The Lexi

Un edificio de exactamente tres plantas tipo

Consulté todos los folios que el Miami-Dade County Property Appraiser tiene para The Lexi en 7901 Hispanola Avenue. El condado devuelve 162 folios y los 162 son viviendas residenciales — no hay folios comerciales, de estacionamiento ni de bodega dentro de esta declaración que haya que excluir.

Lo llamativo del registro es cuán pocas viviendas distintas contiene realmente este edificio. El área climatizada va de 1,458 a 1,753 pies cuadrados, y todo el edificio se resuelve en tres plantas tipo: 55 viviendas de 1,735 pies cuadrados, 54 de 1,753 pies cuadrados y 53 de 1,458 pies cuadrados. Eso son las 162.

La combinación de recámaras es de 109 viviendas de dos recámaras (67.3%), 52 de una recámara (32.1%) y una sola de tres recámaras (0.6%). En el rol de impuestos de 2026, los valores catastrales van de $179,873 a $638,897, con una mediana de $448,234.

La consecuencia práctica es que fijar precios aquí debería ser más fácil que en un edificio con muchos planos distintos. Sea cual sea la vivienda que esté viendo, unas cincuenta más en el mismo edificio comparten exactamente sus pies cuadrados, y el historial de ventas de esas cincuenta es un conjunto de comparables genuino y no una aproximación.

El condado registra el año de construcción como 2007. La cantidad de pisos, el arquitecto y el detalle de amenidades no están en el archivo del condado ni en esta página.

¿Qué muestran realmente cuatro años de ventas en The Lexi?

Muestran un mercado plano con volumen escaso. El precio por pie cuadrado a lo largo de los cuatro años es de $402, $401, $384, $413 — una dispersión total de $29, o 7.6% entre la lectura más baja y la más alta, sin una dirección consistente. En un edificio de tres plantas tipo, esa banda es más confiable de lo que sería en otro lugar, porque las ventas son casi equivalentes por construcción y no por suerte.

Mi lectura honesta: no puedo decirle que los precios en The Lexi estén subiendo o bajando, porque a lo largo de cuatro años no han hecho esencialmente ninguna de las dos cosas. 2025 es el año más flojo en ambas medidas, con $610,000 y $384 por pie en 7 ventas; 2026 es el más firme, con $413 por pie, pero en solo 3 ventas, lo que es muy poco para confirmar algo. Quien presente cualquiera de los dos años como un punto de inflexión está interpretando de más una muestra de entre tres y siete ventas.

Se han cerrado 28 ventas calificadas a lo largo de los cuatro años, lo que equivale a una vivienda de cada 23 por año. El condado registra 302 ventas calificadas en esta dirección a lo largo de todo su historial. El volumen se concentró en 2024, que por sí solo representó 12 de las 28.

Once años, once por ciento

108 de las 162 viviendas — el 66.7% — tienen un ciclo completo de compra y reventa en el registro del condado, es decir, el mismo folio se compró y luego se revendió con ambos tramos calificados y entre partes independientes, contado una vez por vivienda. Esa es una tasa de cobertura sólida, y lo que muestra no es halagador.

De esos 108 ciclos completos, 72 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior, 35 se vendieron por menos, y una se cerró al mismo precio. Así, el 66.7% ganó y aproximadamente un tercio no. La ganancia mediana entre los 108 es de 11.2%, y el plazo de tenencia mediano detrás de ella es de 11.3 años. Entre los 72 que ganaron, la mediana es del 25.0%. El rango completo va de -51.7% a +100.3%.

Once por ciento en once años es la cifra que importa en esta página, y prefiero decirla directamente antes que enterrarla. Es un edificio donde el propietario documentado típico, a lo largo de más de una década, terminó más o menos donde empezó una vez considerados los costos ordinarios de venta. Una vivienda del conjunto perdió más de la mitad de su valor entre los dos tramos; otra lo duplicó. Ninguna es típica.

El precio calificado más alto en el registro del condado aquí es $950,000, cerrada el 27 de febrero de 2024, por una vivienda de 1,753 pies cuadrados a $542 por pie cuadrado — muy por encima de todas las medianas anuales de la tabla, y el tope del rango de precio por pie registrado del edificio. Los dos siguientes más altos, $830,000 y $795,000, también fueron viviendas de 1,753 pies cuadrados y también se cerraron en 2024, a $473 y $454 por pie. Los tres mejores precios registrados del edificio pertenecen a su planta más grande y todos se dieron en el mismo año.

A quién le conviene The Lexi, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda grande de dos recámaras y quiere saber con precisión qué está pagando. Cincuenta y tantas viviendas comparten su misma planta; el rango catastral está acotado; el precio por pie se ha mantenido entre $384 y $413 durante cuatro años. Hay muy poca ambigüedad que explotar aquí, en cualquier dirección, y para un comprador eso es algo bueno.

Le conviene mal a un comprador que espera que el edificio genere riqueza por sí solo. El registro documentado es una ganancia mediana del 11.2% en un plazo de tenencia mediano de 11.3 años, con un tercio de las reventas cerradas por debajo del precio de compra anterior. Eso es lo que este edificio ha hecho, y un comprador debe planear con base en ello y no en la reputación del mercado más amplio de Miami.

También le conviene mal a cualquiera que necesite operar en un plazo fijo — 28 ventas en cuatro años en 162 viviendas significa que aproximadamente una vivienda de cada 23 se vende al año.

Si usted vende: su conjunto de comparables es realmente sólido, así que úselo. Fije el precio con base en las ventas recientes en su propia planta — 1,458, 1,735 o 1,753 pies cuadrados — dentro de la banda de $384 a $413, y sea realista en que los tres precios récord del edificio se fijaron todos en la planta más grande en un solo año, 2024, y no son una referencia para las otras dos plantas.

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