Vilamur Lofts

Lo que registra el condado en 7700 Collins Avenue

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados diez folios en 7700 Collins Avenue, todos en una misma declaración, VILAMUR CONDO. Los diez son viviendas. No hay unidad comercial, ni folio de estacionamiento, ni folio de referencia — algo inusual, y significa que no hace falta separar nada antes de las cifras siguientes. Las participaciones de elementos comunes suman exactamente 100.0000%.

Los departamentos van de 760 a 1,154 pies cuadrados, mediana de 1,086, y la combinación de plantas es exactamente simétrica: dos de 760 pies cuadrados, dos de 1,065, dos de 1,086, dos de 1,131 y dos de 1,154. Ocho son de dos recámaras y dos son de una recámara. Cada departamento de este edificio tiene un gemelo exacto, y eso es lo que hace que valga la pena leer con atención el registro de precios.

Para 2026, el condado avalúa las diez viviendas en $4,089,051, una mediana de $437,004 en un rango estrecho de $313,515 a $470,799.

Catorce años para ganar 1.5% por pie

El registro contiene 24 transacciones calificadas. Once se cerraron en 2004 y tres más en 2005, cuando el edificio se vendió; todo lo posterior ha sido escaso.

El máximo por pie de dos recámaras del edificio se fijó temprano. En noviembre de 2007, una vivienda de 1,065 pies cuadrados se vendió en $575,000, o $539 por pie cuadrado. Ninguna otra venta de dos recámaras lo superó durante los siguientes catorce años. (La de una recámara de 760 pies cuadrados, unidad 3, se vendió a $559 por pie en septiembre de 2005; las viviendas más pequeñas tienen precios por pie más altos, así que es una planta distinta.)

De $539 por pie cuadrado en noviembre de 2007 a $547 en enero de 2022 hay una ganancia de 1.5% en poco más de catorce años — y la venta de septiembre de 2005 ya era de $487, así que medida desde ahí es de 12.3% en poco más de dieciséis años. Entretanto, el edificio llegó a negociarse tan bajo como $263 por pie en 2009 y $340 en 2016.

Y la transacción más reciente, en mayo de 2025, llegó a $464 por pie cuadrado — por debajo de la cifra de 2022 y de la de 2007.

Quiero ser cuidadoso aquí, porque se trata de ventas individuales y no de medianas anuales: cada fila es una escritura, y una escritura puede no ser representativa por todo tipo de razones que el registro no muestra. Lo que la secuencia respalda no es una tasa precisa sino una forma — un máximo de 2005–07, una larga depresión, una recuperación parcial y un nivel actual que está por debajo de ese máximo.

Dos departamentos idénticos, dos resultados distintos

La simetría nos permite hacer algo mejor que promediar. Tomemos los dos departamentos de 1,086 pies cuadrados — la misma planta, el mismo edificio, el mismo tamaño al pie.

Dos departamentos idénticos, y un propietario está arriba 108.8% mientras el otro está arriba 16.9%. Casi toda esa diferencia es precio de entrada y momento de salida: la unidad 1 se compró barata en 2004 y se vendió en el máximo del edificio en enero de 2022; la unidad 6 se compró más cara y se vendió quince meses antes, en un mercado más débil.

El propio historial de la unidad 1 lo ilustra por sí solo. Se vendió a $262 por pie en 2004, $487 en 2005 y luego $340 en 2016 — 30% por debajo de su precio de 2005, diez años después — antes de recuperarse a $400 en 2021 y $547 en enero de 2022.

La lección de este edificio es que cuándo compró y vendió importó mucho más que lo que compró. No es algo cómodo de poner en una página sobre un edificio en el que con gusto le vendería un departamento, pero es lo que muestra el registro.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Diez viviendas en Collins Avenue en North Beach, en su mayoría de dos recámaras de alrededor de 1,086 pies cuadrados, con una mediana avaluada por el condado de $437,004, es genuinamente accesible para una dirección de Miami Beach cercana al frente marítimo. Si quiere espacio a un precio modesto y piensa usarlo, ese argumento se sostiene por sí solo.

Le conviene mal como apuesta de apreciación. Pasaron catorce años entre el máximo por pie de dos recámaras de 2007 y la siguiente venta por encima de él, una ganancia de 1.5%, con una profunda depresión en medio y una venta más reciente por debajo del máximo de 2007. El registro no me permite pronosticar en ningún sentido.

También le conviene mal si necesita vender en un plazo fijo. Una venta calificada en cuatro años entre diez viviendas — nada en 2023, 2024 ni 2026 — significa que su grupo de compradores es diminuto. Y en una asociación de diez viviendas, las reservas y reparaciones se dividen entre diez, así que lea el presupuesto y el estudio de reservas antes de comprometerse.

Si usted vende aquí, su mejor comparable es su propio gemelo — todo departamento de este edificio tiene uno, y el agente del comprador lo encontrará. Sepa qué hizo la última vez y esté listo para explicar cualquier diferencia. Y fije el precio con base en 2025 y no en 2022: la venta de enero de 2022 a $595,000 ($547 por pie) es el precio más alto registrado del edificio, no su nivel.

Vilamur Lofts — Preguntas Frecuentes

¿Cuántas unidades hay en Vilamur?

Diez, y los diez folios de la declaración son viviendas — sin unidad comercial, sin folio de estacionamiento y sin folio de referencia. La declaración suma exactamente 100% de sus elementos comunes.

¿Qué tan grandes son los departamentos?

De 760 a 1,154 pies cuadrados, mediana de 1,086, en cinco plantas con exactamente dos de cada una: 760, 1,065, 1,086, 1,131 y 1,154 pies cuadrados. Ocho son de dos recámaras y dos son de una recámara. Cada departamento tiene un gemelo exacto en el edificio.

¿Han subido los precios aquí?

Apenas, medido por pie cuadrado entre las viviendas de dos recámaras. El máximo de dos recámaras fue de $539 por pie en noviembre de 2007, y la siguiente venta de dos recámaras que lo superó fue de $547 en enero de 2022, una ganancia de 1.5% en catorce años. Entretanto llegó a negociarse tan bajo como $263 por pie en 2009 y $340 en 2016. La venta más reciente, en mayo de 2025, fue de $464 por pie, por debajo de ambas.

Entonces, ¿por qué algunos propietarios muestran grandes ganancias?

Porque dominaron el precio de entrada y el momento de salida. Un departamento de 1,086 pies cuadrados comprado en 2004 a $262 por pie y vendido en enero de 2022 a $547 está arriba 108.8%. Su gemelo idéntico, comprado más caro en 2004 y vendido en octubre de 2020, está arriba 16.9%. El mismo departamento, el mismo edificio — la diferencia es el cuándo.

¿Qué se ha vendido aquí recientemente?

Una venta calificada en los últimos cuatro años: $525,000 en mayo de 2025 por una vivienda de 1,131 pies cuadrados, a $464 por pie cuadrado. No se vendió nada en 2023, 2024 ni en lo que va de 2026.

¿Qué debo revisar antes de comprar aquí?

Primero, los documentos de la asociación. En un condominio de diez viviendas, las reservas y reparaciones se dividen entre diez y no hay un colchón profesional entre los propietarios. Luego encuentre el gemelo exacto del departamento que le interesa en el edificio y busque qué hizo la última vez — es el comparable más directo disponible.

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