Lofts en Miami · Miami River · NEO Lofts
199 viviendas residenciales conforman NEO Lofts.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado el 24 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Puntos Clave
- NEO Lofts registró 6 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — con una mediana de $392,500, o $391 por pie cuadrado, según el registro del Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 17 de julio de 2026. ¿Es propietario en NEO Lofts? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- 199 viviendas residenciales conforman NEO Lofts, — en 10 SW South River Drive en Miami — dos folios de locales en planta baja y un folio de referencia las acompañan y quedan excluidos de toda cifra basada en viviendas en esta página.
- El $/pie² mediano cayó 7.5% de 2023 a 2026, — mientras que el precio mediano cayó un 4.6%, una baja menor, en el mismo lapso — ambos se mueven en la misma dirección, a diferencia de algunos edificios donde divergen.
- Solo 22 ventas calificadas se cerraron aquí en los últimos cuatro años, — frente a 199 viviendas — una rotación de una vivienda de cada 36 al año, lo bastante baja como para que yo considere las oscilaciones de un año a otro como ruido y no como una tendencia confirmada.
- La venta récord actual del edificio es reciente: — $820,000 el 15 de junio de 2023, por una vivienda penthouse de 1,376 pies cuadrados en la unidad PHII07 — $596 por pie cuadrado.
- 166 de 199 viviendas (83.4%) tienen un ciclo completo de compra y venta documentado, — y el rango es inusualmente amplio — -67.3% a +181.3% — porque cuándo se vendió una vivienda importó enormemente aquí: cinco viviendas cambiaron de manos en 2011-2012 entre $88,000 y $100,418, una fracción del precio que las mismas plantas alcanzan hoy.
- 553 ventas calificadas figuran en el registro completo del condado de este edificio, — frente a 199 viviendas, unas 2.8 por vivienda, pero aproximadamente 194 de ellas son la primera venta registrada de cada vivienda, en su mayoría de 2004, cuando abrió el edificio; las 359 ventas posteriores se han desacelerado bruscamente.
NEO Lofts, en números
Desarrollador: Neo LLC · Arquitecto: Chad Oppenheim · Venta registrada más baja en los últimos 12 meses: $349,000 (2 de octubre de 2025). Fuente: el registro del edificio en este sitio.
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Ciento Noventa y Nueve Viviendas en el Lado del Miami River del Centro
Consulté los 202 folios que el Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para NEO Lofts en 10 SW South River Drive, Miami, FL 33130 — el propio campo de vecindario del condado para esta dirección dice East Little Havana. De los 202, 199 son viviendas de condominio residencial. Las otras tres se excluyen de toda cifra de esta página: dos folios comerciales de “STORE” en planta baja y un folio de referencia que no tiene valor catastral propio. Un folio adicional de la serie de viviendas (unidad 606) no tiene cuota de elementos comunes registrada en el rol del condado; lo dimensioné a partir de sus pies cuadrados en lugar de omitirlo, de manera congruente con cómo la herramienta maneja un pequeño número de omisiones del rol en otras partes de este edificio.
La mezcla de recámaras se concentra en el medio: 64 viviendas (32.2%) tienen 1 recámara, 127 (63.8%) tienen 2 recámaras y 8 (4.0%) tienen 3 recámaras. El área climatizada va de 646 a 1,462 pies cuadrados, con una mediana de 958. Seis plantas — de 1,174, 994, 867, 1,073, 997 y 646 pies cuadrados — suman 73 de las 199 viviendas del edificio, el 36.7%.
En el rol fiscal de 2026, los valores catastrales van de $68,615 a $568,219 en las 199 viviendas, con una mediana de $282,275.
El condado registra un año de construcción de 2004 para 143 de las viviendas y de 2003 para 56. No tengo un número de pisos, arquitecto o lista de amenidades confirmados para este edificio: nada de eso consta en el registro de la propiedad, y prefiero decirlo antes que completarlo con datos de un sitio de listados.
El Registro de Precios de Cuatro Años: Dirección Real, Volumen Bajo
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 11 | $419,500 | $432 |
| 2024 | 3 | $420,000 | $495 |
| 2025 | 5 | $420,000 | $391 |
| 2026 a la fecha | 3 | $400,000 | $400 |
El precio mediano y el $/pie² mediano coinciden aquí, lo que no siempre ocurre: el precio bajó 4.6% desde 2023 ($419,500 a $400,000) y el $/pie² bajó un poco más, 7.5% ($432 a $400). Solo 22 ventas calificadas se cerraron en todo el lapso de cuatro años, y algunos años fueron tan bajos como 3 ventas — 2024 y 2026 a la fecha cerraron apenas 3 transacciones cada uno. Con un volumen tan bajo, una sola unidad inusualmente grande o pequeña puede mover por sí sola la mediana del año, así que yo diría que la tendencia a la baja probablemente es real pero no me apoyaría mucho en la magnitud exacta. 199 viviendas frente a 22 ventas en cuatro años equivalen a una rotación de una vivienda de cada 36 al año — un edificio de movimiento lento para su tamaño. 2026 es un año incompleto.
La venta récord actual del edificio dentro de esta ventana es de $820,000, cerrada el 15 de junio de 2023, por una vivienda penthouse de 1,376 pies cuadrados en la unidad PHII07 — $596 por pie cuadrado, tanto el precio más alto como la tasa por pie más alta registrados aquí en los últimos cuatro años.
¿Qué Explica un Rango de Ciclos de Compra y Venta de -67% a +181%?
NEO Lofts cerró 553 ventas calificadas en todo su historial del condado frente a solo 199 viviendas — unas 2.8 ventas por vivienda. Aproximadamente 194 de ellas son la primera venta registrada de cada vivienda, en su mayoría de 2004, cuando abrió el edificio, de modo que las 359 ventas posteriores equivalen a unas 1.8 por vivienda, todavía más ágiles en los primeros años que el ritmo anual de una de cada 36 de los últimos cuatro años.
Ese historial incluye un grupo que conviene revelar con claridad: cinco de las ventas calificadas del edificio, todas de 2011-2012, se cerraron entre $88,000 y $100,418 — de $93 a $101 por pie cuadrado, una pequeña fracción de los aproximadamente $350-$600 por pie a los que este edificio se ha negociado en cualquier otro periodo registrado, incluido el actual. Esas ventas quedan fuera de la tabla actual de cuatro años y no afectan ninguna cifra de ella, pero constan en el registro del condado y explican la amplia dispersión de los ciclos completos de compra y venta del edificio.
Sobre las viviendas compradas y revendidas después, con ambos extremos como transacción calificada: 166 de las 199 viviendas del edificio (83.4%) la tienen. 116 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior, 48 se vendieron por menos y 2 se cerraron al mismo precio. El cambio mediano en las 166 es una ganancia de 19.4% con una tenencia mediana de 12.6 años; solo entre las 116 que ganaron, la ganancia mediana es de 36.2%. El rango va de -67.3% a +181.3%, y no es aleatorio: las mayores pérdidas corresponden a propietarios que vendieron en 2011-2013, y las mayores ganancias a quienes compraron alrededor de 2004 entre $130,000 y $275,000 y conservaron hasta 2023-2024, cuando las mismas plantas se vendían entre $375,000 y $430,000. El momento de la venta, y no la unidad en sí, es la variable principal en el historial de este edificio.
A Quién le Conviene NEO Lofts, y a Quién No
NEO Lofts le conviene a un comprador que busca un punto de entrada a una ubicación junto al Miami River, cerca del centro, a un precio más bajo: la banda actual de cuatro años va de $367 a $596 por pie, y el rango catastral de 2026 llega a un máximo de $568,219. También le conviene a un comprador dispuesto a conservar a largo plazo: los datos de ciclos completos muestran que el edificio ha premiado la paciencia, con una tenencia mediana de 12.6 años detrás de sus ganancias.
Le conviene mal a quienes necesitan vender en un plazo fijo o quieren un edificio con historial de resistencia en las caídas — casi tres de cada diez ciclos completos de este edificio perdieron dinero (48 de 166), y las cinco tasas por pie más bajas registradas, todas de 2011-2012, fueron aproximadamente una cuarta parte de la tasa normal del edificio por pie. La liquidez también es baja ahora: una vivienda de cada 36 cambia de manos aquí en un año típico, y en tres de los últimos cuatro años se cerraron menos de seis ventas calificadas cada uno.
Si usted vende: fije el precio con base en la banda actual de $/pie² de cuatro años de $367-$596 y en la planta específica de su unidad. Con un volumen tan bajo, espere que el proceso tarde más que en un edificio más líquido, y prepárese para mantenerse firme en el precio si el calendario no lo favorece — el propio registro del edificio muestra cuánto ha influido el momento en los resultados aquí.
NEO Lofts — Preguntas Frecuentes
¿En cuánto se han vendido las viviendas de NEO Lofts en los últimos 12 meses?
Se registraron 6 ventas en el Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, con una mediana de $392,500 ($391 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 17 de julio de 2026. Son cierres registrados, no precios de lista. Si usted es propietario en NEO Lofts y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, escriba a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Cuántas viviendas hay en NEO Lofts?
El Miami-Dade County Property Appraiser registra 199 viviendas de condominio residencial en 10 SW South River Drive, Miami — más dos folios comerciales de “STORE” en planta baja y un folio de referencia que no son viviendas.
¿Los precios de NEO Lofts suben o bajan?
Tanto el precio mediano como el $/pie² mediano han bajado en los últimos cuatro años — el precio 4.6%, el $/pie² 7.5% — pero el volumen es lo bastante bajo (hasta 3 ventas en un solo año) como para que yo trate la dirección como probablemente real y el tamaño exacto del movimiento como incierto.
¿Cuál es el precio más alto pagado recientemente en NEO Lofts?
$820,000, cerrada el 15 de junio de 2023, por una vivienda penthouse de 1,376 pies cuadrados en la unidad PHII07 — $596 por pie cuadrado, la venta récord actual del edificio en los últimos cuatro años.
¿Tuvo NEO Lofts una mala racha después de la caída de 2008?
Sí, según el registro: cinco ventas calificadas, todas de 2011-2012, se cerraron entre $88,000 y $100,418 — aproximadamente una cuarta parte de la tasa normal del edificio por pie en ese momento. Ninguna de esas ventas cae dentro de la tabla actual de cuatro años.
¿Con qué frecuencia se venden las viviendas en NEO Lofts?
Aproximadamente una vivienda de cada 36 cambia de manos al año, con base en los últimos cuatro años de ventas calificadas — un edificio de movimiento lento para su tamaño en este momento. Los primeros años del edificio fueron más activos: sus 553 ventas calificadas totales incluyen unas 194 primeras ventas, en su mayoría de 2004.
¿Qué muestra el registro de ventas sobre los precios de NEO Lofts?
166 de las 199 viviendas del edificio tienen un ciclo completo de compra y venta documentado: 116 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior, 48 se vendieron por menos y 2 al mismo precio — una ganancia mediana de 19.4% con una tenencia mediana de 12.6 años. El rango es amplio, de -67.3% a +181.3%, y coincide de cerca con el momento en que el propietario vendió y no con la unidad que poseía.
¿Qué plantas tiene NEO Lofts?
Seis plantas — de 1,174, 994, 867, 1,073, 997 y 646 pies cuadrados — suman 73 de las 199 viviendas del edificio, el 36.7%. El tamaño general va de 646 a 1,462 pies cuadrados, con una mediana de 958, con una mezcla de recámaras de 32.2% de una recámara, 63.8% de dos recámaras y 4.0% de tres recámaras.
Sources and further reading
¿Piensa en NEO Lofts?
He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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