Brickell Heights

Dos torres, 690 viviendas y ni un solo folio de estacionamiento

Normalmente se habla de Brickell Heights como un solo desarrollo. Miami-Dade County Property Appraiser lo registra como dos condominios: BRICKELL HEIGHTS EAST CONDO en 45 SW 9th Street, 358 folios, y BRICKELL HEIGHTS WEST CONDO en 55 SW 9th Street, 332 folios. Consulté ambos, folio por folio, y los mantengo separados en esta página porque sus registros difieren.

Cada uno de esos 690 folios es una vivienda. No hay unidades comerciales, ni estacionamientos escriturados por separado, ni folios de bodega o de cabaña en ninguna de las dos torres. En la mayoría de los edificios que mido, hay que quitar varios cientos de folios antes de que las cuentas signifiquen algo — aquí el número de folios y el número de viviendas son la misma cifra, dos veces.

East tiene 358 viviendas: un estudio, 196 de una recámara, 126 de dos recámaras, 31 de tres recámaras y cuatro de cuatro recámaras, de 620 a 2,324 pies cuadrados, con una mediana de 852. West tiene 332: 184 de una recámara, 121 de dos recámaras y 27 de tres recámaras, de 541 a 2,223 pies cuadrados, con una mediana de 826. Ambos son edificios con predominio de una recámara; West más aún, y West no tiene ningún inventario de cuatro recámaras.

Los valores catastrales de 2026 van de $262,428 a $1,712,693 en East, con una mediana de $491,714, y de $297,801 a $1,866,900 en West, con una mediana de $464,350.

Cuatro años de ventas en ambos edificios

136 ventas calificadas, entre partes independientes, en las dos torres. Se excluyen las transferencias de portafolio y las transacciones idénticas del mismo día se cuentan como una sola.

East — 45 SW 9th Street, 358 viviendas

West — 55 SW 9th Street, 332 viviendas

Lea las columnas de la derecha y la historia es de estabilidad. East: $768, $789, $768, $786 — un alza de 2.3% en cuatro años. West: $761, $839, $729, $748 — una baja de 1.7%. Ninguna de las dos torres se ha movido de forma significativa. Frente a edificios que he medido con caídas de 17% y 29% en el mismo periodo, y otros planos o con ligeras alzas, Brickell Heights se ubica firmemente en el medio y ahí se queda.

Las columnas de la mediana tienen más ruido y no deben leerse como movimiento de precios. La mediana de East bajó a $625,000 en 2025 y se recuperó a $770,000 en 2026 — pero la vivienda mediana vendida medía 843 pies cuadrados en 2025, frente a 1,121 en 2024 y 924 en 2026. La combinación fue lo que se movió.

Dos límites que vale la pena señalar. El 2025 de West se basa en seis ventas, lo cual es muy poco para sostener un año por sí solo, y las filas de 2026 de ambas torres se basan en siete y ocho ventas en un año sin terminar. Las cifras de cuatro años son las que yo usaría.

La rotación es de aproximadamente una de cada diecinueve viviendas al año en East y una de cada veintiuna en West. La venta calificada más alta registrada es de $2,350,000 en East, de noviembre de 2024, y de $2,550,000 en West, de marzo de 2023.

¿Valió la pena comprar nuevo en Brickell Heights?

Ambas torres fueron vendidas por el desarrollador dentro de un periodo estrecho, lo que permite responder esto. El condado registra 373 ventas calificadas en East de 2016 a 2018, con una mediana de $542,900, y 338 en West, con una mediana de $496,900 — 711 transacciones originales entre las dos.

338 de esos primeros propietarios han revendido desde entonces en una transacción calificada: 188 en East y 150 en West. Es la cohorte de compradores originales más grande que he reunido en cualquier lugar, y me permite darle la distribución en lugar de un promedio.

217 vendieron por encima de lo que pagaron. 121 vendieron por debajo. En otras palabras, el 36% de todos los que compraron nuevo aquí y después vendieron lo hicieron con pérdida — en un edificio ubicado en una de las esquinas más buscadas de Brickell, durante un periodo que en general se describe como un auge.

Las dos torres divergen más de lo que sugieren sus líneas de precios planas. En East el cambio mediano fue de +6.5%, con un rango de −33.4% a +46.9%; en West fue de +12.9%, con un rango de −37.4% a +81.1%. Los compradores originales de West entraron más barato — una mediana de $496,900 frente a $542,900 — y desde entonces les ha ido mejor, que es todo el argumento para prestar atención al precio de entrada más que a la reputación de un edificio.

Todas estas son cifras brutas. Excluyen comisiones, costos de cierre, impuestos, cuotas extraordinarias y el costo de mantener la vivienda, nada de lo cual aparece en el registro del condado y nada de lo cual estimo por usted. La posición neta real de los 121 propietarios que vendieron por debajo de su precio de compra es peor que la cifra de arriba, no mejor.

A quién le conviene este par de edificios

Le conviene a un comprador que busca un departamento de una recámara en Brickell y valora un precio estable más que uno al alza. Cuatro años de precios por pie cuadrado prácticamente planos en ambas torres son una característica real, no un hueco en los datos.

Le conviene a un comprador que quiere verificarlo todo. Cada folio es una vivienda, las ventas del desarrollador de ambas torres están registradas, y 338 reventas se han medido contra ellas. Hay muy poco aquí que tenga que aceptar por confianza.

No le conviene a un comprador que espera una ganancia automática. Más de un tercio de los propietarios originales que vendieron lo hicieron por menos de lo que pagaron, y los peores perdieron más de 33%. Eso ocurrió en una buena ubicación durante buenos años.

Si está vendiendo aquí, empiece por confirmar en qué torre está, porque la mitad de los comparables de “Brickell Heights” que cite un comprador pertenecerán al otro edificio — y los dos tienen medianas distintas, rotación distinta y resultados de cohorte distintos. Luego fije el precio según la línea por pie cuadrado, que apenas se ha movido en cuatro años, y no según una mediana de titular que osciló de $825,000 a $625,000 y de regreso sin más razón que qué plantas resultaron venderse.

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