Oceana Key Biscayne

Qué Contiene la Declaración de Oceana

Revisé todos los folios que Miami-Dade County Property Appraiser tiene en 360 y 350 Ocean Drive. El condado devuelve 143 folios: 141 viviendas residenciales bajo la declaración de Oceana Key Biscayne, y dos bajo Ocean Beach Fla Sub, que no son viviendas. Todas las cifras aquí se construyen sobre las 141.

El área climatizada va de 1,455 a 7,929 pies cuadrados, mediana de 2,357. Las plantas se repiten en bloques útiles — 28 viviendas de 1,703 pies cuadrados, 18 de 2,257, 11 de 3,013 y nueve de 1,727. La mezcla de recámaras es grande: 63 viviendas de tres recámaras (44.7%), 50 de dos (35.5%), 22 de cuatro (15.6%) y seis de cinco (4.3%). No hay ninguna vivienda de una recámara ni ningún estudio en la declaración.

En el rol fiscal de 2026, los valores catastrales van de $1,753,042 a $15,929,445, mediana de $4,791,266. Tanto el piso como el techo merecen atención: la vivienda de menor valor de este edificio está avaluada por encima de $1.75 millones.

El archivo del condado indica el año de construcción (2014). El número de pisos, el arquitecto y el detalle de amenidades no figuran en él.

El Precio Mediano Cayó 15.5%. El Valor por Pie Cuadrado Subió.

Esta tabla muestra por qué el precio mediano es un mal número para seguir en un edificio con este rango de tamaños. Entre 2024 y 2026 a la fecha, el precio mediano bajó de $8,075,000 a $6,825,000, una caída de 15.5%. En el mismo periodo, el valor mediano por pie cuadrado subió, de $2,402 a $2,503, un aumento de 4.2%.

No está ocurriendo nada contradictorio. Este edificio va de 1,455 a 7,929 pies cuadrados, y en un año en que las ventas se inclinan hacia las plantas más pequeñas, el precio mediano baja aunque cada vivienda del edificio se haya vuelto más valiosa. Eso es lo que muestra el registro: un precio mediano más bajo y un valor por pie más alto.

Mi lectura honesta: el valor por pie se ha movido $2,415, $2,402, $2,463, $2,503: esencialmente plano durante dos años, y luego un pequeño escalón hacia arriba en 2026, que está incompleto. La dirección a lo largo del periodo es levemente positiva, un aumento de 3.6% desde 2023. No daría peso al tamaño del movimiento de 2026: cuatro ventas en un edificio tan variado son una base endeble, y es la muestra más pequeña de la tabla.

Lo que sí diría con confianza es que quien le cite el precio mediano de venta de Oceana como evidencia de que el edificio ha caído 15.5% está malinterpretando sus propios datos, y la corrección está disponible en el archivo del condado para quien se moleste en mirarlo.

25 ventas calificadas cerradas de 2023 a la fecha, una vivienda de cada 23 cada año. El condado registra 251 ventas calificadas en esta dirección a lo largo de todo su historial.

Cuatro Pérdidas en Ochenta y Ocho Ciclos de Compra y Reventa

88 de las 141 viviendas — 62.4% — tienen un ciclo completo de compra y reventa en el registro del condado, con ambas operaciones calificadas y entre partes independientes, medido desde la primera venta calificada hasta la más reciente.

De esas 88, 84 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior y cuatro se vendieron por menos. Ninguna cerró a un precio idéntico. Eso es 95.5% con ganancia. La ganancia mediana en las 88 es de 38.1%; entre las 84 que ganaron, 41.2%. El rango va de -7.8% a +233.3%, y el periodo de tenencia mediano es de 6.6 años.

Dos cosas hacen que este registro sea más significativo de lo que suele ser un porcentaje de titular. El periodo de tenencia es corto — 6.6 años, frente a las tenencias de veinte y treinta años que favorecen a los edificios más antiguos — así que una mediana de 40.0% describe una propiedad reciente y no historia antigua. Y el peor resultado de todo el conjunto es -7.8%, una pérdida del tamaño de un costo de venta ordinario.

La venta récord es $18,000,000, cerrada el 28 de abril de 2021, por la vivienda más grande del edificio, de 7,929 pies cuadrados — $2,270 por pie cuadrado. Observe esa cifra: se ubica por debajo de todas las cuatro medianas anuales de la tabla anterior. Como en la mayoría de los edificios con un amplio rango de tamaños, el precio récord lo fijó el tamaño y no una prima en el valor por pie, y la misma vivienda se volvió a vender en $17,000,000 en 2014. El valor más alto por pie en el registro pertenece a otra: una vivienda de 4,762 pies cuadrados cerró en $15,200,000 el 9 de enero de 2025, lo que equivale a $3,192 por pie cuadrado, el valor más alto que ha producido el edificio.

A Quién Le Conviene Oceana Key Biscayne, y a Quién No

Le conviene a un comprador en la cúspide del mercado que busca un historial con poco riesgo a la baja. 95.5% de las reventas documentadas ganó, el peor resultado documentado es -7.8%, y el periodo de tenencia mediano detrás de esas cifras es de menos de siete años. Para un comprador que decide dónde colocar varios millones de dólares, un edificio cuyo peor ciclo registrado es una pérdida de un solo dígito es una propuesta genuinamente distinta a la de uno donde una cuarta parte de los vendedores perdió.

Le conviene a un comprador que quiere específicamente una vivienda de tres o cuatro recámaras — 91 de las 141 viviendas tienen tres recámaras o más, y no hay viviendas pequeñas que diluyan el edificio.

Le conviene mal a un comprador que necesita liquidez. Una vivienda de cada 23 se vende cada año y solo se han cerrado 25 ventas calificadas de 2023 a la fecha; a este nivel de precio, eso significa esperar a una comparable en lugar de elegir entre varias.

También le conviene mal a cualquiera que compre guiándose por la mediana. El precio mediano aquí ha oscilado entre $5,300,000 y $8,075,000 de 2023 a la fecha sin que el valor por pie subyacente haya hecho algo comparable.

Si usted vende: su rango es de $2,463 a $2,503 por pie cuadrado (las medianas de 2025 y de 2026 a la fecha) aplicado a su propia planta, y el argumento a presentar es el historial de reventa — cuatro pérdidas en ochenta y ocho ciclos, peor caso -7.8%. Si su vivienda es una de las más grandes, tenga presente que el precio récord del edificio, de $18,000,000, se fijó a $2,270 por pie, por debajo del rango actual; los $3,192 por pie cuadrado alcanzados en enero de 2025 son el techo más útil para argumentar.

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