Flow House Miami

Lo que registra el condado en Flow House

Miami-Dade County Property Appraiser registra la declaración MWC BLOCK G TOWER 2 CONDO en 697 North Miami Avenue — 466 viviendas y un local comercial de 3,412 pies cuadrados en 467 folios. Las participaciones en las áreas comunes suman 99.6495%, con un solo folio sin participación indicada, lo que es la propia confirmación del condado de que este es el edificio completo.

Las viviendas van de 260 a 1,074 pies cuadrados, con una mediana de 634, y se dividen en 118 estudios, 256 de una recámara y 92 de dos recámaras. No hay nada mayor a dos recámaras en este edificio. Los valores catastrales de 2026 van de $324,000 a $837,100, con una mediana de $485,760.

La estructura de plantas es lo inusual, y es importante para todo lo que sigue. Esta torre es una pila de alrededor de una docena de plantas repetidas, cada una treinta veces — 30 viviendas de 614 pies cuadrados, 30 de 616, 30 de 634, 30 de 666, 30 de 684, 30 de 775, 30 de 879, 30 de 916, 30 de 1,074, y 30 de la vivienda más pequeña del edificio, de 260 pies cuadrados, una en cada piso del 11 al nivel penthouse. Muy pocos condominios son tan repetitivos, y eso convierte a Flow House en algo cercano a un experimento controlado: cuando treinta viviendas idénticas se venden con meses de diferencia, cada diferencia de precio es una diferencia en el trato, no en la vivienda.

Esas viviendas de 260 pies cuadrados merecen una nota, porque son fáciles de pasar por alto. Tienen su propio baño, su propia 0.0855% participación en las áreas comunes y su propio historial de ventas, y el condado las valúa en $324,000 a $385,560. Son viviendas. Cualquier conteo de este edificio que filtre por superficie eliminará discretamente las treinta y reportará 436.

Un registro de trece meses, y lo que muestra

La primera vivienda se cerró el 9 de junio de 2025 — lo que en sí mismo prueba que el edificio estaba terminado, ya que una vivienda en condominio no puede cerrarse sin un certificado de ocupación. Tres más siguieron ese verano, y luego comenzó el volumen: 24 cierres en octubre de 2025. El condado registra 328 ventas calificadas en total, y se distribuyeron así:

No hubo ninguna venta en 2023 ni en 2024, porque hasta que se registró la declaración no había nada que vender. La mayor parte del registro es una ola de entregas: 69 cierres en diciembre de 2025, 74 en enero de 2026 y 77 en febrero — 220 de las 328 en tres meses.

Lo que las cifras por pie cuadrado no muestran es una tendencia. Desde octubre de 2025, cuando comenzó el volumen, la mediana mensual por pie cuadrado fue de $1,005, $979, $995, $963, $960, $1,010, $923, $995, $981. Es una línea plana dentro de un rango estrecho, y nueve meses de primeras ventas de un solo vendedor no bastan para establecer una dirección de mercado en ningún sentido. Prefiero decirlo claramente que trazar una línea a través de ella.

328 de las 466 viviendas se han vendido; 138 no — 50 estudios, 54 de una recámara y 34 de dos recámaras. En el registro del condado, este edificio está 70.4% vendido. Esa cifra diferirá de cualquier porcentaje citado en material de mercadotecnia, y vale la pena entender la razón en lugar de discutirla: el condado ve cierres, y la mercadotecnia cuenta contratos. Un contrato firmado hoy puede cerrarse el próximo año o nunca. Ambas cifras pueden ser honestas y distintas.

Hay una transacción que no puedo conciliar, y prefiero señalarla que omitirla. The Real Deal reportó el 23 de abril de 2026 que un grupo de inversionistas israelíes y estadounidenses pagó en conjunto $45,000,000 por 72 unidades — alrededor del 15% del edificio — con cierres en días distintos a lo largo de un mes. El condado registra 16 ventas calificadas en abril de 2026 y 22 en marzo. Esas cifras no suman 72 y no he podido explicar la diferencia a partir del registro público. Tome el reporte de la prensa como lo reportado y el conteo del condado como lo contado.

🔴 El conteo de reventas es cero. Ni una sola de las 466 viviendas se ha comprado y vuelto a vender. Eso es normal en un edificio tan nuevo, y aun así es lo más importante que hay que entender antes de comprar aquí: no hay evidencia de en cuánto se revende una vivienda en este edificio, porque ninguna vivienda se ha revendido. Cualquier valor de reventa que le coticen en 2026 es una estimación.

¿Por qué aquí viviendas idénticas se venden al doble?

Como el edificio repite sus plantas treinta veces, se puede ver la misma vivienda venderse una y otra vez. La planta de 614 pies cuadrados es el caso más claro: 30 viviendas idénticas, 28 de ellas vendidas entre octubre de 2025 y junio de 2026.

Se vendieron por $344,900 a $770,000. Es una diferencia de 2.2× en la misma planta en ocho meses, y no se explica por tamaño, distribución ni año. El mínimo está aislado — $344,900 el 20 de noviembre de 2025, a $561 por pie cuadrado, una semana después de que otra vivienda de la misma planta cerrara a $1,040. Las dos ventas más altas de la planta también son las dos más recientes: $770,000 en mayo de 2026 y $700,000 en junio. Ese orden es sugerente, pero dos ventas no pueden establecer una dirección y no voy a fingir lo contrario.

El segundo patrón es más claro y se mantiene en todo el edificio: el precio por pie cuadrado va a la inversa del tamaño.

• 260 pies² — 15 ventas, mediana de $1,730 por pie cuadrado
• 415 pies² — 11 ventas, mediana de $1,219
• 614 pies² — 28 ventas, mediana de $1,029
• 666 pies² — 23 ventas, mediana de $923
• 916 pies² — 22 ventas, mediana de $977
• 1,074 pies² — 20 ventas, mediana de $840

En dólares totales, la escala es convencional — estudios con una mediana de $473,000, de una recámara a $615,000, de dos recámaras a $884,650 — y los extremos del registro son $344,900 para esa vivienda de 614 pies² y $1,080,000 para una de dos recámaras de 916 pies² el 10 de abril de 2026.

Vale la pena hacer una comparación porque es verificable. Cuando Flow lanzó las ventas en octubre de 2024, anunció estudios desde $450,000 y de una recámara desde $600,000. El precio de cierre mediano del condado en las viviendas más pequeñas del edificio es de $450,000, y en las de una recámara, $615,000. Los precios de entrada anunciados se mantuvieron. En un mercado donde los precios de lanzamiento a menudo se descuentan antes del cierre, es un hallazgo real, y aquí una cifra de mercadotecnia y un registro del condado coinciden exactamente.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda nueva, pequeña y bien documentada en Miami Worldcenter y que valora poder ver lo que pagaron treinta vecinos idénticos. Esa transparencia es inusual y realmente útil: en la mayoría de las plantas aquí no está adivinando los comparables, los está leyendo.

No le conviene a quien necesita espacio o una distribución familiar. Nada aquí supera los 1,074 pies cuadrados y no hay viviendas de tres recámaras. Tampoco le conviene a un comprador que quiere pruebas de que las viviendas aquí conservan su valor — esa prueba requiere reventas, y no hay ninguna.

Y unas palabras para los propietarios que piensan vender. Usted sería el primero. No hay ninguna reventa en este edificio contra la cual fijar un precio, al desarrollador le quedan 138 viviendas sin vender, y hasta que ese inventario se desplace estará compitiendo con un vendedor que tiene más viviendas que usted y una base de costo distinta. No es una razón para conservar ni para vender — es la condición del mercado en el que estaría vendiendo, y debe conocerla antes de listar.