Bali South Beach

Cuatro viviendas en dos edificios en Michigan Avenue

Consulté todos los folios que Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para Bali South Beach, que el condado registra tanto en 1520 como en 1526 Michigan Avenue, Miami Beach, FL 33139, bajo el nombre de subdivisión “BALI CONDO.” La declaración residencial es pequeña: exactamente 4 viviendas, todas codificadas como de dos recámaras, de 1,456 a 1,670 pies cuadrados con una mediana de 1,562. Aquí no hay un grupo de tamaños del que hablar: cada una de las 4 viviendas se acerca a su propia planta única.

El mismo lote tiene además una segunda declaración distinta del condado: “BALI PARKING CONDO,” con 20 folios de estacionamiento con escritura — cinco espacios por cada una de las 4 viviendas del edificio. Esa proporción, y el hecho de que varias de las ventas residenciales que siguen llevan el lenguaje de escritura “multi-parcel” del condado, es coherente con que los propietarios aquí suelen comprar una vivienda junto con varios espacios de estacionamiento con escritura en una sola transacción, lo cual conviene saber si compara los precios de venta de este edificio con los de un edificio sin estacionamiento con escritura digno de mención.

En el padrón fiscal de 2026, las 4 viviendas tienen valores catastrales de $842,134 a $906,956, con una mediana de $874,545 — una banda estrecha, que sigue el estrecho rango de tamaños del edificio.

El condado registra 1939 como el año de construcción de las 4 viviendas. No tengo un arquitecto confirmado ni una lista de amenidades de este edificio a partir de ningún registro primario de designación. Michigan Avenue está dentro de la huella cartografiada del Miami Beach Architectural District, el distrito histórico del Registro Nacional de 1979 que cubre la mayor parte de South Beach — pero no he podido confirmar el estatus individual de este edificio como contribuyente ni su arquitecto contra una fuente primaria, y prefiero omitirlo que adivinar. Vea la franja verificada abajo para saber exactamente qué comprobé.

Una venta en cuatro años — lo que un edificio tan pequeño puede y no puede mostrar

Con solo 4 viviendas en todo el edificio, la única venta de los últimos cuatro años equivale a una rotación de una vivienda de cada 16 por año, lo que parece poco hasta que recuerda el denominador. La única venta de 2023, a $751 por pie cuadrado, es también el récord actual por pie cuadrado de este edificio — no voy a llamar tendencia a un solo dato en ninguna dirección; con una muestra tan pequeña, lo honesto es decir que esta tabla le dice que se pagó un precio, no hacia dónde van los precios.

Ampliar la vista al historial completo de ventas del condado para el edificio cierra esa brecha en parte: 11 ventas calificadas desde 2008 (7 de ellas ventas posteriores de una vivienda que ya se había vendido una vez), de $550,000 a $1,245,000, o de $378 a $751 por pie cuadrado. El máximo histórico del edificio por precio total y por tarifa por pie son dos ventas distintas: $1,245,000 (octubre de 2022, una vivienda de 1,661 pies cuadrados, $750/pie²) es el precio total más alto registrado; $751/pie² (mayo de 2023, en una vivienda más pequeña de 1,464 pies cuadrados) es marginalmente la tarifa más alta por pie. Están lo bastante cerca — a $1 por pie cuadrado de diferencia — como para que no le dé mucha importancia a la distinción, pero prefiero reportar ambas que redondear una.

Cada una de las viviendas aquí tiene un ciclo completo documentado

Este es el hecho genuinamente inusual de Bali South Beach: las 4 viviendas tienen un ciclo completo documentado — una compra y una reventa calificada posterior en el mismo folio. El edificio es lo bastante pequeño como para que todo su historial de ventas quepa en un puñado de transacciones, y cada ciclo aquí va de la primera venta registrada de una vivienda a la más reciente. 3 de las 4 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior; 1 se vendió por menos. El cambio mediano entre las 4 es de +46.7%, con una tenencia mediana de 10.8 años, en un rango de -16.0% a +71.7%.

La única pérdida es instructiva sobre el momento y no sobre el edificio: una vivienda comprada en $655,000 en junio de 2008, justo antes del peor tramo del mercado, se revendió en $550,000 en diciembre de 2009 — una pérdida de -16.0% en apenas 1.5 años, la tenencia más corta de las cuatro. Las tres ganancias implican una compra hecha en 2008 y mantenida hasta una venta entre 2015 y 2023, con ganancias de 24% a 72% en términos nominales a lo largo de 7 a 15 años: +24.1% en 7.1 años, +69.2% en 15.0 años y la mayor, +71.7% en 14.5 años en la vivienda que se vendió por última vez al precio más alto del edificio. Leería ese patrón con claridad — la única pérdida vino de vender en lo peor de la caída a menos de 18 meses de comprar en la cima del ciclo anterior; las ganancias vinieron de aguantar a través de ella.

A quién le conviene Bali South Beach, y a quién no

Bali South Beach le conviene a un comprador que quiere un edificio genuinamente pequeño y de baja densidad — 4 viviendas en total, cada una con su propia planta distinta en lugar de un tipo de unidad repetido — con estacionamiento con escritura generoso en Michigan Avenue. Todas las reventas rastreadas del edificio con una tenencia de más de dos años han mostrado ganancia, lo cual conviene saber, aunque con solo 4 viviendas en total este es un patrón de una muestra pequeña, no una garantía estadística.

Les conviene mal a los compradores que quieren un mercado de reventa activo con el cual comparar — una venta en los últimos cuatro años, y 11 en 18 años (7 de ellas reventas), no es volumen suficiente para apoyarse en él con confianza de precio, y un comprador puede simplemente tener que esperar a que una unidad salga al mercado en lugar de elegir entre varias. También les conviene mal a los compradores que cuentan con un linaje arquitectónico documentado; no pude confirmar un arquitecto ni un estatus de designación histórica para este edificio específico a partir de una fuente primaria (el condado registra 1939 como año de construcción).

Si usted vende: con un solo comparable realmente reciente, fije el precio a partir del rango propio del edificio de $750-$751 por pie cuadrado de sus dos ventas más recientes (2022 y 2023) y no de la banda histórica más amplia de $378-$751, que abarca un mercado muy distinto. Esté listo para explicarle al agente del comprador el bajo volumen de ventas como una función del tamaño del edificio, no de su atractivo — 4 viviendas simplemente no rotan con frecuencia.

Bali South Beach — Preguntas Frecuentes

¿Cuántas viviendas hay en Bali South Beach?

Miami-Dade County Property Appraiser registra 4 folios de condominio residencial en 1520 y 1526 Michigan Avenue, Miami Beach, todos de dos recámaras, de 1,456 a 1,670 pies cuadrados.

¿Tiene estacionamiento Bali South Beach?

Sí — el condado registra una declaración aparte, BALI PARKING CONDO, con 20 folios de estacionamiento con escritura en el mismo lote, aproximadamente cinco espacios por vivienda.

¿Cuál es el registro de ventas recientes en Bali South Beach?

Se ha cerrado una venta calificada en los últimos cuatro años: $1,100,000 en mayo de 2023 por una vivienda de 1,464 pies cuadrados, $751 por pie cuadrado. El máximo histórico del edificio por precio total es $1,245,000, fijado en octubre de 2022.

¿Los propietarios de Bali South Beach tienden a ganar o perder dinero en la reventa?

Las 4 viviendas del edificio tienen un ciclo completo documentado. 3 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior y 1 se vendió por menos, una ganancia mediana de 46.7% con una tenencia mediana de 10.8 años, contando cada vivienda desde su primera venta registrada hasta la más reciente.

¿Hay actividad de operaciones en Bali South Beach?

No. Con solo 4 viviendas, la única venta calificada de los últimos cuatro años equivale a aproximadamente una vivienda de cada 16 por año. Hay 11 ventas calificadas registradas desde 2008, 7 de ellas reventas de una vivienda que ya se había vendido antes.

¿Qué tamaño tienen las unidades de Bali South Beach?

Las 4 viviendas van de 1,456 a 1,670 pies cuadrados, con una mediana de 1,562, cada una con su propia planta distinta en lugar de un tipo de unidad repetido.

¿Es Bali South Beach un edificio histórico designado?

Está dentro de la huella cartografiada del Miami Beach Architectural District (Registro Nacional, 1979), pero no pude confirmar su arquitecto individual ni su estatus de contribuyente contra una fuente primaria (el condado registra 1939 como año de construcción).

¿Le interesa vender en Bali South Beach?

Conozca más sobre cómo vender su condominio en Bali South Beach con Josh Stein.

ESTOY LISTO