Lofts at South Beach

Lo que registra el condado en The Lofts at South Beach

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 30 folios vigentes en la declaración THE LOFTS AT SOUTH BEACH CONDO, serie de folio 02-3233-070. Se dividen de tres maneras:

Ocho de los treinta folios son comerciales. No es una nota al pie — una declaración de uso mixto significa que el presupuesto de la asociación, las reservas y las votaciones se comparten con propietarios de comercio y oficinas, y es una pregunta legítima que hacer antes de comprar.

Las 22 viviendas residenciales van de 965 a 2,634 pies cuadrados, mediana de 1,323. La mezcla que registra el condado: ocho de una recámara, doce de dos recámaras, una de tres recámaras y una de cuatro recámaras.

Dos de esas viviendas son combinaciones. El folio 02-3233-070-0110 está registrado como “UNIT L502 & L503” con dos participaciones indivisas en una sola descripción legal — 2,634 pies cuadrados, cuatro recámaras. El folio 0120 es “UNITS L702 & L703” — 2,613 pies cuadrados, tres recámaras. Un tercer folio, 02-3233-070-0135, todavía existe en el padrón como unidad L703 pero está retirado: su descripción legal termina con una nota que lo fusiona con el folio 0120. Se excluye de todo lo que sigue.

Los valores catastrales de 2026 de las 22 viviendas suman $14,802,297 — $267,860 a $1,287,051, mediana $697,169.

⚠️ Sobre el número de pisos. Esta página describía antes un edificio de cinco pisos. El condado no publica un número de pisos para esta declaración, y su propia numeración de unidades va de C101 a L708. No vamos a afirmar un número de pisos que no podamos sustentar, y la numeración que sigue merece leerse por sí misma.

Veinte años de precios, y casi se duplicaron

El condado registra 44 ventas residenciales calificadas entre partes independientes aquí desde 2004, excluyendo las transferencias que abarcaron más de una parcela. Agrupadas para que ningún año escaso determine la lectura:

$344 el pie a $650 el pie — sube 89.0% — en aproximadamente veinte años. Sobre el precio mediano, $397,500 a $899,000, sube 126.2%.

⚠️ Cinco ventas son una ventana reciente escasa y no la voy a adornar. El bloque de 2013–17 que la antecede tiene diez ventas a $551 el pie y la dirección es consistente a lo largo de cuatro periodos consecutivos, pero este es un edificio de 22 viviendas y produce aproximadamente dos ventas calificadas al año. Tome estas cifras como un nivel, y espere que cualquier venta individual mueva la mediana.

La fila más interesante es la segunda. Entre 2004–07 y 2008–12 el precio mediano por pie cuadrado aquí cayó 14.3%. Es una caída real, y ocurrió. Pero es una fracción de lo que esos mismos años le hicieron a la mayoría de los condominios de Miami de 2004–06 — vea abajo un edificio que perdió más de la mitad.

La parte del registro que no cuadra

🔴 Las participaciones de propiedad indivisas de esta declaración suman 96.0148%, no 100%. Lo publicamos en lugar de redondearlo en silencio, y vale la pena explicar lo que se hizo para tratar de cerrarlo.

Primero, buscamos folios ausentes. Al sondear la serie de folios apareció uno que el índice de direcciones no lista — 02-3233-070-0135 — y está retirado dentro de otro folio, por lo que no aporta nada. Luego barrimos toda la calle: 1,487 parcelas en Sunset Harbour Drive frente al total del propio condado de 1,487, sin duplicados y verificadas. Devuelve exactamente estos 30 folios. No hay nada escondido en el índice.

Segundo, intentamos dimensionar la brecha. El método habitual supone que dentro de una declaración la participación por pie cuadrado es aproximadamente constante, de modo que una brecha de 3.985% puede convertirse en pies cuadrados. Ese método devuelve unos 1,578 pies cuadrados — un loft más.

⚠️ Y ahí es donde deja de ser confiable, porque el supuesto no se cumple en este edificio. La participación por pie cuadrado aquí va de 2.06 a 4.10 por cada mil pies cuadrados — una diferencia de casi exactamente dos a uno. Peor aún, cuatro valores de participación son duplicados exactos entre viviendas de tamaños distintos: una vivienda de 1,307 pies cuadrados y una de 1,480 pies cuadrados tienen la participación idéntica, y también una de 1,018 y una de 1,527. Esos son errores de transcripción en la columna de participaciones del condado.

⭐ Hay una lectura que encaja, y vale la pena conocerla sea o no la respuesta. Las cuatro viviendas con la participación más alta por pie — F307, F308, L707 y L708, todas registradas de 1,018 a 1,044 pies cuadrados — llevan aproximadamente la participación de viviendas la mitad más grandes. En una conversión de loft de dos niveles eso es exactamente lo que se esperaría si la cifra de área climatizada del condado captó un nivel y no ambos. La nomenclatura de las unidades apunta en el mismo sentido: las L unidades omiten pisos por completo — L3, L5, L7 sin L4 ni L6 — mientras que las F unidades están en los pisos intermedios. L de loft, F de flat, es la lectura obvia.

No vamos a afirmar eso como un hecho. Lo que sí afirmaremos es la consecuencia, y es la práctica:

• El registro del condado de este edificio no cuadra, y el faltante no puede dimensionarse con fiabilidad porque la columna de participaciones contiene errores demostrables.
• Los pies cuadrados registrados de al menos cuatro viviendas aquí probablemente no son los de toda la vivienda. Si va a comprar, mídala o consiga el plano de la declaración.
• Cada precio por pie cuadrado de esta página se calcula sobre el área registrada por el condado. Donde esa área subestima una vivienda de dos niveles, la cifra real es menor.

Quién perdió dinero aquí

Menos de una de cada cinco. El registro contiene 22 pares de reventa: una venta calificada seguida de la siguiente venta calificada de la misma vivienda, dejando fuera tres pares con una ejecución hipotecaria entre las dos ventas. Cuatro de las veintidós se vendieron por menos de lo que costaron. Cambio mediano +24.5%, periodo de tenencia mediano 3.5 años. Tres de las 22 viviendas nunca han registrado una venta calificada en absoluto.

⭐ Un departamento reúne ambos extremos, y es una lección clara sobre el momento oportuno. Unidad L501, 1,480 pies cuadrados:

• Comprada por $497,000 en abril de 2005, se vendió en $325,000 en noviembre de 2008 — −34.6% en 3.6 años, el peor resultado del edificio.
• El comprador a $325,000 lo vendió por $807,600 en abril de 2015 — +148.5% en 6.4 años, el mejor resultado del edificio.

Las otras dos ganancias destacadas: F405, 1,583 pies cuadrados, $467,000 en abril de 2012 a $880,000 en septiembre de 2013 — +88.4% en dieciocho meses; y L302, $339,000 en 2004 a $596,449 en 2005, +75.9% dentro del periodo de ventas originales.

Un ciclo, dos edificios, resultados opuestos

Obtuvimos el registro completo del condado de The Bridgewater en North Bay Village el mismo día que este. Ambos edificios vendieron sus primeras viviendas en el mismo ciclo. Ambos son pequeños. Están a unos quince minutos en auto. Medidos de la misma manera, con el mismo padrón fiscal:

Empezaron a menos de dos por ciento uno del otro por pie cuadrado y ahora están a casi el doble de distancia. Uno cayó una séptima parte en la crisis y el otro la mitad. Uno sube 89% en veinte años y el otro está fraccionalmente por debajo de donde empezó.

Esta página no va a decirle la causa única, porque no hay una — ubicación, caminabilidad, la escala del edificio, la mezcla de propietarios que habitan su vivienda, lo que se construyó cerca después y lo que no, todo importa y nada de eso está en el padrón fiscal. El punto es más acotado y es el útil: “el mercado de Miami” no es algo que se pueda comprar. Dos edificios comprados el mismo año, en el mismo condado, con el mismo dinero, produjeron resultados completamente distintos. Quien le cite una tasa de apreciación de Miami está promediando esa diferencia, y la diferencia es donde estuvo todo el dinero.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere un loft genuino en una zona caminable de Miami Beach y no necesita liquidez. Sunset Harbour es uno de los pocos rincones de Miami Beach donde la vida diaria se hace a pie, las viviendas aquí son grandes para los estándares de South Beach con una mediana de 1,323 pies cuadrados, y el precio mediano por pie cuadrado ha subido de $344 a $650 en el registro del condado.

No le conviene a un comprador que necesita poder vender en un plazo fijo. Veintidós viviendas que producen aproximadamente dos ventas calificadas al año significan que en la mayoría de los meses no hay nada que comprar y en la mayoría de los años casi no hay contra qué fijar precio. Eso corta en ambos sentidos: es la razón por la que las cifras de arriba son escasas, y es la razón por la que un vendedor aquí tiene muy poca competencia.

Tres cosas que establecer antes de comprometerse:

• El área real del piso de la vivienda específica, medida o tomada del plano de la declaración — no del área registrada por el condado, que en este edificio muy probablemente está subestimada para las unidades de dos niveles.
• Cómo asigna la declaración de uso mixto los costos y los votos. Ocho de los treinta folios son de comercio y oficinas. Pregunte cómo se divide el presupuesto y cómo se controla la asociación.
• El presupuesto, las reservas y el estudio de reservas estructurales de la asociación, y la situación de recertificación del edificio — un edificio de esta antigüedad en Miami-Dade está dentro de la ventana en que el programa de inspección de hitos del condado empieza a importar, y la Ciudad de Miami Beach tiene su propio programa además.

A un propietario que piensa vender: el registro de su edificio es sólido y debería hacer que su comprador lo revise. Las últimas cinco ventas registradas llegaron a una mediana de $899,000, o $650 el pie cuadrado.

The Lofts at South Beach — Preguntas Frecuentes

¿Cuántas unidades hay en The Lofts at South Beach?

El condado registra 30 folios vigentes en la declaración — 22 residenciales, 4 de comercio y 4 de oficinas. 🔴 No podemos decirle con confianza el número definitivo de viviendas. Las participaciones de propiedad indivisas suman 96.0148%, no 100%, y un barrido completo de la calle devuelve estos 30 folios y ninguno más. Dos de las 22 viviendas están registradas como combinaciones de dos unidades cada una.

¿Qué tan grandes son las viviendas?

965 a 2,634 pies cuadrados, mediana de 1,323 — ocho de una recámara, doce de dos recámaras, una de tres recámaras y una de cuatro recámaras. ⚠️ La cifra publicada anteriormente para este edificio, “unos 600 a más de 1,750 pies cuadrados”, es incorrecta en ambos extremos. Y el área registrada por el condado probablemente está subestimada para las unidades de dos niveles — mida la vivienda específica en lugar de confiar en ella.

¿A cuánto se venden las viviendas en The Lofts at South Beach?

Las cinco ventas calificadas de 2022–26 tienen una mediana de $899,000, o $650 por pie cuadrado. Las diez de 2013–17 fueron $779,300 y $551 el pie. ⚠️ Este es un edificio de 22 viviendas que produce aproximadamente dos ventas calificadas al año, así que tome cualquiera de estas cifras como un nivel y no como una tendencia.

¿Se ha apreciado este edificio?

Sustancialmente. El precio mediano por pie cuadrado pasó de $344 en 2004–07 a $650 en 2022–26 — sube 89.0%, y el precio mediano subió 126.2% de $397,500 a $899,000. También pasó por la crisis con poco daño: la mediana de 2008–12 fue −14.3% frente a las ventas originales.

¿La gente pierde dinero aquí?

Menos de uno de cada cinco pares de reventa. De 22 pares de reventa, cuatro se vendieron por menos que el precio anterior; el cambio mediano fue de +24.5% durante un periodo de tenencia mediano de 3.5 años. El peor en el registro es la unidad L501, $497,000 en abril de 2005 a $325,000 en noviembre de 2008 — y la misma vivienda pasó luego de $325,000 a $807,600 en abril de 2015, el mejor resultado del edificio.

¿Es residencial todo el edificio?

No. Ocho de los treinta folios son comerciales — cuatro locales de comercio numerados C101 a C106 y cuatro oficinas numeradas S201 a S206. Es una declaración de uso mixto, lo cual afecta cómo se comparte el presupuesto de la asociación y cómo se vota. Pida la asignación antes de comprar.

¿Cómo se compara con otros edificios de la misma antigüedad?

Los dos edificios resultaron muy distintos. The Bridgewater en North Bay Village se vendió por primera vez en 2006–07 a $337 por pie cuadrado, a menos de dos por ciento de los $344 de este edificio. Su mediana de 2024–26 es $335 — baja 0.5% en veinte años. Este edificio sube 89.0% en el mismo lapso. Ambas cifras provienen del mismo padrón del condado.

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