Murano at Portofino

Qué hay realmente en el edificio

Antes de cualquier cifra: este es Murano at Portofino, 1000 South Pointe Drive. No es Murano Grande, que es un edificio distinto en 400 Alton Road con su propio historial de cuotas extraordinarias, mucho menor. Los dos se confunden constantemente, incluso en los comparables que se presentan a los compradores, y la diferencia entre ellos se mide en cientos de miles de dólares por vivienda. Si le citan una cifra para “Murano”, establezca a cuál pertenece antes de hacer cualquier otra cosa.

El condado devuelve 191 folios para 1000 South Pointe Drive. 189 son viviendas. Uno es un folio comercial de estacionamiento y otro es un folio de referencia sin vivienda.

Las viviendas son grandes. Van de 1,008 pies cuadrados a 4,784 pies cuadrados, con una mediana de 2,190, muy por encima de la mediana de 1,381 pies cuadrados de los edificios en mi archivo del condado. La mezcla lo refleja: 23 de una recámara, 67 de dos recámaras y 99 de tres recámaras. Más de la mitad del edificio es inventario de tres recámaras (99 de 189).

Dos plantas dominan la parte alta del edificio: 34 viviendas de 3,365 pies cuadrados y 34 de 2,618, que juntas suman el 36.0% del inventario. La planta de 3,365 es donde se establecen los récords — cada una de las cinco ventas más grandes del edificio es de esa planta.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $594,296 y $10,061,409, mediana $2,304,423.

El historial de precios

En cuatro años el edificio está abajo 3.4% por pie cuadrado. Ambos extremos descansan en cinco o más ventas calificadas, así que la cifra se sostiene — pero con muestras de este tamaño yo la llamaría estable más que a la baja.

La fila de 2025 merece una nota antes de que alguien lea un colapso en ella. El precio mediano ese año fue de $2,900,000 frente a $5,250,000 en 2023 — pero la vivienda mediana vendida en 2025 fue de 1,445 pies cuadrados, frente a 2,786 pies cuadrados en 2023, una vivienda 48.1% más pequeña, con cinco transacciones. Es la mezcla la que se mueve, no el mercado. La columna por pie, que lo controla, muestra $1,727 frente a $1,986.

La banda de cuatro años va de $1,284 a $3,061 por pie cuadrado, mediana $1,919, y no hay ni una sola venta anómala en ella. En un edificio donde las viviendas individuales se venden por millones, ese es un registro genuinamente confiable.

Liquidez: 35 ventas calificadas frente a 189 viviendas, aproximadamente una vivienda de cada 22 por año.

Lo que la cuota extraordinaria hizo al registro — y lo que no

The Real Deal reportó el 19 de julio de 2022 que los propietarios aquí enfrentaban una cuota extraordinaria de $60 millones, en $66,000 a $322,000 por unidad, y el 19 de diciembre de 2024 que una segunda fase de $27.2 millones había sido aprobada. Esas cifras son el reporte de esa publicación, no del condado — el rol fiscal registra propiedad y ventas, no cuotas del condominio — y he citado ambos artículos abajo con sus fechas para que pueda leerlos usted mismo.

Frente a las cifras propias del condado, la escala es real. Un cargo por unidad de $66,000 a $322,000 equivale a 2.9% a 14.0% de la vivienda mediana avaluada en este edificio. Eso no es un aumento de mantenimiento; en el extremo alto de ese rango es una fracción material del activo. Y el rango es amplio, porque estos cargos siguen la participación de cada unidad en los elementos comunes. Establezca su cifra específica, por escrito, antes de hacer una oferta. Es una cifra de consecuencias en esta dirección y no está en el rol fiscal.

Ahora, lo que me sorprendió. Esperaba que el registro de ventas mostrara el daño. No lo muestra.

Al dividir el registro de cuatro años en 19 de diciembre de 2024, la fecha en que se aprobó la segunda fase: las 19 ventas calificadas anteriores lograron una mediana de $1,961 por pie cuadrado; las 16 posteriores lograron $1,919. Eso es una diferencia de 2.2% — muy dentro de lo que muestras de ese tamaño producen por sí solas.

Y el 13 de mayo de 2026, diecisiete meses después de esa aprobación, una vivienda de 3,365 pies cuadrados se vendió por $10,300,000 — $3,061 por pie cuadrado. Es el precio más alto que el edificio ha registrado y la tarifa más alta, superando los $9,300,000 pagados por la misma planta en mayo de 2019. Una segunda vivienda de esa planta se cerró en $7,400,000 al mes siguiente.

Quiero ser cuidadoso con lo que eso significa y lo que no. Sí no significa que la cuota extraordinaria no tenga costo — todo comprador desde 2022 ha podido incorporarla al precio, y un precio que ya refleja un pasivo conocido no es lo mismo que un precio no afectado por uno. No significa que la participación de su unidad estará en el extremo bajo del rango. Y treinta y cinco ventas no pueden separar un movimiento de 2% del ruido.

Lo que sí significa es que el registro público no contiene evidencia del colapso que la reputación de este edificio implica. Las plantas estrella han seguido vendiéndose y han seguido estableciendo récords. Quien use la cuota extraordinaria como palanca para argumentar que este edificio está roto argumenta contra el registro de transacciones, y usted ahora está en posición de decirlo.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere espacio genuino en South of Fifth y está dispuesto a hacer la tarea que la cuota extraordinaria exige. Una vivienda mediana de 2,190 pies cuadrados y 99 de tres recámaras es mucho espacio, y el registro por pie aquí se ha sostenido a través de una cuota extraordinaria muy publicitada.

Le conviene mal a un comprador que quiere una compra limpia y sencilla. Aquí hay un historial de cuota extraordinaria vigente con dos fases, el rango por unidad es amplio y la debida diligencia no es opcional. Si no quiere esa conversación, este no es su edificio.

También le conviene mal a quien no pueda absorber un cargo inesperado de seis cifras. Esa es la lectura honesta de un rango de $66,000 a $322,000 por unidad con una segunda fase ya aprobada: es un edificio para propietarios con reservas.

Si está vendiendo aquí, dos cosas decidirán su resultado. Primero, tenga lista la posición exacta de su unidad en la cuota extraordinaria — lo que se ha cobrado, lo que se ha pagado, lo que queda — porque un comprador informado lo preguntará y uno desinformado asumirá el extremo peor del rango publicado. Segundo, no acepte comparables de Murano Grande, y no acepte el argumento de que la cuota extraordinaria ha roto los precios de este edificio. El registro dice lo contrario: 19 ventas antes de la aprobación de diciembre de 2024 con una mediana de $1,961 por pie cuadrado, 16 después a $1,919, y un récord histórico de $10,300,000 establecido en mayo de 2026. Esa es la evidencia, y es pública.

¿Le interesa vender en Murano at Portofino?

Conozca más sobre cómo vender su condominio en Murano at Portofino con Josh Stein.

ESTOY LISTO