Sereno Residences

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 39 folios para 10201 East Bay Harbor Drive. 38 son viviendas; el restante es un folio de referencia sin ninguna vivienda. No hay estacionamiento, cabaña ni bodega con escritura separada, ni unidad comercial.

Las viviendas van de 1,029 pies cuadrados a 3,134 pies cuadrados, mediana de 1,647, y el edificio se inclina hacia las viviendas grandes: 16 de tres recámaras y 11 de cuatro recámaras frente a seis de dos recámaras y cuatro de una recámara, además de una vivienda que el condado registra sin número de recámaras. Las plantas están repartidas de forma pareja — cinco viviendas cada una de 1,384, 1,501, 1,672 y 1,929 pies cuadrados, cuatro cada una de 1,647 y 2,105 — por lo que ninguna planta domina.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $823,131 y $2,658,390, mediana de $1,485,210.

¿Cómo se compara con el resto de Bay Harbor Islands?

Bay Harbor Islands es lo bastante pequeño como para considerarlo en conjunto, así que conviene poner lado a lado los tres edificios que he medido allí. Los tres se extrajeron del registro del condado el mismo día, con el mismo criterio.

Sereno supera en 55% por pie cuadrado a O Residences y en 44% a Bijou, en tres edificios de tamaño casi idéntico a pocas calles de distancia. También tiene las viviendas más grandes de los tres y es el que menos se negocia.

Vale la pena notar ese orden porque va contra lo que suele esperarse. En la mayoría de los mercados una vivienda más grande se cotiza a menos por pie cuadrado, no a más. En estos tres edificios, el orden por tamaño mediano y el orden por precio por pie cuadrado son idénticos, el mismo patrón que he medido este año en varios edificios de Miami.

La consecuencia práctica para un comprador es directa: una cifra por pie cuadrado citada para “Bay Harbor Islands” no es la cifra de ningún edificio en particular. La distancia entre el más barato y el más caro de estos tres es de más de la mitad, y los edificios están a una distancia caminable unos de otros.

El historial de precios

Nueve ventas calificadas en cuatro años. No se publica ningún cambio a cuatro años y el edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index: 2026 ha registrado dos ventas frente a las cinco que exijo en cada extremo.

Lo que el registro sí muestra, y vale algo, es consistencia. Las nueve ventas caen entre $1,035 y $1,325 por pie cuadrado, una banda de apenas 1.3 veces, en un edificio cuyas viviendas varían 205% de tamaño. Los tres años intermedios se agrupan dentro de 1.4% entre sí, en $1,252, $1,265 y $1,270. Con muestras de dos y tres, esa estabilidad podría ser suerte, pero al menos no es evidencia de que el edificio se esté moviendo hacia ninguna parte.

Las dos ventas de 2026, a $1,099 y $1,244 por pie cuadrado, dan una mediana de 2026 de $1,172, la más baja de las cuatro medianas anuales pero dentro de la banda de cuatro años. Dos ventas no son una dirección y no voy a tratarlas como tal; un comprador debe saber que la venta de $1,099 existe y un vendedor debe saber que se la citarán.

En las nueve ventas el edificio alcanzó una mediana de $1,244 por pie cuadrado con un precio mediano de $2,150,000. La rotación es de una vivienda de cada 17 al año, mejor que la mediana de una de cada 23 entre los edificios de mi Miami Condo Index, pero la más lenta de los tres edificios de Bay Harbor aquí.

La registrado es $2,800,000, pagado el 16 de noviembre de 2022 por una vivienda de 2,105 pies cuadrados — $1,330 por pie cuadrado. El precio por pie cuadrado más alto es $1,361, pagado cinco días antes, el 11 de noviembre de 2022, por una vivienda de 1,029 pies cuadrados. Ambos son la marca máxima del edificio.

El historial de propietarios es bueno. El edificio se vendió por completo en 2017, cuando se registraron 39 ventas calificadas en sus 38 viviendas, con una mediana de $1,135,000, o $681 por pie cuadrado. De las 32 reventas que el condado registra desde entonces, tres perdieron dinero (9.4%), con una ganancia mediana de 23.5% tras una tenencia de 4.2 años. Es un resultado materialmente mejor que el de O Residences, que se vendió por completo el mismo año y muestra una tasa de pérdida de 36.4% — y la diferencia entre dos edificios lanzados al mismo mercado en el mismo vecindario es un recordatorio útil de que importa el edificio, no solo el año.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda genuinamente grande en Bay Harbor Islands. Veintisiete de las 38 viviendas son de tres o cuatro recámaras y, con 1,647 pies cuadrados, la vivienda mediana es 22% más grande que en Bijou Bay Harbor y 44% más grande que en O Residences.

Le conviene a un comprador que quiere estabilidad en lugar de una operación. Nueve ventas en cuatro años dentro de una banda de 1.3 veces y una tasa de pérdida en reventa de 9.4% describen un edificio que no ha hecho nada dramático en ninguna dirección.

No le conviene a un comprador que busca valor dentro de Bay Harbor Islands. A $1,244 por pie cuadrado está entre 44% y 55% por encima de sus dos vecinos, y esa prima es real y constante.

No le conviene a quien necesita un conjunto profundo de comparables. Nueve ventas en cuatro años, repartidas en cinco tamaños de vivienda distintos, significa que la planta exacta de su vivienda puede no haberse vendido en años.

Si está vendiendo aquí, el argumento más sólido es la banda: nueve ventas entre $1,035 y $1,325 por pie cuadrado, con 2023, 2024 y 2025 agrupados dentro de 1.4% entre sí en torno a $1,260. Es una cifra estable y defendible, y está muy por encima de los edificios vecinos. Para lo que hay que prepararse es la mediana de 2026 de $1,172 (dos ventas, $1,099 y $1,244), la mediana anual más baja del registro, con la venta de $1,099 como la cifra con la que un comprador abrirá. Son dos transacciones; los tres años anteriores suman siete.

¿Le interesa vender en Sereno Residences?

Conozca más sobre cómo vender su condominio en Sereno Residences con Josh Stein.

ESTOY LISTO