Condominios de Lujo en Miami · Río Miami · The Ivy at Riverfront
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado contra registros públicosMiami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Puntos Clave
- The Ivy at Riverfront registró 14 ventas en los 12 meses hasta el 23 de septiembre de 2026 — con una mediana de $505,000, o $494 por pie cuadrado, según el registro del Property Appraiser del condado de Miami-Dade. La última venta registrada fue el 27 de mayo de 2026. ¿Es propietario en The Ivy at Riverfront? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- 504 viviendas residenciales — conforman The Ivy at Riverfront, además de 7 folios comerciales de locales independientes en la planta baja.
- La mediana del valor catastral de 2026 es de $397,440 — en un rango de $153,036 a $1,511,910.
- El precio mediano por pie cuadrado es 8.1% menor que en 2023 — de $507 a $466, pero los $466 se apoyan en solo 5 ventas en lo que va de 2026; en los tres años completos pasó de $507 a $498 (-1.8%), sobre 92 de las 97 ventas calificadas de los cuatro años.
- Las ventas más altas del edificio son todas penthouses — las ocho más altas se venden a entre $530 y $833 el pie cuadrado frente a unos $500 el pie en las demás viviendas, aunque solo 2 ventas de penthouses caen dentro de los últimos cuatro años.
- 362 de las 504 viviendas del edificio tienen un viaje de ida y vuelta documentado — 263 se vendieron por más de lo que pagó el propietario, 98 se vendieron por menos y una se revendió por exactamente lo que costó.
- El registro de ventas equivale a aproximadamente una vivienda de cada 21 — que cambia de manos cada año en los últimos cuatro años.
The Ivy at Riverfront, en cifras
Desarrollador: Key International · Arquitecto: Revuelta Vega Leon Architects · Desde $415,0000. Fuente: el registro del edificio en este sitio.
90 SW 3rd Street, Miami, Florida 33130 | Vecindario: Río Miami
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Qué hay realmente en The Ivy at Riverfront
El condado enumera 511 folios bajo IVY CONDO en 90 SW 3rd Street. De ellos, 504 son viviendas residenciales y 7 son locales comerciales de planta baja — conviene saberlo si ve el total de folios del edificio en otro lugar y supone que todos son departamentos.
La distribución de recámaras en las 504 viviendas es de 168 de una recámara, 296 de dos recámaras, 36 de tres recámaras y 4 estudios. Los tamaños van de 722 pies² a 2,456 pies², con una mediana de 1,093 pies². Los planos más comunes son de 1,129 pies² (65 viviendas), 1,172 pies² (52 viviendas), 1,087 pies² (45 viviendas) y 1,079 pies² (43 viviendas) — un grupo de distribuciones medianas muy parecidas que constituye una gran parte del edificio.
En el rol de impuestos de 2026, los valores catastrales de las 504 viviendas van de $153,036 a $1,511,910, con una mediana de $397,440. Ese extremo superior queda muy por encima de la mediana y, como muestra la siguiente sección, no está repartido de manera uniforme por el edificio. Como contexto, 511 folios en total están bajo la declaración IVY CONDO, y los 7 locales comerciales de planta baja se excluyen de todas las cifras residenciales de esta página, incluido el rango de valor catastral anterior.
El registro de precios
Este es el registro de ventas calificadas del condado de los últimos cuatro años, filtrado a transacciones entre partes independientes, con las transferencias en bloque y de portafolio excluidas en lugar de promediadas:
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 31 | $560,000 | $507 |
| 2024 | 34 | $560,000 | $513 |
| 2025 | 27 | $516,600 | $498 |
| 2026 a la fecha | 5 | $505,000 | $466 |
Noventa y siete ventas calificadas en cuatro años es una muestra real para un edificio de 504 viviendas — de 27 a 34 cierres por año de 2023 a 2025 bastan para confiar en la forma de la línea, no solo en la dirección. Sobre la base del $/pie² mediano, el edificio se ha suavizado 8.1% desde 2023, de $507 a $466. 2026 es un año incompleto con solo 5 ventas registradas hasta ahora, así que esa cifra final debe tratarse como provisional y no como un piso confirmado.
Encabezo con el $/pie² y no con el precio mediano bruto porque este edificio tiene un rango amplio de tamaños, y un año con más ventas de unidades grandes mostrará un precio mediano más alto sin que el edificio sea realmente más caro por pie. Aquí las dos medidas coinciden en general — tanto el precio como el $/pie² ceden gradualmente en el periodo — lo cual vale la pena decir con claridad, pues en otros edificios que he cubierto divergen.
¿Por qué se venden tan distinto los penthouses aquí?
Lo más interesante de este registro no es la tendencia de cuatro años — es la brecha entre el nivel de penthouses del edificio y todo lo que está por debajo. Cada una de las ocho ventas calificadas más altas de toda la historia del edificio es una unidad penthouse: PH-15 se vendió por $1,870,000 en octubre de 2022 a $833/pie²; PH-14 se vendió por $1,450,000 en mayo de 2025 a $805/pie²; PH-16, PH-2, PH-5, PH-3 y PH-1 completan las ocho primeras, todas a alrededor de $530/pie² o más.
Frente a un $/pie² de todo el edificio que ha ido de $466 a $513 en los últimos cuatro años, la banda de $530 a $833 de las ocho ventas más altas es una prima grande, pero se apoya en pocas ventas: el edificio tiene 32 ventas de penthouses en todo su registro y solo 2 en los últimos cuatro años (PH-7 a $485/pie² en abril de 2023 y PH-14 a $805 en mayo de 2025), así que no la trataría como un precio establecido para ningún penthouse en particular. La venta de PH-14 por $1,450,000 en mayo de 2025 es también la venta calificada de mayor precio del edificio dentro de la ventana actual de cuatro años; la venta de PH-15 por $1,870,000 de octubre de 2022 queda justo fuera de ella y es el precio más alto de todo el registro de ventas calificadas del edificio.
Aparte, el registro de ida y vuelta — una compra documentada y la posterior reventa de la misma vivienda, con ambos tramos calificados y por encima de $10,000 — abarca 362 de las 504 viviendas del edificio. 263 de esos propietarios vendieron por más de lo que pagaron, 98 vendieron por menos y uno revendió por exactamente lo que costó, con una ganancia mediana de 28.2% tras una tenencia mediana de 11.8 años, con un rango que va de una pérdida de 47.8% a una ganancia de 185.7%. (Otros tres tramos de ida y vuelta se identificaron como transferencias de portafolio y se excluyeron de este análisis en lugar de contarse como reventas individuales, de forma coherente con la manera en que la tabla de cuatro años anterior trata las transferencias en bloque.) Más de una de cada cuatro idas y vueltas documentadas aquí (98 de 362) perdió dinero.
A quién le conviene este edificio, y a quién no
The Ivy at Riverfront le conviene a un comprador que busca un edificio grande con volumen real de operaciones: una de cada 21 viviendas, aproximadamente, cambia de manos aquí cada año, y la muestra de cuatro años de 97 ventas calificadas es lo bastante profunda para sustentar una valuación genuina por ventas comparables, lo cual no es cierto de todos los edificios que cubro. También le conviene a un comprador que apunta específicamente al nivel de penthouses, donde el comportamiento de los precios es lo bastante distinto del resto del edificio como para evaluarlo por separado y no mezclado en la mediana de todo el edificio.
Le conviene mal a un comprador si el plan es una ganancia rápida garantizada. El registro de ida y vuelta muestra una parte real y no trivial de reventas — 98 de 362, o 27.1% — cerradas por debajo del precio de compra original, y no son solo una historia de tenencias cortas: contando cada vivienda desde su primera compra hasta su última venta, la tenencia mediana con pérdida fue de unos nueve años, frente a unos doce de las ganancias (mi conteo del archivo del condado).
Si está pensando en vender: sepa en qué nivel está su vivienda antes de fijar el precio. Una unidad de piso regular valuada con un comparable de penthouse, o un penthouse valuado con la mediana de todo el edificio, estarán equivocados en este edificio — querría ver el historial y el piso de su unidad específica antes de fijar una cifra.
The Ivy at Riverfront — Preguntas Frecuentes
¿Por cuánto se han vendido las viviendas de The Ivy at Riverfront en los últimos 12 meses?
Se registraron 14 ventas en el registro del Property Appraiser del condado de Miami-Dade en los 12 meses hasta el 23 de septiembre de 2026, con una mediana de $505,000 ($494 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 27 de mayo de 2026. Son cierres registrados, no precios de lista. Si es propietario en The Ivy at Riverfront y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, escriba a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Cuántas viviendas hay en The Ivy at Riverfront?
El registro del Property Appraiser del condado de Miami-Dade muestra 504 folios residenciales en 90 SW 3rd Street, más 7 folios comerciales independientes de locales en planta baja.
¿Cuál es el precio mediano por pie cuadrado en The Ivy at Riverfront?
En 5 ventas calificadas en lo que va de 2026, la mediana es de $466/pie², por debajo de $507/pie² en 2023 — una baja de 8.1% en la ventana de cuatro años.
¿Los precios en The Ivy at Riverfront suben o bajan?
El $/pie² mediano es 8.1% menor que en 2023 ($507 a $466), pero la cifra de 2026 se apoya en solo 5 ventas; en los tres años completos pasó de $507 a $498 (-1.8%). Se cerraron noventa y siete ventas calificadas en los cuatro años, de 27 a 34 por año hasta 2025. Es el registro de ventas pasadas, no un pronóstico.
¿Por qué algunas unidades de The Ivy at Riverfront se venden por mucho más?
El edificio tiene un nivel de penthouses diferenciado. Cada una de las ocho ventas calificadas más altas de la historia del edificio es una unidad penthouse, con precios entre $530 y $833 el pie cuadrado frente a una mediana de todo el edificio de $466 a $513.
¿Cuál es la distribución de recámaras en The Ivy at Riverfront?
El registro del condado muestra 168 viviendas de una recámara, 296 de dos recámaras, 36 de tres recámaras y 4 estudios, con tamaños de 722 a 2,456 pies².
¿Qué muestra el registro de ventas sobre las reventas en The Ivy at Riverfront?
De 362 idas y vueltas documentadas, 263 se vendieron por más de lo que pagó el propietario (ganancia mediana de 28.2% tras una tenencia mediana de 11.8 años), pero 98, o 27.1%, se vendieron por menos, y una se revendió por exactamente lo que costó. Las idas y vueltas con pérdida no son solo tenencias cortas: su tenencia mediana fue de unos nueve años, frente a unos doce de las que ganaron.
¿Cuáles son los valores catastrales en The Ivy at Riverfront?
En el rol de impuestos de 2026, las 504 viviendas van de $153,036 a $1,511,910 en valor catastral, con una mediana de $397,440.
Sources and further reading
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Edificios de condominios en el Miami River
THE IVY AT RIVERFRONT
90 SW 3rd Street
Río Miami
Desde $410,000
LATITUDE ON THE RIVER
185 SW 7th Street
Río Miami
Desde $354,000
MINT
92 SW 3rd Street
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Desde $435,000
NEO VERTIKA
690 SW 1st Court
Río Miami
Desde $399,000
ONE RIVER POINT
24 SW 4th Street
Río Miami
Desde los $800 mil
RESIDENCES AT RIVERWALK
1090 NW River Drive
Río Miami
Desde $1.225 millones
WIND BY NEO
350 S. Miami Avenue
Río Miami
Desde $389,000
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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