My Brickell

Lo que en realidad hay dentro del edificio

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 194 folios para MyBrickell en 31 SE 6th Street, de los cuales 192 son viviendas. Los otros dos son una única unidad comercial de planta baja y un folio de referencia agregado. Las participaciones de elementos comunes de la declaración cierran en exactamente 100.0000%, así que este es el condominio completo.

Una nota si va a buscar por su cuenta: el condado escribe el nombre como una sola palabra, MYBRICKELL, lo cual basta para que algunas búsquedas no arrojen resultados.

Las viviendas van de 545 a 1,116 pies cuadrados, con una mediana de 719 — pequeñas en todos los casos, sin excepciones en ningún extremo. La mezcla es de 95 de dos recámaras, 49 estudios y 48 de una recámara.

Y luego está lo que hace que este edificio sea inusual para escribir sobre él. Siete planos de piso cubren 168 de las 192 viviendas, con exactamente veinticuatro viviendas cada uno: 1,116 pies cuadrados, 1,086, 1,016, 719, 710, 551 y 545. Otras 23 viviendas son de 842 pies cuadrados. Significa que casi todas las viviendas aquí tienen veintitrés comparables idénticos, y hace que el análisis siguiente sea más confiable de lo que normalmente permitiría una muestra de este tamaño.

Los valores catastrales de 2026 van de $183,540 a $498,049, con una mediana de $341,736.

Los estudios superan a los de dos recámaras

Las 192 viviendas registraron su primera venta calificada en 2014, con una mediana de $293,950 y $358 por pie cuadrado. No la mayoría: todas, en un solo año. Cada ciclo completo en este edificio parte de esa línea base común, que es un experimento tan limpio como los datos del condado jamás ofrecen.

Ciento veinte de las 192 han vendido desde entonces. Ochenta y nueve ganaron y 31 perdieron, una mediana de +19.1% en un periodo de tenencia mediano de 7.7 años. De los 87 que vendieron en 2021 o después, 18.4% aun así vendió con pérdida, con una mediana de +24.7%. Setenta y dos viviendas nunca se han revendido.

Como los planos son idénticos en bloques de veinticuatro, pueden compararse directamente:

Los dos planos de estudio tienen las tasas de pérdida más bajas y las ganancias medianas más altas del edificio. El plano más grande, de 1,116 pies cuadrados, tiene el resultado mediano más bajo, +0.7%, y 44.4% de sus propietarios vendió con pérdida; solo el plano de 719 pies cuadrados es peor en pérdidas, con 45.5%.

Lo mismo aparece si se ordena por lo que cada comprador pagó por pie cuadrado en lugar de por tamaño. El cuarto más barato de las entradas de 2014 — de $266 a $328 por pie cuadrado — devolvió una mediana de +20.4% con una tasa de pérdida de 16.7%. El cuarto más caro, por encima de $390, devolvió +1.1% con un 43.3% de tasa de pérdida. El desarrollador cobró más por pie en las viviendas más grandes, y esa prima no ha regresado.

Los extremos, ambos de la misma línea base de 2014:

• Un estudio de 551 pies cuadrados comprado por $180,000 en febrero de 2014 se vendió por $385,000 en marzo de 2025 — un alza de 113.9%.
• Un estudio de 545 pies cuadrados comprado por $180,000 en enero de 2014 se vendió por $370,000 en febrero de 2024 — un alza de 105.6%.
• Una vivienda de 1,116 pies cuadrados comprada por $459,900 en enero de 2014 se vendió por $315,000 en agosto de 2020 — una baja de 31.5%.

El registro del condado muestra transacciones y no razones, por lo que no puede decir por qué a las viviendas pequeñas les ha ido mejor. Lo que sí establece, con veinticuatro viviendas idénticas en cada plano y un único año de compra común, es que la diferencia es real y no un artefacto de qué viviendas resultaron venderse. Todas las cifras son brutas, antes de comisiones, costos de cierre, impuestos y cuotas.

El historial de precios

Ventas calificadas y entre partes independientes del registro del condado, consultadas el 21 de agosto de 2026.

Veintisiete ventas calificadas en cuatro años en 192 viviendas equivalen a aproximadamente una vivienda de cada veintiocho al año — baja rotación, tan baja que un plano específico puede no haberse negociado en dos años.

La columna del precio mediano oscila de $430,000 a $370,000 y a $462,500 con siete a diez ventas al año, lo cual es mezcla, no movimiento: en un edificio de estudios y de dos recámaras, el precio mediano simplemente refleja qué tipo se vendió. Por pie cuadrado, los cuatro años marcan $534, $571, $549 y $590 — una banda de aproximadamente $535 a $590, y ninguna dirección que yo estuviera dispuesto a defender con 27 ventas. 2026 es una sola venta.

El precio más alto que ha registrado el edificio es de $620,000, el 28 de febrero de 2024, por una vivienda de 1,086 pies cuadrados — $571 por pie cuadrado.

Frente a una mediana de agotamiento de 2014 de $358 por pie cuadrado, la banda actual representa un aumento de aproximadamente 50% en la tasa a lo largo de doce años. Esa es la aritmética simple detrás de un resultado mediano de +19.1%, y es la razón por la que las viviendas más grandes — que partieron muy por encima de esa tasa mediana — han tenido dificultades para alcanzarla.

A quién le conviene este edificio

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda pequeña y económica en Brickell y quiere saber exactamente qué está comprando. Un valor catastral mediano de $341,736 en esta ubicación es el caso claro, y contar con veintitrés comparables idénticos para casi cualquier vivienda del edificio es un raro lujo para un comprador.

Le conviene a un comprador de estudio notablemente más que a uno de dos recámaras, y la evidencia es inusualmente directa. Treinta y dos ciclos completos en los dos planos de estudio muestran tasas de pérdida de 6.2% y 12.5% y ganancias medianas de +28.6% y +37.5%. Dieciocho ciclos completos en el plano más grande muestran una tasa de pérdida de 44.4% y una mediana de +0.7%.

No le conviene a un inversionista que necesite liquidez. Una vivienda de cada veintiocho se negocia cada año; si su plano no se ha vendido recientemente, quizá esté fijando el precio en el vacío, y 72 de las 192 viviendas no se han revendido desde el agotamiento de 2014.

No le conviene en absoluto a un comprador que busque una vivienda grande — no la hay. El departamento más grande del edificio es de 1,116 pies cuadrados.

Si está vendiendo aquí, usted sabe exactamente cuáles son sus comparables y el comprador también: veintitrés viviendas idénticas a la suya, todas compradas en 2014. Fije el precio con base en el registro reciente por pie de su propio plano, no en la mediana del edificio, que refleja la mezcla de planos y no el valor. Y si está en uno de los planos de estudio, el registro es considerablemente mejor que el titular del edificio — asegúrese de que esté sobre la mesa. Pídame el registro por pie de su planta antes de fijar una cifra.

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