IOS on the Bay

Lo que Realmente Hay Dentro de IOS on the Bay

Miami-Dade County Property Appraiser enumera 43 folios en 720 NE 62 Street, todos clasificados como residenciales — no hay folios comerciales en esta declaración. Revisé la aritmética del propio condado: la cuota declarada de cada vivienda sobre los elementos comunes, sumadas, cuadra exactamente con 100.0000%. Eso no es poca cosa. En muchos edificios que he consultado, una búsqueda solo por dirección omite un ala o un puñado de viviendas y las cuotas no suman. Aquí suman, en la primera consulta.

La cantidad de recámaras es mayormente de dos: 28 de las 43 viviendas, frente a 12 de una recámara y 3 de tres recámaras. El tamaño va de 624 pies cuadrados hasta 3,143, con una mediana del edificio de 1,098. Dos de las 43 viviendas son unidades combinadas — pares de departamentos originales fusionados en algún momento en un solo folio, razón por la cual los dos tamaños registrados más grandes del edificio (3,143 y 2,669 pies cuadrados) están muy por encima de todo lo demás. Volveré sobre por qué eso importa para los precios.

Los valores catastrales de 2026 van de $118,820 a $1,394,100, con una mediana del edificio de $471,130 — una dispersión amplia para un edificio de 43 viviendas, y una señal temprana de que esto no es una misma planta repetida 43 veces.

Doce Ventas en Cuatro Años — Lo que el Registro Muestra y Lo que No

Una nota sobre esa fila de 2024: su cifra de $/pie² se obtiene de solo una de las dos ventas de ese año. La otra, $2,420,500 por una vivienda de 3,143 pies cuadrados, corresponde a un folio que el condado registra como “Units 512 & 513” — dos departamentos originales combinados en uno, con los pies cuadrados actualizados para reflejar el total combinado. No sé si esa venta, o las ventas anteriores de ese mismo folio en 2012 y 2014, ocurrieron antes o después de la combinación, así que no divido ninguna de ellas por la superficie actual. Más sobre esa venta abajo.

Doce ventas calificadas en cuatro años — de dos a cinco por año — es un registro escaso, y no trataría la cifra de ningún año como un veredicto sobre el edificio. Lo que sí puedo decir con más confianza: la mediana de $/pie² cayó 11.0% de 2023 a 2026 a la fecha, de $722 a $643. El precio mediano de venta, en cambio, cayó 32.4% en el mismo lapso — una oscilación mucho mayor que tiene más que ver con qué viviendas resultaron venderse en un año dado que con un cambio real en el valor del edificio. Por eso aquí encabezo con $/pie²: con de dos a cinco ventas al año, el precio mediano se mueve fácilmente por el cierre de una vivienda grande o pequeña, y eso es lo que pasó entre 2023 y 2026.

Mi lectura honesta: la dirección — precios ligeramente más blandos desde 2023 — probablemente es real. La magnitud no es algo que defendería al decimal, dado lo pocas que son las ventas detrás.

¿Qué le dice Realmente la Venta Más Grande del Edificio?

El precio más alto jamás registrado en IOS on the Bay es $2,420,500, cerrado el 26 de agosto de 2024. Es una venta genuina, de un solo folio, entre partes independientes — sin marca de portafolio, sin lenguaje de varias parcelas, nada que ponga en duda el precio en sí. Pero la vivienda detrás no es una unidad estándar: el folio está registrado como “Units 512 & 513”, lo que significa que dos departamentos originales se fusionaron en una residencia de 3,143 pies cuadrados en algún momento de la historia del edificio. Ese mismo folio también se vendió por $1,730,000 en 2014 y $1,370,000 en 2012.

Estoy publicando los tres precios. No estoy publicando un precio por pie cuadrado para ninguno. El condado archiva el historial de ventas de un folio combinado bajo su superficie actual, posterior a la fusión — lo que significa que una venta más antigua de solo uno de los dos departamentos originales puede terminar dividida por el tamaño de ambos, subestimando el verdadero precio por pie. No tengo forma de confirmar con este registro si las ventas de 2012 y 2014 ocurrieron antes o después de que las dos unidades se unieran, así que dividirlas sería una conjetura disfrazada de número. El edificio tiene también una segunda vivienda combinada — 2,669 pies cuadrados, unidades 505 y 506 — con una venta registrada, en 2011, fuera de la ventana de cuatro años de esta página.

Lo que el registro respalda sin reservas: esta es la vivienda más cara del edificio por un amplio margen, y sus tres ventas registradas — 2012, 2014, 2024 — muestran una vivienda que subió de precio de manera significativa en doce años, incluso sin una cifra por pie defendible asociada a ningún tramo individual.

En otra parte del registro, una vivienda cuenta el tipo de historia opuesto. La unidad 306, una de dos recámaras de 1,230 pies cuadrados, se vendió por $925,000 en diciembre de 2023 y de nuevo por los mismos $925,000 en enero de 2026 — un ciclo plano de aproximadamente dos años, sin ganancia ni pérdida. Es la misma vivienda que se vendió por $400,000 en 2009 y $600,000 en 2016, así que el arco más largo es una ganancia real; el tramo más reciente simplemente no formó parte de ella.

A Quién le Conviene IOS on the Bay, y a Quién No

Este es un edificio pequeño y boutique en Biscayne Bay, en el Upper Eastside de Miami, y el registro de ventas se lee como tal: de dos a cinco cierres al año, una tasa de rotación de aproximadamente una vivienda de cada 14 por año en la base de cuatro años que uso en todos los edificios de esta serie. Eso favorece a un comprador paciente. Si se observa cada vivienda que ha completado un ciclo completo de compra y venta (de la primera compra a la última venta, un ciclo por vivienda), 34 de las 43, 32 se vendieron por más de lo que se pagó y 2 por menos, con una ganancia mediana de 52.4%, pero el periodo de tenencia mediano detrás de esa ganancia es de 10.2 años, con resultados individuales que van de -22.2% a +131.2%. Este edificio premia a quienes planean quedarse.

La mezcla de recámaras se inclina a las de dos (28 de 43), con un rango real tanto en tamaño como en precio: un mínimo catastral de $118,820 en un extremo, una residencia combinada de 3,143 pies cuadrados que se negoció por última vez por encima de $2.4 millones en el otro. Esa dispersión significa que el edificio puede servir a presupuestos muy distintos, pero también significa que “venta comparable” requiere cuidado real aquí — una de dos recámaras en un piso y una de tres recámaras fusionada dos pisos más arriba no son el mismo producto, ni siquiera dentro de un mismo edificio.

A quién le conviene mal: a cualquiera que cuente con un conjunto de comparables amplio y actual para negociar, o que planee una reventa rápida. Con tan pocas ventas al año, el comparable más reciente de su línea podría tener bien más de un año. Si usted vende aquí, preferiría fijar el precio con el historial completo de ventas del edificio — incluido cuánto tiempo suelen conservar las viviendas antes de revender — que apoyarme en lo que haya cerrado más recientemente.

Ubicado en el Upper Eastside de Miami, IOS on the Bay es un edificio boutique de estilo moderno ubicado en Biscayne Bay. Construido en 2008, este edificio de diseño contemporáneo cuenta con dos torres, la del norte de 5 pisos y el segundo edificio (torre sur) de 3 pisos. El registro del condado cuenta 43 viviendas en total. Los edificios de diseño minimalista fueron diseñados por Bravo Architecture.

Todas las residencias de IOS on the Bay tienen hermosas vistas a la bahía o vistas al jardín y los condominios tienen acabados de muy alta gama. El edificio cuenta con una alberca frente a la bahía, gimnasio y está a pocos minutos de algunos de los mejores restaurantes, bares y tiendas de Miami.

¿Interesado en vender en IOS on the Bay?

Conozca más sobre cómo vender su condominio en IOS on the Bay con Josh Stein.

ESTOY LISTO