Bogart South Beach

Diecinueve viviendas en 700 16th Street

Consulté todos los folios que Miami-Dade County Property Appraiser enumera para 700 16th Street, Miami Beach, FL 33139. La dirección devuelve 21 folios en total, pero solo 19 son viviendas en la propia declaración residencial “BOGART CONDO” del condado — 18 codificadas como de una recámara y 1 como de dos. De los dos restantes: uno es un folio de referencia dentro de la propia declaración de Bogart, sin área habitable ni historial de ventas propio, y el otro es una parcela totalmente aparte bajo una descripción de plano legal distinta, clasificada por el condado como edificio multifamiliar — que no forma parte del condominio Bogart en absoluto, pese a compartir la misma dirección. Excluí ambos de todas las cifras de esta página.

Los tamaños entre las 19 viviendas van de 381 a 835 pies cuadrados, con una mediana de 446. No hay una única planta dominante — lo más cercano en el edificio es un trío de pares de 457, 458 y 394 pies cuadrados, dos viviendas cada uno — y la única unidad de dos recámaras del edificio, de 835 pies cuadrados, es casi el doble del tamaño de una unidad típica aquí.

En el padrón fiscal de 2026, las 19 viviendas tienen valores catastrales de $178,480 a $283,176, con una mediana de $184,770.

El condado registra 1941 como el año de construcción de 18 de las 19 viviendas (la única de dos recámaras, la unidad 102, tiene 2017). No tengo un arquitecto confirmado ni una lista de amenidades de este edificio a partir de ningún registro primario de designación, y prefiero decirlo que completarlo desde un sitio de anuncios. 16th Street está dentro de la huella cartografiada del Miami Beach Architectural District, el distrito histórico del Registro Nacional de 1979 que cubre la mayor parte de South Beach — pero no he podido confirmar el estatus individual de este edificio como contribuyente ni su arquitecto contra una fuente primaria. Vea la franja verificada abajo para saber exactamente qué comprobé.

Cinco ventas en cuatro años, y un precio récord que no es la tarifa récord

No se cerró ninguna venta calificada en Bogart South Beach en 2023, y ninguna se ha cerrado todavía en 2026. Todo el registro de operaciones de cuatro años del edificio son cinco ventas entre 2024 y 2025, una rotación de una vivienda de cada 15 por año. Con dos o tres ventas en un año cualquiera, no voy a extraer una tendencia de precios del movimiento interanual de la mediana; es simplemente una muestra demasiado pequeña para decir con confianza que los precios suben o bajan.

La ilustración más clara de por qué encabezo con $/pie² y no con el precio (vea la metodología estándar de este sitio) está en el propio registro reciente de este edificio: el precio total más alto pagado en los últimos cuatro años, $360,000 en mayo de 2025, corresponde a la única vivienda de dos recámaras del edificio, de 835 pies cuadrados — y a $431 por pie cuadrado, esa misma venta es la tarifa MÁS BAJA por pie cuadrado registrada aquí desde 2023. Toda unidad más pequeña vendida en esa ventana se fue por más por pie cuadrado. Leída solo por precio, esa venta parece el mejor resultado del edificio; leída por $/pie², es el más débil. Ambas lecturas son correctas, y es exactamente el tipo de divergencia que un comprador debe conocer antes de suponer que precio y valor se mueven juntos.

La mayoría de los ciclos completos documentados aquí han perdido dinero

Ampliando la vista más allá de la ventana de cuatro años, el historial completo de ventas del condado de Bogart registra 19 ventas calificadas desde 2016 (el condado enumera 20 filas calificadas; dos unidades que cerraron el mismo día al mismo precio de $280,000 se cuentan una vez), de $225,000 a $360,000, o de $425 a $724 por pie cuadrado. Diez de las 19 son de 2016 y 2017, y el historial de ventas del condado de ninguna vivienda comienza antes de 2016, por lo que esas son la primera venta registrada de cada vivienda y no reventas.

6 de las 19 viviendas del edificio tienen un ciclo completo documentado, una vivienda comprada y luego revendida con venta calificada en el mismo folio, medido aquí desde la primera venta registrada de cada vivienda hasta la más reciente. El registro aquí va en sentido contrario al de Don-Bar y Bali, otros dos edificios de este grupo: 5 de las 6 se vendieron por MENOS de lo que pagó el propietario anterior, y solo 1 se vendió por más. El cambio mediano de las 6 es de -10.6%, con una tenencia mediana de 6.7 años, en un rango de -30.3% a +3.6%. El patrón detrás de esos números: la mayoría de los tramos de compra aquí datan de 2016-2017, cerca de lo que parece un pico local para este edificio, y los tramos de venta van de 2021-2025 — quien compró en Bogart en 2016 o 2017 y vendió en los últimos años, según este registro, en su mayoría vendió por menos de lo que pagó. Diré con claridad lo que muestra el registro del condado y nada más: esto es lo que consta, no una afirmación sobre por qué ocurrió.

A quién le conviene Bogart South Beach, y a quién no

Bogart South Beach le conviene a un comprador que busca un edificio pequeño, mayormente de una recámara, en 16th Street, donde las ventas de los últimos cuatro años fueron de $235,000 a $360,000, con una opción más grande de dos recámaras si 835 pies cuadrados bastan de espacio. También le conviene a un comprador cómodo con un patrón de operaciones genuinamente escaso e irregular — cero ventas algunos años, dos o tres en otros.

Les conviene mal a los compradores que confían en el propio historial de reventa de este edificio como razón para comprar — el registro documentado de ciclos completos aquí se inclina hacia pérdidas, no ganancias, para la cohorte que compró en 2016-2017. También les conviene mal a quienes necesitan un linaje arquitectónico documentado en mano; no pude confirmar un arquitecto ni un estatus de designación histórica para este edificio específico a partir de una fuente primaria (el condado registra 1941 como año de construcción).

Si usted vende: fije el precio por $/pie², no por el récord de precio principal del edificio — la venta de dos recámaras por $360,000 es el precio más alto del edificio y su tarifa más baja por pie cuadrado desde 2023 en la misma transacción, y un agente de comprador que compare unidades más pequeñas contra ella solo por precio estará comparando el número equivocado.

Bogart South Beach — Preguntas Frecuentes

¿Cuántas viviendas hay en Bogart South Beach?

Miami-Dade County Property Appraiser registra 19 viviendas residenciales en la declaración “BOGART CONDO” en 700 16th Street, Miami Beach — 18 de una recámara y 1 de dos. Otros dos folios en la misma dirección no forman parte de esta declaración.

¿Con qué actividad se opera en Bogart South Beach?

Con escasez e irregularidad — no se cerró ninguna venta calificada en 2023 ni en lo que va de 2026. Todo el registro de cuatro años del edificio son cinco ventas, tres en 2024 y dos en 2025.

¿Cuál es el precio de venta reciente más alto en Bogart South Beach?

$360,000 en mayo de 2025, por la única vivienda de dos recámaras del edificio, de 835 pies cuadrados. A $431 por pie cuadrado, es también la tarifa más baja por pie cuadrado registrada aquí desde 2023 — toda unidad más pequeña se vendió por más por pie.

¿Los propietarios de Bogart South Beach tienden a ganar o perder dinero en la reventa?

De los 6 ciclos completos documentados del edificio, 5 se vendieron por menos de lo que pagó el propietario anterior y 1 se vendió por más, un cambio mediano de -10.6% con una tenencia mediana de 6.7 años, medido desde la primera venta registrada de cada vivienda hasta la más reciente.

¿Los precios en Bogart South Beach suben o bajan?

El $/pie² mediano fue de $590 en 2024 y $480 en 2025, pero cada año se apoya en solo dos o tres ventas — una muestra demasiado pequeña para llamarla tendencia.

¿Qué tamaño tienen las unidades de Bogart South Beach?

Las viviendas van de 381 a 835 pies cuadrados, con una mediana de 446. No hay una única planta dominante; lo más cercano son tres pares de unidades de 457, 458 y 394 pies cuadrados.

¿Es Bogart South Beach un edificio histórico designado?

Está dentro de la huella cartografiada del Miami Beach Architectural District (Registro Nacional, 1979), pero no pude confirmar su arquitecto individual ni su estatus de contribuyente contra una fuente primaria. El condado registra 1941 como año de construcción.

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