Terra Beachside Villas

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 119 folios para 6000 Collins Avenue. 116 son viviendas. Uno es un folio de referencia sin vivienda, y dos son locales comerciales — CU1 de 1,120 pies cuadrados y CU2 de 110 pies cuadrados — que se excluyen de todo lo que sigue.

Las viviendas van de 1,011 a 3,112 pies cuadrados, con una mediana de 1,700, y la distribución es lo más concentrado del edificio: 78 viviendas miden exactamente 1,700 pies cuadrados, 25 miden 2,049, doce miden 1,011 y una mide 3,112. La mezcla de recámaras sigue la misma forma — 78 de dos recámaras, 26 de tres recámaras y doce de una recámara.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $161,316 y $968,541, con una mediana de $612,763. Ese rango es engañoso de una manera que conviene señalar de inmediato: solo hay 14 valores catastrales distintos en las 116 viviendas, y 59 de ellas tienen exactamente la misma cifra de $612,763. El condado valúa este edificio casi planta por planta. Un valor catastral aquí le dice qué planta tiene usted y muy poco más.

Un valor dentro de ese rango es una anomalía y prefiero nombrarlo a dejar que un comprador lo encuentre. La unidad 309 está valuada en $161,316 para 2026, frente a $666,047 en 2025 y $611,655 en 2024. El condado también registra una transferencia de $100 contra ese folio el 12 de febrero de 2026, que no trata como una venta calificada. No voy a especular sobre lo que ocurrió; lo importante es que la cifra no es evidencia de lo que vale una vivienda aquí, y la misma unidad se vendió en $842,000 en enero de 2024.

¿Qué puede decirle una sola planta tipo que un edificio entero no puede?

Puede decirle si un movimiento de precio fue real.

En casi todas las páginas de esta serie termino advirtiendo que un cambio en el precio mediano es en realidad un cambio en qué viviendas se vendieron — un edificio cuya mediana cae 20% mientras el mercado se mueve 4%, porque llegaron al mercado viviendas más pequeñas. Es una forma común en que los datos de precios de condominios confunden a la gente, y normalmente lo mejor que puedo hacer es medirlo y dejarlo de lado.

Este edificio es la excepción, y es la razón por la que prefiero escribir sobre Terra Beachside que sobre edificios diez veces más famosos. Dos tercios de las viviendas son el mismo departamento de dos recámaras de 1,700 pies cuadrados, y el condado ha registrado 141 ventas calificadas de esa única planta desde 2010. Mismo tamaño, misma distribución, misma dirección, diecisiete años. Lo que queda cuando se mantiene constante la vivienda es el mercado.

Léalo como un mercado, porque eso es lo que es. La conversión se vendió a $435,500 en 2010. La planta subió hasta 2013 y devolvió buena parte de esa alza entre 2016 y 2019 — de $615,000 a $515,000, una caída de 16.3% en diez ventas del año de baja — y luego subió con fuerza hasta un máximo de $841,000 en 2024. Las tres ventas registradas hasta ahora en 2026 tienen una mediana de $750,000.

Quiero ser cuidadoso con esa última fila. Tres ventas no establecen una magnitud, y fueron de $665,000 a $835,000. Lo que sí diré es que la dirección es consistente con 2025, que tuvo cuatro ventas con una mediana de $832,500, y que una planta que se vendió diez veces en 2024 se ha vendido tres veces en los primeros nueve meses de 2026. Con la evidencia que tengo, el máximo fue en 2024.

El historial de precios

Veinticinco ventas calificadas en cuatro años, y 23 de ellas fueron de la planta de 1,700 pies cuadrados. Dos fueron departamentos de tres recámaras de 2,049 pies cuadrados. Por eso esta tabla y la tabla de una sola planta de arriba cuentan casi la misma historia, y por eso puede confiar en esta.

El edificio aún lleva un guion en lugar de un porcentaje en mi Miami Condo Index, porque solo publico un cambio a cuatro años cuando tanto 2023 como 2026 se apoyan en al menos cinco ventas calificadas, y 2026 tiene tres. Aplico esa regla a todos los edificios sin excepción, incluso a aquellos en los que creo saber la respuesta. Aquí creo que la respuesta es una caída de aproximadamente 5% a 10% respecto del máximo de 2024; no voy a publicarla como cifra hasta que existan las ventas.

En los cuatro años el edificio se vendió a una mediana de $491 por pie cuadrado en una banda de $391 a $634, a un precio mediano de $835,000. El precio más alto en el registro del condado es de $1,300,000, y se ha pagado dos veces — el 2 de marzo de 2015 por la única vivienda de 3,112 pies cuadrados del edificio, a $418 por pie cuadrado, y el 26 de octubre de 2023 por un departamento de tres recámaras de 2,049 pies cuadrados, a $634 por pie cuadrado.

La liquidez es una fortaleza genuina aquí. Veinticinco ventas frente a 116 viviendas equivalen a aproximadamente una vivienda de cada 19 al año, mejor que la mediana de una de cada 24 entre los edificios de mi Miami Condo Index. Los comparables en esta dirección son abundantes, recientes y — porque casi todos son de la misma planta tipo — realmente comparables. Eso vale dinero de verdad en una negociación, para cualquiera de las partes.

Ahora, el hallazgo que más quisiera que viera un propietario. El edificio se convirtió en 2010 y 2011: 72 viviendas cambiaron de manos en esos dos años, con medianas de $424,500 y $446,320. De las 55 reventas de esos compradores que ya revendieron, ninguna perdió dinero, y la ganancia mediana fue de 36.3%. De las 33 reventas de personas que compraron entre 2012 y 2016, nueve perdieron dinero — 27.3% de ellas — con una ganancia mediana de apenas 9.3%. En todo el registro, 115 reventas y 16 pérdidas, es decir 13.9%, con una ganancia mediana de 25.7% en una tenencia de 4.9 años.

Mismo edificio, mismas plantas tipo, resultados enormemente distintos. En esta dirección, cuándo se compró ha importado mucho más que qué se compró — que es exactamente lo que cabría esperar una vez eliminada la variable de la planta, y exactamente lo que la mayoría de los edificios, por estar demasiado mezclados, no le permiten ver.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere poder verificar su propio trabajo. Si está comprando un departamento de dos recámaras de 1,700 pies cuadrados aquí, hay otros 77 y un registro de diecisiete años de lo que se vende. No necesita confiar en mi lectura ni en la de nadie más — los comparables existen, son recientes y coinciden con su vivienda.

Le conviene a un comprador que quiere liquidez. Una vivienda de cada 19 al año significa una salida realista.

No le conviene a un comprador que busca algo distintivo. Dos tercios de este edificio son una sola planta tipo; si quiere una vivienda que nadie más tenga, está mirando los doce departamentos de una recámara de 1,011 pies cuadrados, los 25 departamentos de tres recámaras o la única vivienda de 3,112 pies cuadrados — y para esta última, todo el conjunto de comparables son las dos ventas anteriores de esa misma vivienda.

Si está vendiendo aquí, usted tiene una base de evidencia inusualmente sólida y debería usarla deliberadamente. La planta de 1,700 pies cuadrados se vendió diez veces en 2024 con una mediana de $841,000 y tres veces hasta ahora en 2026 con una mediana de $750,000, con ventas de 2026 que van de $665,000 a $835,000, de modo que un comprador agresivo le citará $665,000 y un agente optimista le citará $841,000, y ambas cifras están en el registro. Fije el precio según la racha reciente, sea honesto sobre que el máximo de 2024 quedó atrás, y recuerde que con tantas viviendas idénticas, el comprador puede encontrar y encontrará las mismas ventas que usted.

Terra Beachside Villas — Preguntas Frecuentes

¿Qué tan grandes son las viviendas en Terra Beachside Villas?

Van de 1,011 a 3,112 pies cuadrados con una mediana de 1,700, pero el edificio está dominado por una planta: 78 de las 116 viviendas miden exactamente 1,700 pies cuadrados. También hay 25 viviendas de 2,049 pies cuadrados, doce de 1,011 y una única vivienda de 3,112 pies cuadrados. La mezcla de recámaras es de 78 de dos recámaras, 26 de tres recámaras y doce de una recámara.

¿En cuánto se vende una vivienda en Terra Beachside Villas?

En las 25 ventas calificadas de los cuatro años a septiembre de 2026, el edificio se vendió a una mediana de $491 por pie cuadrado, en una banda de $391 a $634, a un precio mediano de $835,000. Para la planta dominante de 1,700 pies cuadrados en específico, la mediana fue de $841,000 en 2024 y de $750,000 en las tres ventas registradas hasta ahora en 2026.

¿Han bajado los precios en Terra Beachside Villas?

Están por debajo de su máximo. En la planta de 1,700 pies cuadrados — dos tercios del edificio y la serie más limpia que tengo — la mediana fue de $785,000 en 2023, $841,000 en 2024, $832,500 en 2025 y $750,000 en tres ventas de 2026, una baja de 10.8% desde el máximo. Es probable que la dirección sea real. Con solo tres ventas en 2026, no se publica ningún cambio a cuatro años y el edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index.

¿Por qué es útil este edificio para entender los precios de condominios en Miami?

Porque elimina la mayor fuente de error. La mayoría de los datos de precios de condominios se mueven cuando cambia la mezcla de viviendas vendidas, no cuando cambia el mercado. Aquí 78 de 116 viviendas son la misma planta de 1,700 pies cuadrados y el condado ha registrado 141 ventas calificadas de ella desde 2010, de modo que la serie de precios mantiene constante la vivienda y muestra el mercado directamente.

¿Con qué frecuencia cambian de manos las viviendas aquí?

El condado registra 25 ventas calificadas en los cuatro años a septiembre de 2026 frente a 116 viviendas, aproximadamente una vivienda de cada 19 al año. Eso es más líquido que la mediana de una de cada 24 entre los edificios de mi Miami Condo Index.

¿Han ganado dinero los propietarios de Terra Beachside Villas?

Depende casi por completo de cuándo compraron. De las 55 reventas de compradores de la conversión de 2010–11, ninguna perdió dinero, con una ganancia mediana de 36.3%. De las 33 reventas de compradores de 2012 a 2016, nueve perdieron dinero — 27.3%. En todo el registro hay 115 reventas, 16 de ellas con pérdida, con una ganancia mediana de 25.7% en una tenencia de 4.9 años.

¿Cuál es el precio más alto que se ha pagado en Terra Beachside Villas?

$1,300,000, y se ha pagado dos veces: el 2 de marzo de 2015 por la única vivienda de 3,112 pies cuadrados del edificio, a $418 por pie cuadrado, y el 26 de octubre de 2023 por un departamento de tres recámaras de 2,049 pies cuadrados, a $634 por pie cuadrado.

¿Por qué una unidad tiene un valor catastral de $161,316 cuando otras del mismo tamaño tienen $612,763?

La unidad 309 está valuada en $161,316 para 2026 frente a $666,047 en 2025 y $611,655 en 2024, y el condado también registra una transferencia de $100 contra ese folio el 12 de febrero de 2026 que no trata como una venta calificada. No voy a especular sobre el motivo. La misma vivienda se vendió en $842,000 en enero de 2024, y ninguna cifra de precio de esta página usa ni los $100 ni el valor catastral.

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