Santa Maria

Lo que en realidad hay dentro del edificio

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 174 folios para Santa Maria en 1643 Brickell Avenue, y los 174 son viviendas. Sin folio comercial, sin serie de estacionamientos o bodegas, una sola declaración en una sola dirección, y las cuotas de elementos comunes suman exactamente 100.0000%. Este es el condominio completo y aquí nada se infiere.

Las viviendas van de 2,100 a 10,000 pies cuadrados, con una mediana de 3,170. Ese mínimo es la cifra que hay que retener: no hay ningún apartamento pequeño en este edificio. La combinación de recámaras es 74 de dos recámaras, 48 de cuatro recámaras, 38 de tres recámaras, doce de cinco recámaras y dos de siete recámaras — y un apartamento de dos recámaras de 2,100 pies cuadrados aquí es una propuesta distinta a la de un dos recámaras en casi cualquier otra parte de Brickell.

Seis plantas tipo cubren 160 de las 174: 3,170 pies cuadrados (38 viviendas), 2,580 (38), 4,030 (32), 2,180 (18), 2,100 (18) y 5,730 (16). En lo más alto hay dos penthouses de 10,000 pies cuadrados, que se comportan de manera bastante distinta al resto y reciben su propio apartado más abajo.

Los valores catastrales de 2026 van de $658,598 a $9,706,297, con una mediana de $2,220,828.

Qué pasó con los compradores de 1997

Entre 1997 y 2000 se registraron doscientas veintisiete ventas calificadas, 124 de ellas en 1997, con una mediana de $734,400 y $257 por pie cuadrado. Ciento treinta y cinco de los 137 ciclos completos de compra y venta del edificio comienzan en esa ventana.

De esos 135, solo dos se vendieron con pérdida. Es una tasa de pérdida de 1.5%, con una mediana de +192.3% en un periodo de tenencia mediano de 17.5 años. Ambas pérdidas son insignificantes y ambas son de la década de 1990: −3.9% en una vivienda de 4,030 pies cuadrados vendida trece meses después de la compra, y −3.0% en una vivienda de 6,300 pies cuadrados vendida después de seis.

De los 57 propietarios que conservaron su vivienda hasta 2021 o después, ninguno vendió con pérdida. Su resultado mediano es de +277.3%, con un periodo de tenencia mediano de 24.8 años.

• Una vivienda de 2,580 pies cuadrados comprada en $483,300 en octubre de 1997 se vendió en $2,750,000 en mayo de 2026 — un aumento de 469.0% en 28.6 años.
• Una vivienda de 3,170 pies cuadrados comprada en $683,300 en septiembre de 1997 se vendió en $3,650,000 en enero de 2022 — un aumento de 434.2%.
• Una vivienda de 2,580 pies cuadrados comprada en $555,800 en octubre de 1997 se vendió en $2,950,000 en enero de 2024 — un aumento de 430.8%.

Veintinueve años hacen buena parte de ese trabajo, y estas son cifras brutas, antes de tres décadas de comisiones, impuestos, cuotas y costos de mantenimiento. Treinta y siete viviendas nunca se han revendido.

La única parte de este edificio donde el registro es genuinamente negativo es la más alta, y vale la pena exponerla por separado.

Los dos penthouses de 10,000 pies cuadrados tienen un historial que el resto del edificio no comparte. Uno se vendió en $14,000,000 en abril de 2007, luego en $8,500,000 en octubre de 2011 — una baja de 39.3% — y después en $13,000,000 en junio de 2021, cifra que sigue por debajo de su precio de 2007 diecinueve años después. El otro se vendió en $12,000,000 en abril de 2022 y de nuevo en $10,000,000 el 4 de mayo de 2026: una baja de 16.7% en cuatro años, y es la transacción significativa más reciente del edificio.

El registro del condado muestra transacciones y no motivos, así que no puede explicar ninguna de las dos. Pero una tasa de pérdida de 1.5% en todo el edificio convive con que dos de las tres transacciones recientes más grandes hayan sido pérdidas, y ambos hechos son ciertos a la vez. El piso de este edificio y su techo no se han comportado de la misma manera.

Por qué el precio mediano aquí es peor que inútil

Ventas calificadas entre partes independientes del registro del condado, consultadas el 23 de septiembre de 2026.

Lea la columna del medio y este edificio parece violentamente inestable: $2,250,000, luego $3,450,000, luego $2,687,500, luego $2,962,500 — oscilaciones de más de un millón de dólares, de un año a otro.

Lea la columna de la derecha y casi no se ha movido: $950, $1,017, $953, $966. Una dispersión total de 7.1% en cuatro años.

Ambas columnas son correctas. El precio mediano oscila porque, en un edificio cuyas viviendas van de 2,100 a 10,000 pies cuadrados, cuatro o seis ventas al año no son una muestra — son los apartamentos que casualmente cambiaron de dueño. La cifra por pie cuadrado es la que significa algo aquí, y dice que este edificio se ha negociado a pocos puntos porcentuales de $970 por pie cuadrado desde 2023.

Veintisiete ventas calificadas en cuatro años en 174 viviendas es aproximadamente una vivienda de cada veintiséis al año. Es una rotación muy baja, y con seis plantas tipo principales significa que una planta determinada puede pasar dos o tres años sin un comparable.

La venta récord es de $14,000,000, en abril de 2007, de uno de los penthouses de 10,000 pies cuadrados. Diecinueve años después, sigue siendo el precio más alto que ha registrado el edificio.

A quién le conviene este edificio

Le conviene a un comprador que quiere espacio genuino en Brickell Avenue. La vivienda más pequeña del edificio mide 2,100 pies cuadrados y la mediana es de 3,170; nada aquí compite con una unidad de una recámara en una torre, y no pretende hacerlo.

Le conviene a quien conserva a largo plazo, y la evidencia es casi unánime: 135 ciclos completos desde una sola ventana de compra, dos pérdidas pequeñas, y nadie en absoluto perdió dinero entre quienes vendieron de 2021 en adelante.

Le conviene a un comprador en lo más alto del edificio con más cautela de la que sugiere el titular del edificio. Los penthouses de 10,000 pies cuadrados han perdido dinero dos veces en veinte años, la más reciente en mayo de 2026, y el precio récord de 2007 se mantiene desde hace diecinueve años. Es una advertencia específica y comprobable sobre el techo de este edificio — y no dice nada sobre las viviendas de 2,580 y 3,170 pies cuadrados que conforman la mayor parte del edificio.

Le conviene a un comprador que necesita con urgencia un comparable rápido. Se vende una vivienda de cada veintiséis al año entre seis plantas tipo; es posible que su planta no se haya vendido desde 2023.

Si usted vende aquí, fije el precio por pie cuadrado e ignore por completo la mediana del edificio. El precio mediano ha oscilado más de un millón de dólares en cuatro años únicamente según qué apartamentos se vendieron, y el agente del comprador puede elegir el año que más le convenga. El registro por pie cuadrado es plano, cerca de $970, y es la cifra honesta en ambas direcciones. Pídame el registro por pie cuadrado de su planta y de su línea antes de fijar una cifra.

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