Forte on Flagler

¿Está construido Forté on Flagler? Sí — y vendido

Forté está en pie desde que alcanzó su altura máxima en abril de 2024. Según las páginas de propiedad del Property Appraiser del 24 de septiembre de 2026, ha registrado $289,062,200 en cierres de 37 residencias — más de un cuarto de mil millones de dólares.

Qué es realmente Forté on Flagler

Por cuánto se vendieron realmente las 37 residencias cerradas

Esta es la parte que ningún folleto incluye, y es la razón para leer una página como esta.

⭐ Treinta de las treinta y siete cerraron por encima del valor de mercado del propio condado para la misma residencia, con una mediana de 1.27 veces ese valor — llegando hasta 1.98× en la residencia 1702 y bajando hasta 0.91× en la 1001. Los valores de mercado del condado son las cifras del propio asesor para parcelas que llegaron al rol por primera vez en 2026, no precios de venta, y no he encontrado una fuente que explique el tamaño de la brecha.

Sobre la residencia 2401 y los $28,250,000, tenga cuidado con lo que le digan. El rol del condado la registra en $28,250,000, con fecha del 26 de septiembre de 2025; The Real Deal la reportó como $28.3 millones (1 de octubre de 2025) y el Palm Beach Post como $28.25 millones (2 de octubre de 2025). Es el precio más alto registrado para una sola residencia en un condominio de West Palm Beach en el rol vigente. En el rol aparecen tres cifras mayores, y ninguna es la venta de una sola vivienda: los $42,559,273 de The Bristol en marzo de 2019 corresponden a un solo comprador que adquirió dos penthouses sin terminar, todo el piso 24 (Palm Beach Daily News, 22 de marzo de 2019), y $33,000,000 y $24,750,000 son cada uno un mismo precio repetido en 11 y 129 parcelas respectivamente, que es como aparece en este rol una escritura de varias parcelas. El récord de una sola unidad de The Bristol antes de la 2401 fue de $27.99 millones en 2024 (Palm Beach Post, 5 de abril de 2024). El Palm Beach Post reportó el 2 de octubre de 2025 que la venta de la 2401 era probablemente un récord para una sola unidad en la ciudad, y el director de ventas de Forté dijo que no podía confirmarlo. Sobre los 8,893 pies cuadrados totales del condado, $28,250,000 equivalen a $3,177 por pie cuadrado, el más alto de las 37. La comparación con otros edificios usó la tabla de datos abiertos del condado, que incluye solo la última venta de cada parcela, por lo que un precio anterior más alto en otra parcela, sobrescrito por una venta posterior, no aparecería en ella.

⚠️ Cómo se construyen estas cifras, y qué no son. La tabla de datos abiertos del condado incluye solo la venta más reciente de cada parcela y no tiene ningún campo de área. Las páginas de propiedad individuales del Property Appraiser son más completas: cada una enumera el historial completo de ventas registradas de la parcela y una cifra de “pies cuadrados totales” que, según la nota al pie del Property Appraiser, “puede indicar superficie habitable en propiedades residenciales”. Leí las 41 páginas el 24 de septiembre de 2026; un cierre aquí es la primera venta registrada de $1,000,000 o más en la página de una parcela. El precio por pie cuadrado es ese precio dividido entre los pies cuadrados totales de la página, por lo que es derivado del condado, no un área interior medida: la mediana es de $1,584, y las 37 juntas suman $1,718 ($289,062,200 ÷ 168,285 pies cuadrados). La única cifra por pie que he encontrado del lado del desarrollador es la de Reid Boren, de Two Roads, citada por The Real Deal: los precios de los condominios por pie cuadrado “comenzaron en más de $1,000 y terminaron en la parte alta de los $2,000” (31 de julio de 2025). Para las líneas 01 y 02, el rango derivado del condado, de $1,126 a $2,598, queda dentro de esa descripción. Una cifra por pie cuadrado que le cotizen en otro lugar puede usar un área distinta, así que pregunte cuál.

⭐ Una cosa que los historiales completos de ventas nos permiten decir. En las páginas de propiedad del condado, 35 de los 37 cierres con precio registrado no muestran ninguna transferencia posterior registrada. Dos sí la muestran, y ambas registran solo $10 en una escritura de garantía, lo cual no es un precio de reventa: la residencia 501 cerró en $7,380,000 el 17 de julio de 2025 y luego muestra una escritura de garantía que registra $10 el 18 de agosto de 2025, figurando un fideicomiso como adquirente; la residencia 602 cerró en $9,265,000 el 22 de octubre de 2025 y luego muestra una escritura de garantía que registra $10 el 4 de septiembre de 2026, figurando una LLC como adquirente. Las páginas del condado no dicen por qué se registró cada escritura, y no he encontrado una fuente que lo diga. Aún no hay evidencia de precios de reventa aquí — ni ganancias, ni pérdidas, nada — y tampoco nadie puede mostrarle un comparable de reventa registrado.

La línea 01, la línea 02 y aquello con lo que los compradores discreparon

Forté es inusualmente legible como conjunto de datos: dos viviendas por piso, la misma columna repetida diecinueve veces. Eso permite ver algo que normalmente queda enterrado.

El Property Appraiser valúa la línea 01 por encima de la línea 02 en cada uno de los diecinueve pisos que tienen dos viviendas. Su escala es uniforme y mecánica — la residencia 01 se registra entre $350,000 y $650,000 por encima de su vecina 02, piso tras piso, hasta arriba.

⭐⭐ En su mayoría, los compradores hicieron lo contrario. En trece de los diecisiete pisos donde ambas viviendas tienen un precio de cierre registrado, la residencia 02 se vendió por más que la 01. (Pisos del 4 al 12 y del 14 al 21; los pisos 22 y 23 tienen cada uno una 02 sin vender, y no hay piso 13.)

La brecha mediana entre dos viviendas del mismo piso del mismo edificio es de 16.4%, y la más amplia es de 64.5%. En el cuarto piso, una residencia cerró en $8,215,000 y la otra residencia de ese piso cerró en $4,995,000. (La brecha es el precio de cierre más alto expresado como porcentaje por encima del más bajo; la tabla muestra los diecisiete pisos, y la mediana y la brecha más amplia usan los diecisiete.)

⭐ Las dos líneas tienen el mismo tamaño según las cifras del condado, por lo que el tamaño no explica la brecha. Los pies cuadrados totales del Property Appraiser son 4,420 para cada residencia 01 y 4,436 para cada residencia 02 en los pisos del 4 al 23, una diferencia de 16 pies cuadrados. The Real Deal describe las dos viviendas de un piso como de unos 4,200 pies cuadrados cada una (31 de julio de 2025) y el sitio web del desarrollador da de 4,200 a 8,400 pies cuadrados en todo el edificio; esas son cifras de comercialización. ⚠️ La nota al pie del Property Appraiser dice que la cifra de pies cuadrados totales “puede indicar superficie habitable en propiedades residenciales”, por lo que quizá no sea el área interior de cada vivienda, y no he encontrado una fuente que diga qué sí explica por qué los compradores pagaron más por la línea 02 en trece de diecisiete pisos.

Lo que el registro sí muestra es la dirección. El asesor valúa la línea 01 por encima de la línea 02 en todos los pisos que tienen dos viviendas. Los compradores pagaron más por la línea 02 en trece de los diecisiete pisos donde ambas muestran un precio. Si usted va a comprar aquí, vale la pena entender esa diferencia antes de aceptar la opinión de cualquiera sobre qué lado del edificio es el bueno.

Las tres viviendas sin precio de cierre registrado

Tres de las cuarenta no tienen ninguna venta registrada en las páginas de propiedad del condado del 24 de septiembre de 2026. The Real Deal contó esas mismas tres como sin vender el 31 de julio y el 1 de octubre de 2025. Las residencias 501 y 602 no están entre ellas: cada una tiene un precio de cierre registrado, seguido de una escritura de garantía de $10 (vea arriba).

• Residencia 2501 — el penthouse del último piso. The Real Deal reportó que pedía $47,500,000 el 31 de julio y el 1 de octubre de 2025, y el Palm Beach Post reportó que seguía en el mercado a ese precio el 2 de octubre de 2025. La página del condado no registra ninguna venta de ella, indica 9,040 pies cuadrados totales y la registra en $23,966,191. No he encontrado una fuente con fecha de 2026 sobre su estatus actual.
• Residencia 2202 quedó bajo contrato en la semana del 7 al 13 de septiembre de 2026 con un precio pedido de $13.2 millones por sus 4,440 pies cuadrados (The Real Deal, 16 de septiembre de 2026, citando el seguimiento de listados de Palm Beach County del equipo Eklund Gomes de Douglas Elliman; los pies cuadrados totales del condado para ella son 4,436). La misma publicación la reportó con un precio pedido de $14.7 millones el 1 de octubre de 2025. Un contrato no es un cierre, no se reporta ningún precio de contrato y el condado no registra ninguna venta; registra la residencia en $6,350,000.
• Residencia 2302 se reportó con un precio pedido de $15.3 millones el 1 de octubre de 2025 (The Real Deal). El condado no registra ninguna venta, indica 4,436 pies cuadrados totales y la registra en $6,425,000. No he encontrado una fuente con fecha de 2026 sobre su estatus actual.

⚠️ Sobre el penthouse y las otras dos viviendas listadas, resista la aritmética obvia. Un precio pedido de $47.5 millones frente a un valor del condado de $23,966,191 — o de $13.2 millones a $15.3 millones frente a aproximadamente $6.4 millones — no es evidencia de que una vivienda valga la mitad de lo que se pide. La cifra del condado es un avalúo de primer año, no una prueba de mercado, y no hay ninguna transacción registrada con la cual compararla. Lo que sí es justo decir es que la residencia insignia del edificio pedía $47.5 millones según el reporte del Palm Beach Post del 2 de octubre de 2025, y que el rol del condado del 24 de septiembre de 2026 no registra ninguna venta de ella.

El problema de la dirección y por qué importa

Forté se comercializa — por el desarrollador y por The Real Deal en 2025 — en 1309 South Flagler Drive. No existe ningún 1309 South Flagler Drive en el rol de Palm Beach County. Una búsqueda de esa dirección en el índice de direcciones del condado el 24 de septiembre de 2026 no arroja nada en absoluto; el único “1309 Flagler” del condado es 1309 North Flagler Drive, un predio hospitalario privado de 12.9 acres. El Palm Beach Post (2 de octubre de 2025) y The Real Deal (16 de septiembre de 2026) ubican el edificio en 1333 South Flagler Drive.

Cada una de las 40 residencias está registrada en 1333 South Flagler Drive.

Esto no es un dato trivial. Si va al Property Appraiser a verificar cuánto pagó su vecino, o a una búsqueda de título, o a un registro fiscal, la dirección comercializada no le arrojará nada y usted concluirá que el registro no existe. Sí existe. Está bajo el 1333.

⭐ Vale la pena saberlo también para la cuadra: 1355 South Flagler Drive, donde South Flagler House, de 105 residencias, alcanzó su altura máxima con 28 pisos (Florida YIMBY, 22 de noviembre de 2025), todavía figura como terreno baldío en el rol del condado, de 3.09 acres, valuado en $37,060,925 al 24 de septiembre de 2026. El rol del condado puede ir rezagado respecto de lo que ya se ha construido en el terreno.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda muy grande, en las alturas, sobre el agua, con casi ningún vecino. Cuarenta residencias en veinticinco pisos, dos por piso, de 4,200 a 8,400 pies cuadrados según se comercializan (los pies cuadrados totales del condado son 4,420 o 4,436 para cada residencia de los pisos del 4 al 23, 8,893 para la 2401 y 9,040 para el penthouse), con vestíbulos privados de elevador. Es un producto genuinamente escaso, y el registro de cierres muestra que los compradores lo adquirieron: $289.1 millones en 37 viviendas entre el 14 de julio y el 22 de octubre de 2025 en las páginas de propiedad del condado, y 37 de 40 reportadas como vendidas (Palm Beach Post, 2 de octubre de 2025).

Le conviene a un comprador que quiere evidencia y no un discurso de ventas. Aquí hay un registro real de cierres — 37 precios de cierre registrados, todos públicos. Puede verificar por cuánto se vendió realmente la vivienda de al lado de la que le están mostrando.

Le conviene mal a un comprador a quien le dijeron que esto es una oportunidad de preventa. Es un edificio terminado, y los cierres comenzaron el 14 de julio de 2025. Lo que se ofrece a la venta es una residencia en manos del desarrollador o una reventa, y son negociaciones distintas con un poder de negociación distinto. Pregunte cuál de las dos le están ofreciendo.

Le conviene mal a un comprador que necesita una referencia exacta de área interior. Los pies cuadrados totales del condado dan una cifra por pie cuadrado para cada cierre registrado aquí (mediana $1,584), pero el Property Appraiser solo dice que pueden indicar superficie habitable, por lo que es una cifra derivada del condado y no un área interior medida. Pregunte a quien le cite una cifra por pie cuadrado qué área usa.

Cuatro cosas que debe establecer antes de comprometerse:

• Si le compra al desarrollador o a un comprador de 2025 — y en este último caso, cuánto pagó, dato que es público bajo 1333 South Flagler Drive.
• Qué línea le están mostrando y en cuánto cerró esa misma línea en 2025. La diferencia entre viviendas del mismo piso aquí llega a 64.5%.
• El presupuesto de la asociación, las reservas y el primer año completo de costos operativos reales. Tres pisos de amenidades y un programa de concierge para cuarenta viviendas es un número pequeño de propietarios sosteniendo un edificio grande. La administración fue asignada a KW Property Management & Consulting (citybiz, 2 de diciembre de 2025).
• La situación fiscal. Estas parcelas llegaron al rol por primera vez en 2026, por lo que el primer avalúo no es una guía del segundo.

¿Le interesa comprar en Forté on Flagler?

Forté on Flagler está terminado — alcanzó su altura máxima en abril de 2024 y los cierres comenzaron el 14 de julio de 2025. Ya no es una compra en preventa. Hable con Josh Stein sobre lo que realmente está disponible y sobre lo que el registro de cierres del condado dice que vale una residencia aquí.

HABLEMOS DE FORTÉ

Forté on Flagler Amenidades

AMENIDADES Y SERVICIOS

El programa de amenidades que aparece abajo es la redacción propia del desarrollador, tomada de su sitio web, consultado el 24 de septiembre de 2026.

Energizados por los elementos distintivos de opulencia y originalidad del diseñador Jean-Louis Deniot, los espacios sociales de Forté ofrecen entornos excepcionales para celebrar nuevas ocasiones y honrar tradiciones queridas. Tres pisos completos de amenidades sirven como una extensión del hogar y presentan una variedad de oportunidades para vivir una integración fluida entre interior y exterior.

Una elegante sala principal, un comedor privado, una biblioteca y un lounge nocturno ofrecen el escenario ideal para reuniones amplias o una noche de cine espontánea.

Disfrute del sol y de la brisa marina en una imponente terraza de alberca en el segundo piso con vista a Palm Beach, con una alberca de 75’, spa con calefacción y área de comedor y lounge al aire libre, perfecta para recibir a viejos amigos y convivir con nuevos vecinos.

NIVEL DEL GRAN LOBBY

• Gran lobby y lounge
• Servicio de conserjería
• Servicio de paquetería y sala de correo
• Acceso al jardín de esculturas, al Art Walk y al parque para perros

SOCIAL Y ENTRETENIMIENTO

• Alberca de nado de 75′ con spa con calefacción, diseño de EDSA
• Terraza de alberca con comedor al aire libre y área de lounge
• Comedor privado con capacidad para hasta 24 invitados
• Sala principal
• Biblioteca
• Lounge nocturno

NIVEL DE BIENESTAR

• Spas para él y para ella equipados con cuarto de vapor, sauna, área de relajación, casilleros y sala de tratamientos privada
• Centro de acondicionamiento físico de última generación y estudio de yoga
• Sala de cartas
• Centro de negocios
• Sala de simulador de golf
• Dos suites de huéspedes amuebladas

SERVICIOS PARA RESIDENTES

• Seguridad y vigilancia las 24 horas
• Recepcionista de lobby las 24 horas y
• Servicio de valet
• Autos de Forté House
• Estaciones de Carga para Autos Eléctricos

SERVICIOS DE CONSERJERÍA (pueden aplicar cargos adicionales)
• Acceso a boletos premium y eventos VIP, reservaciones en restaurantes
• Coordinación de mudanzas y soluciones de almacenamiento
• Servicios de diseño de interiores
• Servicios de limpieza
• Asistente personal de compras
• Servicio de viajes disponible
• Reservaciones de vuelos privados y comerciales
• Coordinación de bienestar y acondicionamiento físico en la residencia
• Citas de spa y salón de belleza

https://youtu.be/VXV058K-92s

Precios de Forté on Flagler — lo que realmente se cerró

Precios de cierre registrados, de las páginas de propiedad del Palm Beach County Property Appraiser, consultadas el 24 de septiembre de 2026.

37 residencias muestran un precio de cierre registrado, todas en 2025, por un total combinado de $289,062,200. Mediana $7,000,000. Más baja $4,995,000, más alta $28,250,000. El primer cierre fue el 14 de julio de 2025 y el cierre con precio registrado más reciente es el 22 de octubre de 2025. Precios pedidos reportados por The Real Deal el 1 de octubre de 2025: $47.5 millones por el penthouse 2501, $14.7 millones por la 2202 y $15.3 millones por la 2302; la 2202 quedó bajo contrato en la semana del 7 al 13 de septiembre de 2026 con un precio pedido de $13.2 millones. No he encontrado una fuente con fecha de 2026 sobre los demás precios pedidos vigentes.

Al dividir entre los pies cuadrados totales del condado, el cierre mediano es de $1,584 por pie cuadrado (más bajo $1,126, más alto $3,177; $1,718 para las 37 juntas). ⚠️ La nota al pie del Property Appraiser dice que los pies cuadrados totales pueden indicar superficie habitable, por lo que estas son cifras derivadas del condado, no áreas interiores medidas.