de estacionamiento, de cabaña ni de bodega que excluir, y las participaciones indivisas de las áreas comunes de la declaración cierran completas.

Ese último punto importa más aquí que en la mayoría de los edificios, porque Epic son dos cosas que comparten una torre. El edificio de 54 pisos alberga el condominio y un hotel de 414 habitaciones, y el hotel no está dentro de esta declaración. Está en un lote separado con un propietario separado. Cuando lea las cifras de precios de abajo, está leyendo el condominio y nada más — que es exactamente la distinción en la que gira el litigio del propio edificio.

The Real Deal ha descrito 362 unidades de condominio. El rol del condado registra 342 hoy, y la declaración cierra completa con esa cifra. No puedo explicar la diferencia a partir del registro, así que no voy a intentarlo — le digo lo que dice el rol y lo que dice la prensa, y cuál de los dos verifiqué.

Las viviendas van de 799 a 4,310 pies cuadrados, con una mediana de 1,255. La combinación de recámaras es realmente de rango medio para el centro: 119 de una recámara, 199 de dos recámaras y 24 de tres recámaras. Seis plantas tipo suman 216 de las 342 viviendas — la planta de 799 pies cuadrados aparece 56 veces, la de 1,500 pies cuadrados 44 veces, luego 1,237 (32), 822 (28), 950 (28) y 1,255 (28). Esa concentración es una ventaja real al fijar precios: normalmente existe un comparable idéntico y normalmente se vendió hace poco.

En el padrón fiscal 2026, los valores catastrales van de $192,499 a $3,347,200 en las 342 viviendas, con una mediana de $743,403.

El número de pisos, el arquitecto, el detalle de amenidades y el año de terminación no están en el registro de la propiedad. Lo que sigue sobre esos puntos proviene de la prensa especializada con fecha que se lista al pie de esta página, no del condado.

Un historial de precios que subió en ambas medidas

En Epic las dos líneas coinciden. El precio mediano por pie cuadrado subió 7.3% desde 2023 y el precio mediano subió 15.6% — ambas medidas se mueven en la misma dirección, y la baja de 2024 en ambas se debe a la combinación de viviendas de ese año, no al mercado: la vivienda mediana que se vendió en 2024 medía 1,237 pies cuadrados, frente a 1,500 en 2025.

Se cerraron 85 ventas calificadas en los cuatro años frente a 342 viviendas — una de cada 16 viviendas al año. Es un edificio líquido, con entre 12 y 28 ventas en cualquier año, y es volumen suficiente para que yo tome la dirección como real y no como ruido. La banda de cuatro años va de $572 a $1,090 por pie cuadrado, con una mediana de $713. 2026 es un año incompleto — esas 12 ventas solo llegan hasta la fecha de la consulta.

La venta récord del edificio es de $4,450,000 el 11 de octubre de 2022, por la unidad 5401, una vivienda de 4,310 pies cuadrados a $1,032 por pie cuadrado. El precio más alto dentro del periodo actual de cuatro años es de $4,190,500 el 25 de febrero de 2026, por la unidad 5402 — la misma planta de 4,310 pies cuadrados, a $972 por pie cuadrado. Ambas son viviendas del último piso, y hay solo unas cuantas de ese tamaño en el edificio.

Ahora, la cifra que complica la buena noticia. Epic tiene 351 ciclos completos de compra y reventa en el registro — una vivienda comprada y después revendida, con ambas operaciones calificadas y entre partes independientes. 84 de ellas, el 23.9%, se vendieron por menos de lo que pagó el propietario anterior. El resultado mediano de las 351 es una ganancia de 16.1% en una tenencia mediana de 5.4 años, así que al propietario típico aquí le ha ido bien; pero a casi una cuarta parte no. La razón está en el calendario. De 673 ventas calificadas en el expediente completo del condado, 328 — 48.7% — se cerraron entre 2009 y 2012, con 130 solo en 2011. Casi la mitad de toda la historia registrada de este edificio es su entrega original en el peor mercado de condominios que ha tenido Miami. Esa historia queda fuera de la tabla de cuatro años de arriba, y nada de ella es un comentario sobre el precio de hoy, pero un comprador que compare Epic con un edificio de historial más corto o con mejor suerte debe saber que está ahí.

¿Por qué los propietarios del condominio y el propietario del hotel se están demandando?

Por quién paga qué, y quién decide.

La torre fue desarrollada en 2008 por Grupo Ponte Gadea — el brazo inmobiliario del multimillonario español Amancio Ortega — con CMC Group, con sede en Miami y encabezado por Ugo Colombo, y Lionstone, encabezado por Diego Lowenstein, en el antiguo predio del DuPont Plaza Hotel junto al Miami River. La parte hotelera, de 414 habitaciones administradas por Kimpton, sigue siendo propiedad de la entidad del hotel.

El 20 de octubre de 2023, el propietario del hotel demandó a Epic West Condominium Association ante el Miami-Dade Circuit Court, alegando que la asociación no había pagado $763,313 en gastos de mantenimiento compartidos desde 2020. La lista detallada anexa a esa demanda incluía aproximadamente $398,000 por una partida identificada como el “BDA Project”, $104,000 por un sistema de control de humedad en los cubos de los elevadores del edificio, $91,000 para modernizar las cámaras de seguridad y casi $33,000 para reemplazar los detectores de humo.

El 6 de mayo de 2024, la asociación contrademandó. Su demanda alega que la entidad del hotel y una asociación maestra que esta controla ejercen un poder unilateral sobre las áreas comunes compartidas y cobran cuotas a los propietarios del condominio, que no tienen voz sobre ellas. Las propias palabras de la demanda son la descripción más clara del mecanismo: el propietario del lote del hotel cobra a los miembros de la asociación el 50 por ciento de la administración, operación, reservas y seguros de las instalaciones compartidas, mientras que la asociación “no tiene control, participación ni voto sobre la forma o el monto de dichos gastos”. Se alegan dos ejemplos específicos — que al condominio se le cobró el 100 por ciento de una reparación del sistema de calefacción y aire acondicionado de la torre a pesar de ser una instalación compartida, y que paga la mitad del costo de mantenimiento del lobby del hotel, que no es un área común del condominio.

Son alegatos en un litigio pendiente, no resoluciones. No he visto ninguna resolución sobre el fondo.

Por qué esto pertenece a una página sobre comprar aquí: lo que está en disputa es la cuota. Si está presupuestando una compra en Epic con la cifra de mantenimiento de hoy, está presupuestando una cifra sobre la que dos partes están actualmente en tribunales. Pida el presupuesto de la asociación, su posición de reservas, su partida de gastos legales y el estado actual de ambos casos antes de que termine su periodo de inspección. Esa solicitud es diligencia debida ordinaria en cualquier condominio-hotel; aquí es específica y está documentada.

A quién le conviene Epic, y a quién le conviene mal

Epic le conviene a un comprador que quiere una vivienda de tamaño medio en el centro, líquida y con un conjunto real de comparables. Una de cada 16 viviendas se vende cada año, seis plantas tipo cubren casi dos terceras partes del edificio, y el historial de precios ha subido en ambas medidas desde 2023. La mediana de cuatro años es de $713 por pie cuadrado, en una ubicación entre el río y la bahía.

Le conviene mal a un comprador que no quiere pensar en la gobernanza. Es un condominio que comparte edificio con un hotel que no controla, y ambos están en litigio precisamente por eso. También le conviene mal a un comprador que necesita certeza sobre los costos de tenencia en los próximos años: la estructura de cuotas es lo que se está litigando, y como sea que se resuelva, terminará en el presupuesto de alguien.

Si está vendiendo aquí, fije el precio con base en la banda por pie y en su planta específica, no en la mediana del edificio — una vivienda de 799 pies cuadrados y una de 1,500 pies cuadrados son dos mercados distintos dentro de una misma dirección. Y espere que un comprador bien asesorado plantee el litigio. La versión directa le ayuda: la asociación es la demandante en el segundo caso, la reclamación en su contra en el primero es de $763,313, y el historial de ventas desde 2023 muestra compradores cerrando operaciones a lo largo de todo esto a precios en alza.

¿Le interesa vender en Epic Residences?

Conozca más sobre cómo vender su condominio en Epic Residences con Josh Stein.

ESTOY LISTO