Bristol Tower

Lo que en realidad hay dentro del edificio

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 147 folios para Bristol Tower en 2127 Brickell Avenue, de los cuales 146 son viviendas. El restante es un folio de referencia agregado del terreno.

Algo que debe saber antes de buscar usted mismo. El condado escribe el nombre de este edificio de dos maneras — 140 folios bajo Bristol Tower Condo y siete bajo Bristol Towers Condo. Son una sola declaración; las participaciones cierran en 100.0505% en los 147 folios tomados en conjunto. Si ha hecho una búsqueda de registros aquí y obtuvo 140 viviendas, los siete faltantes están bajo la otra grafía.

Las viviendas van de 1,210 a 9,080 pies cuadrados, con una mediana de 2,320. La combinación es 50 de dos recámaras, 43 de tres recámaras y 41 de una recámara, con once de cuatro recámaras y una de cinco recámaras.

Seis plantas tipo cubren 86 de las 146: 2,070 pies cuadrados (15 viviendas), 2,310 (15), 2,600 (14), 2,320 (14), 3,065 (14) y 2,825 (14). Para un edificio de departamentos grandes eso es inusualmente regular, y hace que la fijación de precios aquí se base más en evidencia que en argumentos.

Los valores catastrales de 2026 van de $447,527 a $8,283,240, con una mediana de $1,364,392.

Qué les pasó a los compradores de 1993

Se registraron ciento cincuenta y dos ventas calificadas entre 1993 y 1995, 110 de ellas solo en 1993, con una mediana de $498,500 y $207 por pie cuadrado. Prácticamente todo el edificio se compró al mismo tiempo, y de ahí se sigue un registro de treinta y tres años.

Ciento treinta y tres de las 146 viviendas ya se revendieron. Ciento veintinueve ganaron, dos perdieron y dos se vendieron exactamente por lo que se pagó. Es una tasa de pérdida de 1.5% medida de la primera compra a la última venta, con una mediana de +165.9% en un periodo de tenencia mediano de 24.2 años.

Las dos pérdidas son pequeñas y tempranas: la peor es −7.8%, en una vivienda de 4,435 pies cuadrados comprada en $1,220,000 en diciembre de 1993 y vendida en $1,125,000 en octubre de 2000, y la otra es −5.5%, una vivienda de 2,310 pies cuadrados comprada en $550,000 en junio de 1994 y vendida en $520,000 en octubre de 1996. Otras dos viviendas se vendieron exactamente por lo que costaron, una en 1995 y otra en 1998. Medido así, nada en el registro de este edificio se parece a una pérdida seria. Contado reventa por reventa, lo cual también capta las tenencias cortas intermedias, 42 de 414 reventas (10.1%) cerraron por debajo del precio anterior, y la peor fue de −65.1%: una vivienda de 1,210 pies cuadrados comprada en $687,000 en enero de 1998 y vendida en $240,000 en septiembre de 1998.

De los 53 propietarios que conservaron hasta 2021 o después, ninguno vendió con pérdida, y su resultado mediano es de +239.6% en un periodo de tenencia mediano de 28.9 años.

En el extremo superior:

• Una residencia combinada de 5,890 pies cuadrados comprada en $780,000 en septiembre de 1993 se vendió en $6,500,000 en marzo de 2024 — un alza de 733.3% en 30.5 años.
• Una vivienda de 1,610 pies cuadrados comprada en $282,000 en octubre de 1993 se vendió en $1,765,000 en julio de 2024 — un alza de 525.9%.
• Una vivienda de 1,610 pies cuadrados comprada en $305,000 en septiembre de 1993 se vendió en $1,700,000 en enero de 2025 — un alza de 457.4%.

Dos cosas lo matizan. Treinta y tres años hacen buena parte del trabajo, y una tenencia mediana de 24.2 años no dice casi nada sobre lo que hacen cinco años aquí. Y estas son cifras brutas — la diferencia entre dos precios registrados, antes de tres décadas de comisiones, impuestos, cuotas extraordinarias y costos de tenencia, que en ese lapso son sustanciales. Trece viviendas nunca se han revendido y no aparecen en nada de esto.

Esa misma residencia de 5,890 pies cuadrados tiene un historial reciente más instructivo que su titular: $5,100,000 en julio de 2016, $4,325,000 en septiembre de 2023 y luego $6,500,000 en marzo de 2024. Una baja de 15.2% en siete años, luego un alza de 50.3% en seis meses, en el mismo departamento. El registro del condado muestra transacciones y no motivos, por lo que no puede explicar ninguno de los dos movimientos. Sí registra un certificado de título no calificado de la unidad, $2,400,100 el 4 de mayo de 2023, entre esas dos ventas. Toda la secuencia es un correctivo útil frente a leer una ganancia de treinta años como si hubiera sido constante.

El historial de precios

Ventas calificadas entre partes independientes del registro del condado, consultadas el 23 de septiembre de 2026.

Veintiocho ventas calificadas en cuatro años en 146 viviendas equivalen a aproximadamente una vivienda de cada veintiuna por año. Es una rotación baja para un edificio de este tamaño, y es la restricción práctica aquí: en un año típico salen al mercado seis o siete viviendas entre seis plantas tipo principales.

La columna por pie sube bruscamente de 2023 a 2024 — de $744 a $1,078 — y luego se mantiene. Tomaría el salto como real y la cifra de 2026 como ruido: 2026 son dos ventas, y las 13 ventas de 2023 hacen de ese año la línea más sólida de la tabla. La lectura honesta es que este edificio se revaluó al alza en algún momento entre 2023 y 2024 y se ha vendido cerca de $1,050 por pie cuadrado desde entonces, en quince ventas a lo largo de poco más de dos años.

La venta récord es de $9,250,000, el 17 de junio de 2016, por la vivienda de 9,080 pies cuadrados — $1,019 por pie cuadrado, y sigue siendo el precio más alto de una sola vivienda en el registro (una escritura de 2007 que abarca más de una parcela muestra $12,525,000 y se deja fuera). El más alto desde entonces es de $6,500,000 en marzo de 2024.

A quién le conviene este edificio

Le conviene a un comprador que quiere un departamento grande en Brickell Avenue y espera conservarlo. La vivienda mediana es de 2,320 pies cuadrados, el registro de propiedad abarca más de treinta años, y las dos pérdidas que contiene son pequeñas y ambas provienen de primeras compras en 1993 y 1994.

Le conviene a un comprador que quiere comparables. Seis plantas tipo cubren 86 viviendas y el condado tiene 559 ventas calificadas a lo largo de la historia del edificio — aunque la porción reciente sea escasa.

Le conviene mal a quien planea conservarlo poco tiempo, y el registro sencillamente no puede aconsejarle en un sentido ni en otro. Una tenencia mediana de 24.2 años significa que casi no hay tenencias cortas de las cuales aprender. Lo poco que hay — la residencia de 5,890 pies cuadrados con una baja de 15.2% entre 2016 y 2023 — sugiere que un horizonte más corto aquí es una pregunta genuina y no una ya resuelta.

Le conviene menos que a nadie a un comprador que busca una ganga. Este es un edificio cuyos propietarios en su mayoría han conservado durante un cuarto de siglo y tienen ganancias nominales muy grandes, y eso tiende a no producir vendedores motivados.

Si usted vende aquí, está en una posición inusualmente fuerte y aun así debe fijar el precio con cuidado. El edificio se revaluó alrededor de 2024 y la evidencia desde entonces son trece ventas; el agente de un comprador recurrirá a la que más le convenga. Fije el precio frente a su propia planta tipo — probablemente hay otras trece como ella — y frente al registro por pie posterior a 2024 en lugar del promedio de cuatro años, que queda arrastrado hacia abajo por 2023. Pídame el registro por pie de su línea antes de fijar una cifra.

¿Le interesa vender en Bristol Tower?

Conozca más sobre cómo vender su condominio en Bristol Tower con Josh Stein.

ESTOY LISTO