Ritz Carlton Residences Sunny Isles Beach

Lo que muestra el registro del condado en 15701 Collins Avenue

Miami-Dade County Property Appraiser lleva 210 folios bajo 15701 COLLINS CONDO — el condado archiva este edificio bajo su dirección y no bajo el nombre de su marca. 209 son viviendas. El otro no tiene superficie construida y se excluye.

Todo el inventario es de gran formato. El área climatizada va de 1,447 a 8,569 pies cuadrados con una mediana de 2,137, y la mezcla de recámaras lo refleja: 80 de dos recámaras, 82 de tres, 40 de cuatro, cuatro de cinco y tres estudios. No hay inventario de una recámara en absoluto. Tres plantas tipo reúnen 120 de las 209 viviendas en partes iguales — 2,688, 2,137 y 1,447 pies cuadrados, cuarenta viviendas cada una.

Los valores catastrales de 2026 van de $1,734,212 a $29,295,000, con una mediana de $3,772,971.

Cuatro años, y un aumento en cada uno de ellos

39 ventas calificadas entre partes independientes en cuatro años. Se excluyen las transferencias de cartera y las transacciones idénticas del mismo día se reducen a una.

La mediana del precio por pie cuadrado ha subido en cada año del registro: $1,949, $2,076, $2,108, $2,246, un aumento de 15.2% en cuatro años.

Lo que hace esto más convincente y no menos es la mezcla. La vivienda mediana vendida aquí pasó de 1,447 pies cuadrados en 2023 a 2,137 tanto en 2025 como en 2026. Las viviendas más grandes casi siempre se negocian a un valor por pie cuadrado menor que las pequeñas del mismo edificio, por lo que un desplazamiento hacia viviendas más grandes normalmente arrastra la mediana por pie a la baja. Aquí subió de todos modos. La explicación habitual de una mediana al alza — que se vendieron viviendas más grandes — va en sentido contrario en este edificio.

Los límites honestos: es una muestra pequeña. Ocho ventas en 2023, cinco en lo que va de 2026, 39 en total. En un edificio de 209 viviendas a estos precios eso es lo esperable, pero significa que yo enunciaría la dirección con confianza y el porcentaje exacto con cautela.

La rotación es de aproximadamente una vivienda de cada veintiuna por año. Esto cuenta las reventas desde 2023 y deja fuera los cierres del desarrollador de 2020 a 2022.

La venta de $37,000,000, y la que me desconcierta

La venta calificada más alta del registro de este edificio es de $37,000,000, el 30 de mayo de 2023, por Penthouse 5101 — un penthouse de cinco recámaras de 7,161 pies cuadrados. Eso equivale a $5,167 por pie cuadrado. Es el precio más alto del registro, pero no la tasa más alta: la segunda venta del Upper Penthouse 5201, más abajo, equivale a $5,325 por pie cuadrado.

El mismo penthouse figura en el registro tres años antes. El 7 de mayo de 2020 se vendió por $21,000,000, o $2,933 por pie cuadrado. La misma vivienda, los mismos pies cuadrados, sin cambio en lo que se compraba — con un aumento de 76.2% en tres años. Las ventas repetidas de una sola vivienda sin cambios son la evidencia más limpia que puede ofrecer un registro público, y esta coincide con la dirección del edificio en su conjunto.

Hay otro par que quiero poner frente a usted en lugar de promediarlo en silencio. Upper Penthouse 5201, de 5,822 pies cuadrados, figura vendido por $15,825,300 el 27 de abril de 2021 y de nuevo por $31,000,000 el 2 de agosto de 2021 — un aumento de 95.9% en poco más de tres meses, ambos marcados como calificados por el condado. Una diferencia tan grande en un periodo tan corto no es un movimiento de mercado. El registro no la explica, y no voy a inventar una razón: las explicaciones inocentes más comunes son un cierre del desarrollador registrado por separado de la venta al público, o dos instrumentos que cubren una sola transacción. Reporto ambas cifras porque ambas están en el registro público, y señalo que ninguna debe usarse por sí sola como evidencia de valor.

Para contextualizar el resto de lo más alto: $25,500,000 en abril de 2021 por un penthouse de 8,569 pies cuadrados, y $21,000,000 en mayo de 2020 por la vivienda que después se convirtió en el récord.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere frente al mar de gran formato y fija su precio contra un registro cuya mediana del precio por pie cuadrado ha subido en cada año desde 2023.

Le conviene a un comprador que quiere comparables en la gama alta. Tres plantas tipo de cuarenta viviendas cada una, 39 ventas en cuatro años y un conjunto completo de cierres del desarrollador de 2020 a 2022 significan que incluso decisiones de ocho cifras pueden contrastarse con el registro público.

No le conviene a un comprador que busca valor frente al mercado en general. Con un valor catastral mediano de $3,772,971 y $2,246 por pie cuadrado en las ventas registradas de 2026, solo 5 de los 117 edificios del Miami Condo Index se negocian por encima de este edificio en precio por pie cuadrado.

Si está vendiendo aquí, la cifra mediana por pie ha subido en cada año desde 2023. Use su propia planta tipo y, si es propietario de uno de los penthouses, use la evidencia de ventas repetidas: que el Penthouse 5101 pasara de $21,000,000 a $37,000,000 con los mismos pies cuadrados es un argumento más sólido que cualquier mediana de todo el edificio, y es un asunto de registro público que cualquier comprador puede verificar.

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