AKA Brickell

Qué registra el condado en 1395 Brickell Avenue

Lo primero que el registro resuelve es qué es realmente este lugar. El Miami-Dade County Property Appraiser tiene 120 folios en 1395 Brickell Avenue, de los cuales 118 están en una declaración registrada como MAYFIELD CONDO en OR 22613-1195. El nombre AKA no aparece en ninguna parte del registro del condado.

Más interesante es lo que cubre esa declaración. Su folio maestro describe la propiedad como el espacio comprendido entre los pisos 26 y 35 de la parcela. Este es un condominio de derechos aéreos que ocupa diez pisos de una torre más grande, no un edificio independiente — y un condominio separado, registrado como THE HOLBORN HOTEL CONDO, se encuentra en la misma dirección a su lado. Si usted lo compara con un condominio de edificio completo, no está comparando cosas equivalentes.

De los 118 folios, 116 son viviendas vendibles y cada una está clasificada como HOTEL OR MOTEL : CONDOMINIUM. Eso lo ubica entre la minoría: de los nueve edificios que revisé folio por folio para esta sección, solo cuatro llevan la clasificación de alojamiento.

Las viviendas van de 481 a 2,841 pies cuadrados, mediana de 829. Las plantas repetidas son de 829 pies cuadrados (16 unidades), 481 y 729 pies cuadrados (14 cada una), 1,366 (10) y 966 (9). La combinación es de 14 estudios, 62 de una recámara, 30 de dos recámaras y 10 de tres recámaras.

Para 2026 el condado avalúa el condominio en $63,047,857, una mediana de $473,100 por vivienda en un rango de $273,163 a $1,715,753.

Ahora la limitación, que prefiero poner aquí y no en una nota al pie. Cada página de edificio de este sitio se verifica sumando las participaciones en los elementos comunes de la declaración, que por ley suman 100% — si suman menos, faltan folios y no publico. Esa verificación no se puede hacer aquí. El rol del condado escribe la participación como la palabra simple “UNDIV” sin ningún porcentaje a continuación en 116 de los 120 folios. No hay nada que sumar. La serie de folios en sí es continua y la cuenta coincide con el tamaño comercializado del edificio, así que no tengo una razón positiva para pensar que falte algo — pero no puedo probarlo como lo hago en otros casos, y usted debe ponderar las cifras de abajo en consecuencia.

Precio por pie cuadrado en AKA Brickell, 2023 a 2026

El registro sin procesar contiene 376 filas de venta calificadas, que se reducen a 260 transacciones distintas (una por fecha y precio). Primero hay que sacar una escritura: el 1 de febrero de 2003 se registró una sola transferencia de $6,900,000 contra cada uno de 114 folios — todo el condominio se vendió en una sola transacción. Leído ingenuamente, se publica como un edificio de $786,600,000 y una venta de $6.9 millones de cada departamento. Se excluye de todas las cifras de esta página.

Lo que queda, tras la venta inicial de 2005 (83 ventas ese año), es un mercado de reventa ordinario.

Observe que la mediana del precio baja de 2023 a 2025 mientras que la mediana del precio por pie cuadrado sube cada año. Esa divergencia no es una contradicción. El tamaño mediano de las viviendas vendidas casi no cambió (830, 826 y 827 pies cuadrados en 2023, 2024 y 2025), así que la mezcla no lo explica por completo, y con 13, 8 y 9 ventas unas pocas ventas en uno u otro sentido mueven una mediana. Por eso encabezo con la cifra por pie. En 2026 solo se han cerrado cuatro ventas hasta ahora, así que tome esa fila como indicativa.

La prueba controlada lo resuelve. Manteniendo constante cada planta, de modo que cualquier movimiento sea precio y no mezcla:

Todas las plantas suben de manera sustancial, y las cuatro series coinciden entre sí. La planta de 481 pies cuadrados sube 76.7% de 2019 a 2021 y la de 829 pies cuadrados 117.5%. Cuando cuatro plantas independientes se mueven en el mismo sentido en el mismo periodo, la dirección está tan bien respaldada como un registro del condado puede lograrlo.

Dos advertencias honestas. La última columna se apoya en una a tres ventas por planta, así que la dirección es sólida y la magnitud exacta no lo es — las plantas de 729 y 966 pies cuadrados cedieron ligeramente en 2025 mientras que las otras dos siguieron subiendo. Y 34 ventas en cuatro años frente a 116 viviendas es aproximadamente una vivienda de cada 14 al año: una tasa razonable, pero no un mercado profundo.

¿Significa la clasificación de alojamiento que puedo rentar por noche?

No. El registro público no muestra un derecho a rentar por noche, y no voy a afirmar que lo haya.

Un código de uso del condado es una categoría de avalúo fiscal. No otorga a nadie un derecho a rentar, y su ausencia no establece nada en contra de uno. Ahora he medido ese fallo en ambos sentidos: un edificio de Brickell lleva el código de alojamiento en todos los folios, y otro se financió explícitamente como vivienda de renta de corto plazo y se entregó amueblado bajo administración profesional — con las 323 de sus viviendas registradas como condominio residencial ordinario.

Las tres capas que realmente lo deciden son la preempción estatal de Florida sobre la regulación de rentas vacacionales, el régimen de zonificación y licencias de la City of Miami para esta dirección, y la declaración del condominio y las reglas de la asociación, que pueden cambiar después de que usted compre. Verifique las tres contra sus fuentes primarias: el estatuto, las normas de la City of Miami y la declaración del condominio antes de contar con ingresos por renta.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Según el registro del condado, el precio por pie cuadrado aquí ha subido cada año desde 2023. Le conviene a un comprador que quiere una dirección en Brickell genuinamente clasificada como alojamiento con un número real de recámaras — 40 de las 116 viviendas tienen dos o tres recámaras — y que está cómodo con un condominio de derechos aéreos de diez pisos en lugar de un edificio completo.

Le conviene mal si necesita la garantía de integridad que puedo dar en otras páginas, porque el rol del condado no trae las participaciones para darla. Y le conviene mal si compra basándose en un supuesto de renta por noche, porque el registro no lo respalda.

Si usted vende aquí, debe conocer las cifras. La serie controlada de su propia planta es el argumento — cuatro de ellas están en la tabla de arriba, y el agente de un comprador puede verificar cada cifra contra el registro del condado. No fije el precio con la mediana del edificio cuando su planta específica tiene una historia más clara.

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