Vilasol Lofts

Veinte viviendas en Collins Avenue, en North Shore

Consulté los 20 folios que el Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para Vilasol en 7744 Collins Avenue, Miami Beach, FL 33141 — el campo de vecindario del propio condado para esta dirección dice North Shore. La declaración cierra exactamente en 100.0000% en la prueba de participación en elementos comunes del condado, y los 20 folios son viviendas residenciales; no hay folios comerciales, de estacionamiento ni de bodega que excluir.

La combinación de recámaras es de 4 viviendas (20.0%) de 1 recámara y 16 (80.0%) de 2. El área climatizada va de 772 a 1,380 pies cuadrados, mediana de 1,103, y el plano más común del edificio, de 1,103 pies cuadrados, representa por sí solo 8 de las 20 viviendas, 40.0%.

En el rol fiscal de 2026, 19 de las 20 viviendas tienen valores catastrales de $151,364 a $565,335, mediana de $466,900. La número 20, la unidad 16, tiene un valor catastral de 2026 de apenas $32,566 — no puedo explicar esa diferencia a partir del propio registro de la propiedad, y prefiero señalarla con claridad antes que incorporarla a un rango que tergiversaría el resto del edificio.

El campo de año de construcción del condado indica 2005 para los 20 folios. No tengo un número de pisos, un arquitecto ni una lista de amenidades confirmados para este edificio: nada de eso consta en el registro de la propiedad, y prefiero decirlo a completarlo con un sitio de listados.

Cinco ventas, concentradas en dos años

No hubo ventas calificadas en Vilasol en 2023 ni en lo que va de 2026. Las 5 ventas de la ventana caen en 2024 y 2025, entre $528,500 y $612,000, de $528 a $567 por pie. Es muy poco, y demasiado concentrado, para hablar de una dirección confirmada — los dos años disponibles se ven bastante consistentes entre sí, lo cual es una señal positiva leve, pero no construiría una línea de tendencia con eso. Frente a 20 viviendas, cinco ventas en cuatro años equivalen a una rotación de una vivienda de cada 16 por año.

La venta más alta dentro de esta ventana es de $612,000, cerrada el 12/11/2024, por una vivienda de 1,080 pies cuadrados en la unidad 9, $567 por pie cuadrado. Es 7.3% menos que el máximo histórico del edificio, $660,000, registrado en junio de 2006 por una vivienda de 1,380 pies cuadrados.

Un edificio donde 15 de 16 viajes de ida y vuelta ganaron

Si se miran las viviendas compradas y luego revendidas, con ambos tramos como transacción calificada: 16 de las 20 viviendas del edificio (80.0%) tienen una, contando cada vivienda una vez, de su primera venta calificada a la más reciente. 15 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior; solo 1 se vendió por menos. El cambio mediano en las 16 es una ganancia de 30.4%, con una tenencia mediana de 15.0 años; entre las 15 con ganancia, la ganancia mediana es de 33.3%. El rango va de -13.3% a +85.4%. Contando cada reventa individual (una vivienda que se vendió tres veces cuenta dos), 8 de 29 se vendieron por debajo del precio del propietario anterior, 27.6%: 6 de 18 en las cadenas que comenzaron en la década de 2000 y 2 de 10 en las que comenzaron en la década de 2010, y la única cadena que comenzó en la década de 2020 ganó. Tres cadenas interrumpidas por una ejecución hipotecaria se dejan aparte.

La mayor ganancia del edificio: una vivienda de 814 pies cuadrados comprada por $240,000 en febrero de 2006 y vendida por $445,000 en abril de 2024, +85.4% en 18.2 años. La única pérdida por vivienda es modesta en comparación: una vivienda de 1,103 pies cuadrados comprada por $450,000 en enero de 2006 y vendida por $390,000 en septiembre de 2019, -13.3%. Cinco ventas calificadas aquí, de 2005 a 2010, se cerraron entre $225 y $289 por pie cuadrado — muy por debajo de la banda actual del edificio — pero incluso contando ese periodo, el registro de viajes de ida y vuelta por vivienda es unilateral a favor de las ganancias.

A quién le conviene Vilasol, y a quién no

Vilasol le conviene a un comprador que quiere un edificio pequeño, con predominio de dos recámaras, en North Shore de Miami Beach, con un registro de reventas mayormente positivo: 15 de 16 viviendas ganaron entre su primera y su última venta (8 de 29 reventas individuales se vendieron por debajo del precio anterior), y los dos años más recientes de ventas son bastante consistentes entre sí. También le conviene a un comprador cómodo con datos actuales limitados, ya que la ventana de 2024-2025 es la única evidencia reciente disponible.

Le conviene mal a compradores que necesitan un amplio conjunto de comparables actuales — no hubo ventas calificadas en 2023 ni en lo que va de 2026, y toda la ventana se apoya en solo 5 transacciones. El agente de un comprador también puede señalar el único valor catastral atípico en el rol, que el registro no explica.

Si vende: sus mejores comparables son las cinco ventas de 2024-2025, de $528,500 a $612,000, y el propio pico del edificio en 2006, de $660,000. Con un volumen tan escaso, espere un periodo de comercialización más largo y esté listo para señalar el registro de viajes de ida y vuelta del edificio, 15 de 16 viviendas con ganancia, como parte de su argumento.

Vilasol — Preguntas Frecuentes

¿Cuántas viviendas hay en Vilasol?

El Miami-Dade County Property Appraiser registra 20 folios para Vilasol en 7744 Collins Avenue, Miami Beach, FL 33141 (North Shore), y los 20 son viviendas residenciales. La declaración cierra exactamente en 100.0000% en la prueba de participación en elementos comunes del condado.

¿Cuántas viviendas se han vendido recientemente en Vilasol?

Cinco en los últimos cuatro años — dos en 2024, tres en 2025 — y ninguna en 2023 ni en lo que va de 2026. Es muy poco, y demasiado concentrado en dos años, para hablar de una dirección confirmada.

¿Cuál es el precio más alto al que se ha vendido una vivienda en Vilasol?

El precio más alto registrado es de $660,000, en junio de 2006, por una vivienda de 1,380 pies cuadrados. El más alto de los últimos cuatro años es de $612,000, cerrado el 12/11/2024, por una vivienda de 1,080 pies cuadrados en la unidad 9, $567 por pie cuadrado, 7.3% por debajo de ese máximo de 2006.

¿Los propietarios de Vilasol suelen ganar o perder dinero?

De las 20 viviendas del edificio, 16 (80.0%) tienen un viaje de ida y vuelta documentado, y el registro es mayormente positivo: 15 ganaron, solo 1 perdió. El cambio mediano en las 16 es de +30.4% con una tenencia mediana de 15.0 años, de la primera venta calificada a la más reciente. Contando cada reventa individual, 8 de 29 se vendieron por debajo del precio anterior (27.6%).

¿De qué se trata el valor catastral inusual en Vilasol?

Una vivienda, la unidad 16, tiene un valor catastral de 2026 de apenas $32,566 frente a una mediana del edificio de $466,900. El registro del condado no explica la diferencia, por lo que se reporta con claridad en lugar de incorporarla a cualquier rango.

¿Con qué frecuencia rotan las viviendas en Vilasol?

Con cinco ventas calificadas en los últimos cuatro años frente a 20 viviendas, la rotación resulta ser de una vivienda de cada 16 por año.

¿Qué no se sabe de Vilasol a partir del registro del condado?

El campo de año de construcción del condado indica 2005. El número de pisos, el arquitecto y los detalles de amenidades no forman parte del registro del Property Appraiser, por lo que ninguno de esos datos aparece en esta página. Aquí solo se publica lo que respalda el propio registro del condado.

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