Fontainebleau Miami Beach

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 463 folios en 4401 Collins Avenue bajo la subdivisión Fontainebleau II Condo. 461 son viviendas. Los otros dos son comerciales y se excluyen de todo lo que sigue: un folio de tienda que el condado registra con una superficie de menos uno — claramente un defecto del rol y no una medición, y señalado aquí en lugar de descartarlo discretamente — y un folio clasificado como hotel registrado con un solo pie cuadrado.

La mezcla es de 229 estudios, 230 de una recámara y dos de cuatro recámaras. Es casi una división 50/50 entre estudios y unidades de una recámara, con casi nada más. Seis plantas reúnen 458 de las 461 viviendas: 113 viviendas de 526 pies cuadrados, 113 de 1,002 y 58 cada una de 491, 516, 980 y 1,066 pies cuadrados. Si está valorando una compra aquí, casi con certeza existe un comparable exacto.

El rango de tamaños es donde este edificio se vuelve extraño. Las viviendas van de 491 pies cuadrados a 4,500 pies cuadrados, mediana de 980 — una diferencia de más de ocho a uno. Pero esa cifra máxima corresponde a exactamente dos viviendas. 459 de las 461 viviendas miden entre 491 y 1,528 pies cuadrados; luego hay un hueco de 2,972 pies cuadrados; y luego los dos penthouses de 4,500 pies cuadrados cada uno. Aquí no hay un punto medio en absoluto. Cualquier promedio que abarque ese hueco describe una vivienda que no existe en este edificio, y he mantenido a los dos por separado en todo momento.

Los avalúos de 2026 muestran la misma forma: $510,971 a $9,094,564, mediana $812,430 — una diferencia de 17.8 veces, impulsada casi por completo por los dos penthouses, que el condado avalúa en $9,094,564 cada uno.

El historial de precios

En cuatro años, eso son 37 ventas calificadas de 461 viviendas, con una mediana de $1,609 por pie cuadrado en una banda de $1,143 a $3,111, y un precio mediano de $955,000.

Cuatro años es una ventana corta para un edificio tan delgado, y la tabla de arriba muestra por qué. Mi regla es que una dirección necesita al menos cinco ventas calificadas tanto en el año inicial como en el final. 2023 lo cumple con siete, y 2026 ahora lo cumple con exactamente cinco. Con esas cifras, la tarifa por pie pasó de $1,629 a $1,609, un cambio de −1.2%, que leo como plano y no como una dirección: una mediana de cinco ventas en un año incompleto, en un edificio donde la vivienda más pequeña mide 491 pies cuadrados y la más grande 4,500, puede moverse cientos de dólares por pie solo por la mezcla.

Observe también la mediana del precio de 2023: $1,500,000 frente a $925,000 en 2024. Eso no es un desplome. Siete ventas en 2023 incluyeron ambos penthouses a $14,000,000 y $13,000,000, lo que arrastra hacia arriba una mediana de siete datos; por pie cuadrado los dos años están dentro de aproximadamente 3% uno del otro. Por eso mismo encabezo con el precio por pie cuadrado y no con el precio.

Lo que el registro sí respalda es que este es un edificio muy poco líquido. La rotación es de una vivienda de cada 50 por año frente a una mediana de una de cada 24 entre los edificios de mi Miami Condo Index, lo que está entre lo más lento de ese índice. En un año promedio cambian de manos unas nueve de estas 461 viviendas. Eso tiene consecuencias en ambas direcciones, y las expongo a continuación.

Dos penthouses idénticos, un día, dos resultados completamente distintos

El 2 de marzo de 2023 se cerraron los dos penthouses de este edificio. PH South se vendió por $14,000,000 y PH North por $13,000,000. Son del mismo tamaño — 4,500 pies cuadrados cada uno — el condado los avalúa de forma idéntica en $9,094,564, y se vendieron con un millón de dólares de diferencia entre sí el mismo día. Por cualquier medida son el mismo activo.

Sus propietarios tuvieron décadas enormemente distintas.

Misma vivienda, mismo edificio, mismo día de salida, y un propietario ganó veintidós veces lo que ganó el otro. Nada en la propiedad lo explica. La diferencia entera es que uno compró en 2005 y el otro compró en 2008, cerca del máximo — y el propio historial de PH South muestra la carrera que perseguía: $3,990,000 en julio de 2005, $6,400,000 en marzo de 2007 y luego $12,500,000 en abril de 2008. Ese último comprador pagó más de tres veces el precio de 2005 y luego esperó quince años para superar el 12%.

Sigo encontrando versiones de esto por todo Miami y es lo más útil que me ha enseñado el registro del condado: según la evidencia, cuándo compró un propietario ha importado mucho más que lo que compró. Es raro verlo demostrado con tanta limpieza, por dos viviendas idénticas que se cierran la misma tarde.

El registro de reventas más amplio del edificio es mayormente de ganancias: en 365 reventas, 20.3% se vendió con pérdida, con una ganancia mediana de 28.1% en un periodo de tenencia mediano de 5.4 años. 359 de las viviendas del edificio registraron su primera venta calificada en 2005, antes de lo peor de los precios máximos, y esa entrada temprana es gran parte de por qué el registro aquí se lee mejor que en torres que se agotaron tres años después.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda pequeña, bien comparable, frente al mar y no tiene prisa. Las plantas se repiten mucho, así que puede valorar bien una compra; el registro de reventas es mayormente de ganancias; y con una mediana a cuatro años de $955,000, los estudios y las unidades de una recámara aquí están al alcance de compradores que no pueden acercarse a un departamento de tres recámaras frente al mar.

Le conviene mal a quien pueda necesitar vender rápido. Una vivienda de cada 50 por año es muy poco. Unas nueve de estas 461 viviendas se venden en un año promedio, y en lo que va de 2026 la cifra es cinco. Si sus circunstancias pudieran cambiar en menos de tres años, esa falta de liquidez es un riesgo real y nada en este registro la compensa.

También le conviene mal a quien quiera espacio. En este edificio no hay un punto medio — usted elige entre viviendas de menos de 1,528 pies cuadrados y dos penthouses que se negocian en ocho cifras. Si quiere una vivienda de 2,000 pies cuadrados frente al mar, aquí no existe.

Si está vendiendo aquí, el mercado delgado es su problema central y su ventaja central. Con tan pocos comparables cerrándose cada año, el agente del comprador tiene muy poco con qué discutir — pero igualmente, puede esperar mucho tiempo al comprador adecuado, y una venta vecina mal valuada marcará el tono durante un año. Fije el precio con base en su propia planta, de la cual probablemente hay 57 o 112 más, e ignore por completo la mediana de todo el edificio: la mueven dos penthouses que nada tienen que ver con su vivienda.

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