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La vivienda más barata de este edificio está avaluada en $768,746.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado el 19 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Según las ventas registradas en 2026, este edificio se ubica en $2,208 por pie cuadrado, más caro que 110 de los otros 116 edificios del Miami Condo Index. Las cifras son ventas cerradas de Miami-Dade County Property Appraiser, no precios de lista. Pase el cursor o toque un color para ver la división.
Puntos Clave
- W South Beach registró 13 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — con una mediana de $1,425,000, o $2,208 por pie cuadrado, según el registro del Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 7 de julio de 2026. ¿Es propietario en W South Beach? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- La vivienda más barata de este edificio está avaluada en $768,746 — aquí no hay extremo bajo. El condado avalúa las 407 viviendas entre $768,746 y $6,822,406, con una mediana de $1,008,108 — y 226 de ellas son estudios.
- A $2,339 por pie cuadrado, este es de los edificios más caros que mido — en 43 ventas calificadas en cuatro años, en una banda de $972 a $3,471, con un precio mediano de $1,500,000.
- Casi nada se vende aquí — la rotación es de una vivienda de cada 38 por año frente a una mediana de una de cada 23 en mi Miami Condo Index. El condado tiene apenas 299 ventas calificadas en toda la historia del edificio.
- Sus compradores originales entraron en el piso del mercado, y se nota — 124 viviendas se vendieron por primera vez en 2011–12. De los propietarios que después revendieron, 10.4% perdieron dinero — y de los catorce que conservaron hasta 2021 o más allá, ninguno lo hizo, con una ganancia mediana de 29.8%.
- El cambio a cuatro años es de −4.1% — pero yo no me apoyaría en él: 2024 registró cuatro ventas y 2026 ha registrado siete. El nivel está bien respaldado por la evidencia; la trayectoria de un año a otro, no.
- Es un edificio de viviendas muy pequeñas y muy caras — de 473 a 2,912 pies cuadrados con una mediana de apenas 563. 226 estudios, 124 de una recámara, 49 de dos recámaras y ocho de tres recámaras.
W South Beach, en cifras
Desarrollador: Starwood Properties, Tri Star Capital, Related Urban Development · Arquitecto: Nichols, Brosch, and Sandoval · Desde $1.2 millones. Fuente: el registro del edificio en este sitio.
2201 Collins Avenue, Miami Beach, Florida 33139 | Vecindario: South Beach
Qué hay realmente en el edificio
El condado devuelve 422 folios en 2201 Collins Avenue. 407 son viviendas. Los otros quince se excluyen de todo lo que sigue: trece unidades comerciales que el condado etiqueta CU-1 a CU-13, un folio clasificado como hotel y un folio de referencia que no lleva vivienda.
El W South Beach cerró el 20 de agosto de 2026 y está previsto que reabra en 2027 como el Waldorf Astoria; la guía de la conversión a Waldorf Astoria explica qué significa.
El hecho que define este edificio es que está hecho de viviendas pequeñas que cuestan mucho dinero. Las viviendas van de 473 pies cuadrados a 2,912 pies cuadrados, pero la mediana es de 563. La combinación es 226 estudios, 124 de una recámara, 49 de dos recámaras y ocho de tres recámaras — más de la mitad del edificio es un estudio. Seis plantas concentran la mayor parte: 82 viviendas de 490 pies cuadrados, 60 de 1,026, 44 de 493, 32 de 491, 18 de 702 y 16 de 473.
Los avalúos de 2026 son donde el edificio se separa de cualquier otro de este tamaño. El condado avalúa estas viviendas desde $768,746 hasta $6,822,406, mediana $1,008,108. No hay ninguna vivienda barata aquí. El avalúo más bajo de todo el edificio supera los tres cuartos de millón de dólares, y pertenece a un estudio. Yo mido edificios donde la vivienda mediana es cuatro veces más grande y está avaluada en la mitad del precio.
Una nota estructural: 396 de las 407 viviendas miden 1,764 pies cuadrados o menos, y las once más grandes están entre 2,185 y 2,912 pies cuadrados con una brecha de 421 pies cuadrados debajo de ellas. Las viviendas grandes son otro producto y no he promediado a través de la brecha.
El historial de precios
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 10 | $1,822,500 | $2,303 |
| 2024 | 4 | $1,975,000 | $2,251 |
| 2025 | 22 | $2,175,000 | $2,561 |
| 2026 al 23 de septiembre | 7 | $1,425,000 | $2,208 |
En cuatro años, eso son 43 ventas calificadas, una mediana de $2,339 por pie cuadrado en una banda de $972 a $3,471, y un precio mediano de $1,500,000. Ese nivel coloca a este edificio entre los más caros por pie cuadrado de mi Miami Condo Index.
El cambio a cuatro años se lee −4.1%, y quiero ser honesto sobre cuánto peso tiene: no mucho. Supera mi umbral de publicación de cinco ventas calificadas tanto en el año inicial como en el final, pero con muy poco margen: 2023 registró diez y 2026 ha registrado siete. Entre medias, 2024 registró cuatro ventas y 2025 registró veintidós. Un edificio que se negocia cuatro veces un año y veintidós al siguiente no produce una serie de precios suave, y el vaivén de $2,251 a $2,561 a $2,208 tiene mucha más probabilidad de tratar de qué once viviendas se vendieron que de un reprecio del mercado de 14% en doce meses.
Mi lectura honesta: el nivel a cuatro años de aproximadamente $2,300–2,400 por pie cuadrado está bien respaldado, y la dirección es de plana a ligeramente débil. No publicaría un número al decimal con esta muestra, e ignoraría cualquier año individual.
La escasez es la verdadera historia. La rotación es de una vivienda de cada 38 por año frente a una mediana de una de cada 23 en los edificios de mi Miami Condo Index, y el condado tiene solo 299 ventas calificadas en toda la historia del edificio — menos transacciones de por vida que las que varios edificios que mido registran en cuatro años. Unas once de estas 407 viviendas cambian de manos cada año.
Lo que compró un precio de entrada de 2011 a sus propietarios
124 de las viviendas de este edificio registraron su primera venta calificada en 2011 o 2012 — 65 y 59 respectivamente — es decir, que sus propietarios entraron en el piso del ciclo de Miami o muy cerca. El registro muestra cuánto valió eso.
| Cuándo compraron | Reventas | Vendidas con pérdida | Resultado mediano |
|---|---|---|---|
| En la venta total de 2011–12 | 67 | 10.4% | +18.4% |
| Después de 2012 | 49 | 18.4% | +11.4% |
| Todas las reventas | 117 | 13.7% | +16.1% |
Una tasa de pérdida de 13.7% está muy dentro de la mejor mitad de todo lo que mido. Y el patrón se afina con el plazo de tenencia: de las 49 reventas completadas en 2021 o después, 6.1% perdió dinero con una ganancia mediana de 17.4%, y de los catorce compradores originales de 2011–12 que conservaron hasta 2021 o más allá, ninguno vendió con pérdida, con una ganancia mediana de 29.8%.
Los extremos son instructivos sobre lo que realmente determinó los resultados. El mejor resultado del registro es un estudio de 491 pies cuadrados comprado por $722,000 el 6 de julio de 2011 y vendido por $1,225,000 el 30 de agosto de 2023 — un alza de 69.7%. El peor es una vivienda de 1,736 pies cuadrados comprada por $2,950,000 el 12 de abril de 2012 y vendida en $1,470,000 el 1 de abril de 2014, una baja de 50.2% en menos de dos años. Mismo edificio, misma ventana de entrada — la diferencia es que un propietario conservó doce años y el otro veinticuatro meses.
Dos advertencias. 53 folios registraron una venta en 2011–12 y nunca se han vuelto a vender, así que esos resultados no están probados y no aparecen arriba. Y 117 reventas es una base modesta — sólida, pero no la certeza de mil transacciones que tengo en edificios más antiguos.
A quién le conviene este edificio, y a quién no
Le conviene a un comprador que quiere una vivienda pequeña frente al mar en la cima del mercado y compra calidad en lugar de pies cuadrados. Según el registro del condado, sus propietarios han salido bien: 13.7% de las reventas cerró con pérdida, con una ganancia mediana de 16.1%. El edificio cerró el 20 de agosto de 2026 para su conversión a Waldorf Astoria, así que un comprador hoy compra la nueva marca, no el hotel de este registro.
Le conviene mal a quien valore el dólar por pie cuadrado. Con una mediana a cuatro años de $2,339 usted paga aproximadamente tres veces lo que cuesta la misma superficie a una milla tierra adentro, por una vivienda cuya superficie mediana es de 563 pies cuadrados. Es una elección legítima, pero debería ser deliberada.
Le conviene mal a quien necesite una salida confiable en un plazo determinado. Una vivienda de cada 38 por año es poco, y 2024 vio cuatro ventas en todo el edificio. Si puede necesitar vender en dos o tres años, este no es el registro en que apoyarse.
Si vende aquí, no fije el precio con base en un solo año reciente — no hay suficiente en ninguno de ellos. Use la banda a cuatro años de $972 a $3,471 y su propia planta, de las cuales probablemente hay de 31 a 81 más. Y tenga en cuenta que la aparente fortaleza del edificio en 2025, a $2,561 por pie cuadrado, descansa en un año que resultó inusualmente activo; la cifra de 2026 de $2,208 descansa en siete ventas. Ninguna es el nivel. El nivel está en algún punto intermedio, y un agente del comprador que haya leído esta página lo sabrá.
W South Beach — Preguntas frecuentes
¿En cuánto se han vendido las viviendas de W South Beach en los últimos 12 meses?
Se registraron 13 ventas en el registro del Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, con una mediana de $1,425,000 ($2,208 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 7 de julio de 2026. Son cierres registrados, no precios de lista. Si es propietario en W South Beach y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, escriba a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Cuántas viviendas hay en W South Beach?
El condado registra 422 folios en 2201 Collins Avenue, de los cuales 407 son viviendas. La combinación es 226 estudios, 124 de una recámara, 49 de dos recámaras y ocho de tres recámaras.
¿En cuánto se venden las viviendas de W South Beach?
En los cuatro años hasta el 23 de septiembre de 2026, el condado registra 43 ventas calificadas con una mediana de $1,500,000, o $2,339 por pie cuadrado, en una banda de $972 a $3,471 por pie. Ese es de los niveles más altos de mi Miami Condo Index.
¿Los precios de W South Beach suben o bajan?
En general planos, con una lectura de −4.1% a cuatro años — pero la muestra es demasiado escasa para confiar año por año. 2024 registró cuatro ventas calificadas y 2026 ha registrado siete. El nivel a cuatro años está bien respaldado; cualquier año individual no.
¿Qué tan rápido se venden las viviendas de W South Beach?
Muy lento. La rotación es de alrededor de una vivienda de cada 38 por año — unas once de las 407 viviendas — frente a una mediana de una de cada 23 en los edificios de mi Miami Condo Index. El condado tiene solo 299 ventas calificadas en toda la historia del edificio.
¿Los propietarios de W South Beach han ganado dinero?
Mayormente sí. Entre las 117 reventas, 13.7% se vendieron con pérdida, con una ganancia mediana de 16.1%. Entre los compradores originales de 2011–12 la tasa de pérdida es 10.4%, y de los catorce que conservaron hasta 2021 o después, ninguno perdió dinero.
¿Por qué los avalúos son tan altos para viviendas tan pequeñas?
Porque en este edificio no hay extremo bajo. El condado avalúa cada una de las 407 viviendas en $768,746 o más, mediana de $1,008,108, y 226 de esas viviendas son estudios. El precio aquí es función de la dirección y del producto, no de la superficie.
¿Cuál es el precio más alto jamás pagado en W South Beach?
$10,200,000, por la unidad 2005 — una vivienda de 2,912 pies cuadrados — el 8 de junio de 2017, a $3,503 por pie cuadrado.
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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