Reach Brickell City Centre

Lo que muestra el registro del condado en 68 SE 6th Street

El Miami-Dade County Property Appraiser registra 391 folios bajo REACH CONDO. 390 de ellos son viviendas. El último merece una frase: es un único folio de 351,373 pies cuadrados, registrado como UNIT SCU, y el condado lo clasifica como residencial igual que todo lo demás. Obviamente no es una residencia. Está excluido de todas las cifras de esta página, y es una buena ilustración de por qué un conteo bruto de folios — o un conteo bruto “residencial” — no es confiable como conteo de viviendas en ninguna torre de Miami.

Las 390 viviendas son 100 de una recámara, 207 de dos recámaras, 78 de tres recámaras y cinco de cuatro recámaras. El área techada va de 810 a 4,105 pies cuadrados, con una mediana de 1,265. Esa mediana no es coincidencia: 106 de las 390 viviendas miden exactamente 1,265 pies cuadrados, más de una cuarta parte del edificio en un solo plano. Los siguientes planos más comunes son de 976 y 1,244 pies cuadrados con 33 viviendas cada uno, y de 810 pies cuadrados con 32.

Los valores catastrales de 2026 van de $402,843 a $5,129,460, con una mediana de $754,927.

Cuatro años de ventas, sin dónde esconderse

83 ventas calificadas entre partes independientes en cuatro años, del registro del condado consultado el 23 de septiembre de 2026. Se excluyen las transferencias de portafolio y las transacciones idénticas del mismo día se reducen a una.

Gran parte de este sitio se dedica a explicar que el precio mediano de venta y el precio mediano por pie cuadrado suelen contar historias distintas, y que cuando lo hacen, la cifra por pie es la que describe el edificio. Reach es la excepción que lo demuestra desde el otro lado. Por pie cuadrado el edificio está a la baja 14.4%. Por precio mediano de venta está a la baja 14.9%. Las dos columnas coinciden con una diferencia de menos de medio punto porcentual.

Coinciden porque la mezcla nunca se movió. La vivienda mediana vendida fue de 1,265 pies cuadrados en 2023, en 2024, en 2025 y en 2026 — el mismo plano, cuatro años seguidos, que es lo que ocurre cuando un plano de piso es una cuarta parte del edificio. Así que la defensa habitual no está disponible aquí. Nadie puede decirle que este edificio solo se ve más débil porque se vendieron viviendas más pequeñas. En efecto, se vendió la misma vivienda cada año, y se vendió por menos.

Aun así separaría dirección de magnitud. La dirección está respaldada a lo largo de cuatro años y 83 ventas, y la caída se concentra en 2025 y 2026 después de un 2024 de plano a más firme. La cifra exacta de 2026 descansa en ocho ventas de un año incompleto, así que trate $715 como provisional y no como definitiva.

La rotación es de aproximadamente una de cada diecinueve viviendas por año. La venta calificada más alta del edificio en el registro es de $5,998,000, de enero de 2020, por una vivienda de 4,105 pies cuadrados — $1,461 por pie cuadrado.

¿Ganaron dinero los primeros compradores de Reach?

Como 106 viviendas comparten un solo plano y el desarrollador las vendió todas en una ventana estrecha, este edificio responde una pregunta que la mayoría no puede. El condado registra 107 ventas calificadas del plano de 1,265 pies cuadrados en 2016 y 2017, con una mediana de $870,300. Las reventas de ese mismo plano de 2024 a 2026 llevan una mediana de $1,000,000.

Eso es un aumento de 14.9% en aproximadamente nueve años, bruto — antes de comisiones, costos de cierre, impuestos, cuotas extraordinarias y costos de mantenimiento, ninguno de los cuales está en el registro del condado y ninguno de los cuales estoy estimando por usted. Es una ganancia real, y es modesta para nueve años.

La distribución importa más que la mediana. Cincuenta y ocho de esos compradores originales han revendido desde entonces en una transacción calificada. Cuarenta y siete vendieron por encima de lo que pagaron y once vendieron por debajo. El cambio mediano fue de +14.5%. El mejor fue +36.0%. El peor fue −24.1%.

Junte las dos mitades de esta página y obtiene la posición honesta. El edificio se ha revaluado a la baja en los últimos dos años, con evidencia que no tiene explicación por mezcla. Quienes compraron nuevo siguen, en general, por delante — porque compraron en 2016 y 2017, no porque los últimos cuatro años hayan sido amables. Ambos hechos son ciertos, y una página que le diera solo uno de ellos le estaría vendiendo algo.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere fijar el precio con precisión. Con 106 viviendas idénticas en un solo plano y 83 ventas en cuatro años, el comparable que necesita casi con certeza existe, y usted mismo puede verificarlo en el mismo registro público que yo usé.

Le conviene a un comprador que quiere comparables recientes. Una vivienda de cada diecinueve se vende al año, y se registraron 14 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026.

Le conviene mal a un comprador que espera que se repita la última década. Una baja de 14% por pie en cuatro años, con la mediana coincidiendo, no es un bache que un argumento de mezcla pueda explicar.

Si está vendiendo aquí, no fije el precio con base en 2023 o 2024, y tenga cuidado en particular con el plano de 1,265: es la vivienda más operada del edificio, así que los compradores pueden ver exactamente por cuánto se vendieron las últimas. Si compró al desarrollador, el registro dice que lo más probable es que siga por delante — cuarenta y siete de cincuenta y ocho lo estaban — pero los últimos dos años han devuelto parte de eso, y aferrarse a un precio de 2024 es la forma más común de quedarse sin vender en un edificio donde aparece un comparable cada pocas semanas.

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