The Palace at Bal Harbour

Lo que muestra el registro del condado en 10101 Collins Avenue

Miami-Dade County Property Appraiser registra 146 folios bajo THE PALACE AT BAL HARBOUR CONDO. 103 son viviendas. Los 43 restantes son espacios de estacionamiento con escritura separada de 130 a 210 pies cuadrados, que el condado clasifica como residenciales y que están excluidos de todas las cifras aquí. Un conteo bruto de folios sobrestimaría este edificio en más de 40%.

Lo que define a este edificio es el tamaño. El área climatizada va de 1,690 a 7,380 pies cuadrados, con una mediana de 3,110 : alrededor de 1.6 veces la vivienda mediana (1,927 pies²) en los 99 edificios de Collins Avenue que he extraído. La mezcla de recámaras es de 68 de dos recámaras, 32 de tres recámaras, una de una recámara, una de cuatro recámaras y un folio que el condado registra con doce recámaras. Tres plantas concentran la mayor parte del edificio: 3,110 pies cuadrados (33 viviendas), 3,690 (32) y 2,050 (17).

Los valores catastrales de 2026 van de $803,163 a $6,501,163, mediana de $1,962,566.

Por qué esta página le da un nivel y no una tendencia

12 ventas calificadas entre partes independientes en cuatro años. Se excluyen las transferencias de cartera y las transacciones idénticas del mismo día se reúnen en una sola.

Cuatro ventas. Luego dos. Luego cinco. Luego una.

Tomado de forma mecánica, los $1,210 de 2023 frente a los $792 de 2026 son una caída de 34.5%, lo que se leería como un descenso pronunciado. Esa cifra es aritmética aplicada a una sola transacción, y publicarla como un hallazgo sería indefendible. Una venta dice lo que alcanzó una vivienda. No puede decir cuánto valen 103 viviendas y, en un edificio donde van de 1,690 a 7,380 pies cuadrados, ni siquiera dice mucho sobre la vivienda de al lado.

Lo mismo aplica a los $968 de 2024, que descansan en dos ventas.

Los dos años con más evidencia — 2023 con cuatro ventas y 2025 con cinco — se ubican en $1,210 y $1,179 por pie cuadrado. Es lo más cercano a un nivel utilizable que ofrece este registro, y aun así descansa en nueve transacciones en total. Quien le cite una dirección segura para este edificio, en cualquier sentido, trabaja con una muestra que no puede sustentarla.

La rotación es de aproximadamente una vivienda de cada treinta y cuatro al año. La venta calificada más alta registrada es de $6,750,000, en marzo de 2017, por la vivienda de 7,380 pies cuadrados — $915 por pie cuadrado, un recordatorio de que las viviendas más grandes se negocian a tarifas por pie más bajas que las de tamaño mediano.

Treinta años de propiedad

Los registros del condado para este edificio comienzan a mediados de la década de 1990, con las primeras ventas en 1994 a 1996.

Doce viviendas se han revendido desde el inicio de 2023 con una compra anterior registrada, y ninguna se vendió con pérdida. Medida desde la primera compra registrada de cada vivienda, la ganancia mediana fue de 389.5%, en un rango de +285.5% a +729.9%, con un periodo de tenencia mediano de treinta años.

Incluso el peor resultado de ese grupo casi se cuadruplicó. Pero cada uno de esos resultados es una tenencia de treinta años en Bal Harbour, y treinta años es suficiente tiempo para que la cifra diga más sobre la década de 1990 que sobre hoy. La tabla de cuatro años de arriba es la que describe el mercado actual, y lo que describe sobre todo es un mercado que casi no existe.

Todas las cifras son brutas — antes de comisiones, costos de cierre, impuestos, cuotas extraordinarias y tres décadas de costos de mantenimiento — y abarcan solo las doce viviendas que se vendieron.

¿Quién debería comprar en The Palace?

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda genuinamente grande frente al mar. Una mediana de 3,110 pies cuadrados, con viviendas de hasta 7,380, es un espacio a escala de casa en una torre de Bal Harbour, y hay muy poco de eso en toda Collins Avenue.

Le conviene a un comprador que no tiene prisa y no necesita que el mercado valide la compra. Este edificio se negocia unas tres veces al año.

No le conviene a un comprador que necesita con urgencia descubrir precios. Con doce ventas en cuatro años, a menudo no hay ningún comparable reciente para una planta determinada — y prefiero decírselo con claridad antes que disfrazar cuatro datos como una tendencia.

Si está vendiendo aquí, tenga paciencia y cuide desde qué cifra argumenta. La única venta de 2026, a $792 por pie cuadrado, se la citarán, y la respuesta honesta es que es una sola transacción frente a otras nueve en 2023 y 2025 que rondan $1,180–$1,210. Lleve la venta más cercana por tamaño y piso, y espere que el proceso tome tiempo: con una vivienda de cada treinta y cuatro al año, el comprador de una vivienda frente al mar de más de 3,000 pies cuadrados llega cuando llega.

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