The Floridian

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 335 folios para 650 West Avenue. 334 de ellos son viviendas; el restante es un folio comercial exento. Eso es inusualmente limpio. La mayoría de los edificios frente a la bahía de este tamaño arrastran una cola de folios de estacionamiento, cabañas y bodegas que hay que depurar antes de que cualquier cifra signifique algo, y este no la tiene.

Las viviendas van de 573 pies² a 2,147 pies², con una mediana de 1,078. La mezcla de recámaras es de 73 de una recámara, 212 de dos recámaras y 49 de tres recámaras — un edificio de dos recámaras, de manera decisiva. Para 2026 el condado las avalúa entre $197,054 y $2,461,260, mediana de $745,321.

El detalle que más importa para quien intenta valuar una vivienda aquí es la concentración de plantas. 100 viviendas son de 1,147 pies² y 96 son de 1,078 pies². Eso es el 58.7% del edificio en dos plantas. En una torre donde cada vivienda es a la medida, una mediana por pie es un instrumento burdo. Aquí es uno preciso, porque la mayoría de las ventas son genuinamente comparables con la mayoría de las otras.

El historial de precios

Este es un registro bien sustentado. 65 ventas calificadas en cuatro años, con diecinueve y veintiuna en los dos primeros años, es suficiente para tomar en serio la línea por pie en lugar de tratarla como ruido.

Lea la columna de la derecha hacia abajo y el edificio está a la baja 8.2% por pie cuadrado en cuatro años, con una caída en 2024, una recuperación parcial en 2025 y un 2026 más suave. Lea en cambio la columna del medio y está a la baja 21.7%. Esas dos cifras describen las mismas 65 transacciones. Solo una de ellas trata del mercado.

Sobre la liquidez: 65 ventas frente a 334 viviendas es aproximadamente una vivienda de cada 21 al año. Eso es poco notable, lo cual es un elogio — significa que el edificio se opera con la regularidad suficiente para que un vendedor tenga evidencia comparable reciente y un comprador no esté adivinando.

Hay una transacción que vale la pena nombrar en lugar de enterrar. En marzo de 2023 una vivienda de 687 pies² se registró en $381,100 — $555 por pie cuadrado, frente a una mediana de cuatro años de $959 y una banda que por lo demás llega a $1,395. El condado la marca como calificada, y no la he quitado de los conteos. Pero una venta 42.1% por debajo de la tarifa mediana del propio edificio no es evidencia de lo que vale una vivienda aquí, y no debe permitir que nadie la use como comparable sin explicarla primero.

El récord del edificio es $2,000,000, pagados en septiembre de 2014 por una vivienda de 2,102 pies² a $951 por pie². Nada desde entonces lo ha superado en precio, aunque dos ventas recientes lo han superado con holgura en tarifa: $1,735,000 en diciembre de 2023 a $1,284 por pie², y $1,675,000 en junio de 2025 a $1,357.

¿Por qué el precio principal cayó más del doble de rápido?

Porque se vendió una vivienda más pequeña. Esa es toda la explicación, y este edificio la muestra con claridad.

Vea el tamaño mediano de la vivienda que realmente cambió de manos cada año:

Tres años consecutivos en los que la vivienda mediana vendida fue exactamente del mismo tamaño, y luego un cuarto en el que fue 15.4% más pequeña. Nada del edificio cambió. Lo que cambió es qué viviendas salieron al mercado.

Vale la pena hacer la aritmética en voz alta. Una vivienda del tamaño mediano de 2023, vendida a la tarifa mediana por pie de 2026, sería de 1,078 × $912 = $983,136. La mediana real de 2026 es $861,250. Así que de los $238,750 que bajaron de la mediana principal, aproximadamente $121,886 — alrededor de la mitad — es el tamaño de la vivienda, no el precio del mercado. El resto, el ablandamiento genuino, es el 8.2% que la columna por pie ya le había dicho.

Esta es una forma común en que se informa mal sobre un edificio de condominios, y opera en ambos sentidos. A un vendedor al que se le muestra una caída de 21.7% fijará el precio a la defensiva y regalará dinero. A un comprador al que se le muestra la misma cifra esperará un descuento que el registro no respalda. Ninguno está leyendo el mercado; ambos están leyendo la mezcla.

Las dos plantas dominantes añaden un último matiz, y es genuino. En cuatro años la planta de 1,147 pies² alcanzó una mediana de $1,053 por pie cuadrado en dieciséis ventas, mientras que la planta de 1,078 pies² alcanzó $937 en veintidós. Eso es una brecha de 12.4% en la tarifa entre dos plantas cuyo tamaño difiere en aproximadamente 6%. El registro del condado muestra la brecha; no dice por qué, y la orientación, el piso y la vista no están en el registro público. Si compara dos viviendas aquí, establezca de qué planta es cada una antes de comparar cualquier otra cosa.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una de dos recámaras en la bahía y quiere poder verificar el precio. Con 212 de dos recámaras, el 58.7% del edificio en dos plantas y 65 ventas calificadas en cuatro años, hay bastante evidencia genuinamente comparable aquí. Eso vale dinero real en la mesa de negociación, y es el argumento práctico más fuerte a favor del edificio.

Le conviene mal a un comprador que quiere algo singular. La vivienda más grande del registro es de 2,147 pies² y las de tres recámaras son 49 de 334. Si quiere escala, o una vivienda distinta de las vecinas, este es un edificio donde usted será uno más entre muchos dueños de la misma planta — lo cual es excelente para fijar precios y pobre en escasez.

También le conviene mal a quien compra o vende basándose en una cifra principal. Aquí ese error es costoso, porque la cifra principal y el mercado han contado historias distintas durante cuatro años.

Si está vendiendo aquí, exija que sus comparables sean de la misma planta, no simplemente del mismo edificio — una de 1,147 y una de 1,078 están a 12.4% de distancia por pie en el registro de cuatro años, y tratarlas como intercambiables le costará a usted o a su comprador dinero real. Y si una valuación se apoya en la caída de 21.7% del precio mediano, pregunte si se ajustó por el hecho de que la vivienda mediana vendida en 2026 fue 166 pies² más pequeña que la vendida en 2023. En este registro, esa sola pregunta vale alrededor de $120,000.

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