Ten30 South Beach

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 33 folios en 1030 15th Street. 32 son viviendas. El trigésimo tercero no es una residencia en absoluto: Property Appraiser lo clasifica como manufactura ligera y procesamiento de alimentos, de 7,350 pies cuadrados, avaluado en $619,469 para 2026. Es una unidad comercial dentro del condominio, está excluida de todas las cifras de esta página y vale la pena saberlo antes de comprar encima de ella.

Las viviendas son pequeñas para los estándares de South Beach. Van de 714 a 2,216 pies cuadrados, con una mediana de 930. La combinación es 14 de una recámara, 15 de dos recámaras y tres de tres recámaras, construidas sobre un puñado de plantas repetidas: seis viviendas de 751 pies cuadrados, cuatro de 738, cuatro de 1,101, cuatro de 1,476, tres de 714 y dos de 886. Esa repetición es útil: significa que varias viviendas aquí son directamente comparables entre sí.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $450,000 y $1,479,250, mediana $521,616.

El historial de precios

Esta tabla muestra por qué el precio mediano es un mal número y el precio mediano por pie cuadrado es uno bueno. Si se lee la columna de precio, parece que el edificio se redujo a la mitad en un año. No fue así. Las seis viviendas que se vendieron en 2024 tuvieron un tamaño mediano de 1,559 pies cuadrados; las tres que se vendieron en 2025 tuvieron un tamaño mediano de 975. Se vendieron viviendas distintas, nada más. Por pie cuadrado el movimiento fue de $915 a $833, una caída de 9.0% — real, pero una décima parte de lo que implica la columna de precio.

Incluso ese 9.0% se apoya en tres ventas, así que lo trataría como una señal débil y no como una medición. Lo que respalda el registro de cuatro años es un nivel: nueve ventas calificadas con una mediana de $903 por pie cuadrado, en una banda de $728 a $1,034, con un precio mediano de $1,100,000.

No se publica ningún cambio a cuatro años y el edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index. Dos de los cuatro años están vacíos. Mi regla es que un cambio porcentual necesita al menos cinco ventas calificadas en el año inicial y en el año final, y 2023 y 2026 no tienen ninguna.

El precio más alto que ha registrado el edificio es de $2,000,000, pagado el 5 de enero de 2024 por el penthouse PH1 de 2,216 pies cuadrados — $903 por pie cuadrado. El precio más alto por pie es de una venta distinta y hay que señalarlo: la unidad 309, de 1,101 pies cuadrados, se vendió el 17 de junio de 2022 por $1,420,000, o $1,290 por pie cuadrado. Tres viviendas de tamaño idéntico (209, 221 y 321) se vendieron en el mismo edificio de dos a cuatro meses antes a $862, $871 y $881 por pie cuadrado. No tengo ninguna explicación en el registro del condado para una prima de 48% sobre una planta idéntica, y no voy a inventar una. Queda fuera de la ventana de cuatro años y por lo tanto no afecta ninguna de las cifras anteriores, pero una comparable tomada de 2022 podría caer fácilmente sobre ella.

Qué les pasó a quienes lo revendieron de inmediato

Ten30 se vendió rápido. Treinta y una de sus 32 viviendas registraron una venta calificada entre el 11 de febrero y el 18 de abril de 2022 — nueve semanas de la primera a la última — y la trigésima segunda, la unidad 309, siguió el 17 de junio. Esa venta inicial produjo algo que puedo medir con precisión: un grupo de compradores que intentó revender de inmediato.

Tres de ellos lo hicieron dentro del mismo año calendario, y los tres ganaron dinero.

Luego el registro del condado se queda en silencio durante un año completo. Ni una sola venta calificada en 2023.

Cuando se reanudaron las operaciones en 2024, la aritmética había cambiado. El penthouse PH4 es la ilustración más clara: comprado en la venta inicial por $1,514,800 el 14 de febrero de 2022, revendido por $1,787,500 el 25 de junio de 2024 — una ganancia de 18.0% en 28 meses — y luego revendido de nuevo por $1,600,000 el 21 de octubre de 2024, con una baja de 10.5% en 118 días. La misma vivienda, el mismo año, el resultado opuesto al de 2022.

En todo el registro el condado muestra 12 reventas aquí, tres de ellas con pérdida — una tasa de pérdida de 25.0%, frente a una mediana de 20.7% entre los 83 edificios de mi índice donde tengo al menos cinco reventas que medir. El revendedor mediano de Ten30 está con un alza de 8.9% en una tenencia de 2.1 años, frente a una ganancia mediana de 21.5% del conjunto de edificios. El resumen honesto es que a los propietarios de este edificio les ha ido ligeramente peor que el promedio, en tenencias mucho más cortas que el promedio, que es lo que cabría esperar de un edificio donde una cuarta parte de las reventas ocurrió dentro del propio año de la venta inicial.

Las otras dos pérdidas fueron ambas en viviendas pequeñas compradas en la venta inicial y conservadas hasta 2025. La unidad 301, de 975 pies cuadrados, pasó de $810,900 en febrero de 2022 a $710,000 en febrero de 2025 — una baja de 12.4% en tres años. La unidad 207, de 714 pies cuadrados, pasó de $640,900 a $595,000 en el mismo periodo, una baja de 7.2%. Ambas se compraron a $832 y $898 por pie cuadrado respectivamente, que estaban en el extremo alto de lo que cobró la venta inicial.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda genuinamente pequeña y genuinamente céntrica de South Beach y está dispuesto a conservarla. Con una mediana de 930 pies cuadrados y un avalúo mediano de $521,616, las viviendas son pequeñas, y en los cuatro años se negoció con más frecuencia que el edificio típico de mi índice (una vivienda de cada 14 al año frente a una mediana del índice de una de cada 23), aunque no se ha vendido nada en los últimos 12 meses.

Le conviene a un comprador que verifique qué planta está comprando y qué hicieron las idénticas. Con seis viviendas de 751 pies cuadrados y cuatro de cada una de 738, 1,101 y 1,476, aquí normalmente se puede encontrar una comparable verdadera. Aprovéchela.

No le conviene a quien compre con un horizonte de dos años. Las reventas inmediatas de 2022 funcionaron; la de 2024 no, y perdió 10.5% en cuatro meses. Nada en este registro respalda una tenencia corta.

No le conviene a un comprador que quiere un edificio puramente residencial. Hay una unidad de procesamiento de alimentos y manufactura ligera de 7,350 pies cuadrados dentro de este condominio según la propia clasificación del condado, y piense lo que piense de eso, debe saberlo antes de firmar y no después.

Si está vendiendo aquí, fije el precio a partir del registro por pie y no del registro de precios, porque el registro de precios es una trampa que corre en su contra. Las últimas nueve ventas de su edificio se cerraron a $728 a $1,034 por pie cuadrado, mediana de $903, y las ventas de 2024 a $915 son la evidencia reciente más representativa. No se apoye en los $1,290 por pie cuadrado que logró la unidad 309 en junio de 2022 — no tiene explicación, tiene cuatro años y cualquier agente de comprador que consulte el mismo registro verá las tres viviendas idénticas que se vendieron a $862 a $881.

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