Echo Brickell

Lo que en realidad hay dentro del edificio

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 174 folios de Echo Brickell en 1451 Brickell Avenue, de los cuales 171 son residencias. Los otros tres son dos locales comerciales de planta baja y un folio de referencia agregado, y los tres se excluyen de todas las cifras siguientes. Las participaciones en los elementos comunes de la declaración suman 100.4340% — por encima del total y no por debajo, lo que significa que no falta nada en esta consulta.

Las viviendas van de 690 a 7,773 pies cuadrados, con una mediana de 1,148. La combinación es 94 de dos recámaras y 53 de una recámara, con trece de tres recámaras, diez de cuatro y una de seis.

Tres plantas tipo abarcan 51 de las 171 — 1,287 pies cuadrados, 777 y 1,137, diecisiete de cada una — y por encima de ellas el edificio se adelgaza rápidamente en plantas que aparecen de tres a seis veces.

Los valores catastrales de 2026 van de $286,108 a $25,825,790, con una mediana de $983,112. Ese máximo es un solo departamento, y es la razón por la que esta página necesita dos secciones separadas.

El penthouse y todos los demás

El 18 de octubre de 2024 el penthouse de 7,773 pies cuadrados se vendió en $33,000,000 — $4,245 por pie cuadrado. De los 31 edificios de Brickell cuyo registro del condado he consultado, es el precio más alto al que se ha vendido algo, y no hay comparación: el siguiente más alto en todo el conjunto es $14,000,000. No es, por lo que vale, un récord de Miami — varios edificios frente al mar se han negociado más alto por pie cuadrado — pero dentro de Brickell nada se le acerca.

Ahora el resto del edificio, que es una página muy distinta.

Se registraron ciento setenta y ocho ventas calificadas entre 2017 y 2019 (en 167 de las 171 residencias), con una mediana de $945,000 y $924 por pie cuadrado. Para los estándares de Brickell en 2017, fue una apertura cara, y es el número contra el cual se mide cada resultado aquí.

Ciento tres de esos compradores han vendido desde entonces. Sesenta y ocho ganaron y 35 perdieron — a tasa de pérdida de 34.0% — con una mediana de +5.6% en un periodo de tenencia mediano de 4.5 años. Sesenta y ocho residencias nunca se han revendido.

El momento no lo explica. Noventa y tres de los 103 vendieron en 2021 o después, a lo largo del tramo más fuerte que ha tenido Miami, y 29.0% de ellos aun así vendió por debajo de lo que pagó, con una mediana de +7.2%.

El precio de entrada sí lo explica. Ordenados por lo que cada comprador pagó por pie cuadrado en la venta inicial:

Una mayoría de los compradores que pagaron más de unos $1,100 por pie cuadrado en 2017 ha vendido con pérdida, y el grupo en conjunto está en baja. Los compradores que entraron por debajo de $750 están arriba 30%. Mismo edificio, misma ventana de siete años.

Por planta tipo, lo mismo aparece en los tamaños más grandes: de las cinco residencias de 1,625 pies cuadrados con un ciclo completo, cuatro se vendieron con pérdida, con una mediana de −12.0%.

Los extremos:

• Una residencia de 1,287 pies cuadrados comprada en $755,900 en noviembre de 2017 se vendió en $1,450,000 en julio de 2022 — arriba 91.8%.
• Una residencia de 1,614 pies cuadrados comprada en $2,782,100 en diciembre de 2017 se vendió en $1,550,000 en julio de 2020 — abajo 44.3%.

Ese segundo comprador pagó $1,724 por pie cuadrado en 2017. El primero pagó $587. El registro del condado muestra transacciones y no motivos — no puede decir por qué alguien aceptó cualquiera de las dos cifras — pero establece con claridad que en este edificio el precio del desarrollador varió enormemente según la residencia, y esa variación, no el mercado, es lo que separó los resultados. Todas las cifras son brutas, antes de comisiones, costos de cierre, impuestos y cuotas.

El historial de precios

Ventas calificadas entre partes independientes del registro del condado, consultadas el 23 de septiembre de 2026.

Treinta y ocho ventas calificadas en cuatro años en 171 residencias es aproximadamente una residencia de cada dieciocho por año.

Por pie cuadrado, los cuatro años son $1,045, $1,149, $1,075 y $1,004 — una variación de −4.0% a lo largo del periodo. Con 38 ventas yo lo llamaría plano más que a la baja; la dirección no se sostiene con este tamaño de muestra y no voy a afirmarla.

Lo que vale la pena señalar es la relación entre esa banda y la venta inicial. El edificio abrió a una mediana de $924 por pie cuadrado en 2017 y se ha negociado a una mediana de $1,086 desde 2023. Nueve años, aproximadamente 18% sobre la tarifa mediana, antes de cualquier costo de propiedad. Esa es la aritmética simple detrás de una tasa de pérdida de 34%, y es más informativa que cualquier venta individual.

El penthouse de $33,000,000 está completamente fuera de esa banda, a $4,245 por pie cuadrado, y no debe leerse como evidencia de nada más en el edificio.

A quién le conviene este edificio

Le conviene a un comprador que está comprando un departamento específico con base en evidencia y está dispuesto a ser poco sentimental sobre el precio. El dato más útil aquí es que el precio del desarrollador en 2017 varió de menos de $600 a casi $1,900 por pie cuadrado dentro del mismo edificio, y esa variación ha determinado cada resultado desde entonces. Establezca lo que pagó el vendedor antes de hablar de cualquier otra cosa.

Le conviene más a un comprador de la parte baja del edificio que de la alta. El cuartil más barato de las entradas de 2017 está arriba 30.0% con una tasa de pérdida de 20%; el cuartil más caro está abajo 9.2% con una tasa de pérdida de 60.7%. Nada en el registro sugiere que eso se haya revertido.

Le conviene mal a un comprador que espera revalorización de una torre nueva de Brickell, y este edificio es uno de los registros de advertencia más claros que hay. Una tercera parte de todos los que han comprado y vendido aquí perdió dinero, la mayoría vendiendo en un mercado al alza.

Le conviene a quien quiere la dirección y el departamento por sí mismos. Una residencia mediana de 1,148 pies cuadrados en Brickell Avenue, avaluada a una mediana de $983,112, es una propuesta perfectamente sólida — siempre que se compre a un precio que respalde el registro de reventas y no al de 2017.

Si usted vende aquí, lo primero que buscará un comprador preparado es lo que usted pagó en 2017, y hay buenas probabilidades de que fuera alto. Si estuvo en la mitad inferior del rango de la venta inicial, el registro está genuinamente de su lado y debería mostrarlo. Si no, fije el precio contra la banda actual por pie de aproximadamente $1,000 a $1,150 y no contra su entrada, porque 35 propietarios antes que usted ya han probado la alternativa. Pídame el registro por pie de su línea antes de fijar una cifra.

¿Le interesa vender en Echo Brickell?

Conozca más sobre la venta de su condominio en Echo Brickell con Josh Stein.

ESTOY LISTO