Ocean Place

Lo que en realidad hay dentro del edificio

Empecemos por lo que hace difícil buscar este edificio. Ocean Place es un solo condominio registrado en dos direcciones de calle: 226 Ocean Drive y 225 Collins Avenue. El Miami-Dade County Property Appraiser tiene 26 folios en la primera y 24 en la segunda, todos bajo una sola declaración y un solo conjunto de participaciones en elementos comunes. Si busca cualquiera de las dos direcciones por separado, verá aproximadamente la mitad del edificio, con todo lo que encuentre coherente entre sí y nada que le advierta.

De los 50 folios, 48 son viviendas. Los otros dos son un folio de referencia agregado para el terreno subyacente y un único local comercial de 800 pies cuadrados, y ambos se excluyen de todas las cifras siguientes.

Las viviendas van de 723 a 2,786 pies cuadrados, con una mediana de 1,064, en su mayoría departamentos pequeños. Diecinueve de las 48 son de una recámara y 26 son de dos recámaras, con tres de tres recámaras. Seis planos cubren más de la mitad: 1,091 pies cuadrados (5 viviendas), 723 (5), 942 (5), 1,000 (4), 1,245 (4) y 732 (4).

El condado registra el edificio en dos fases, identificando las unidades como PH I y PH II — aproximadamente las dos direcciones — y cuatro de las 48 viviendas son residencias combinadas, departamentos individuales hechos de dos unidades originales y que aún se registran bajo ambos números.

Los valores catastrales de 2026 van de $410,820 a $4,039,862, con una mediana de $1,019,162.

El historial de precios, y por qué un departamento lo distorsiona

Ventas calificadas entre partes independientes del registro del condado, consultadas el 23 de septiembre de 2026.

La fila de 2023 es un solo departamento. Se vendió una sola vivienda ese año — la más grande del edificio, de 2,786 pies cuadrados, frente a una mediana del edificio de 1,064 — por $4,200,000. No hay una mediana en una muestra de uno, y un lector que tome $4,200,000 como lo que cuesta una vivienda aquí se equivocaría por un factor de tres.

El mismo departamento se vendió de nuevo en noviembre de 2025, por $5,250,000, y esa es la venta récord del edificio. Así que una de las 48 viviendas representa dos de las ocho ventas calificadas del registro de cuatro años. Si se la excluye, las otras seis van de $697,500 a $1,785,000.

Por pie cuadrado el panorama es mucho más estable: $1,508, $1,288, $1,229, $1,316 — y la cifra de 2023 es alta por la misma razón que el precio. Mi lectura honesta es que este edificio se ha movido en el rango de $1,200 a $1,350 por pie cuadrado desde 2024 y que ocho ventas no pueden decirle nada más que eso. No trazaría una dirección a través de ellas. La aparente caída de 12.7% de 2023 a 2026 es la diferencia entre un departamento grande y uno común.

Ocho ventas calificadas en cuatro años en 48 viviendas equivalen a aproximadamente una vivienda de cada veinticuatro por año. Eso es cercano a la mediana de una de cada 23 en mi Miami Condo Index, y con solo uno o dos departamentos saliendo al mercado en un año, es el hecho práctico que define comprar aquí.

Qué les pasó a quienes compraron en la conversión

El edificio se vendió como condominios en 2003 y 2004, y esa cohorte está inusualmente bien documentada.

Cuarenta de las 48 viviendas tienen un viaje de ida y vuelta completo en el registro del condado: compradas y luego vendidas, con ambos extremos transacciones calificadas entre partes independientes, medidas desde la primera venta registrada hasta la más reciente. Las cuarenta ganaron. El resultado mediano es de +104.7%, con un periodo de tenencia mediano de 15.2 años, con un rango de +9.8% a +360.3%.

Cuatro de las más altas:

• Una residencia combinada de 1,674 pies cuadrados comprada por $282,400 en agosto de 2004 se vendió por $1,300,000 en junio de 2018 — un alza de 360.3%.
• Una vivienda de 1,091 pies cuadrados comprada por $464,900 en junio de 2004 se vendió por $1,785,000 en marzo de 2024 — un alza de 284.0% en 19.8 años.
• Una vivienda de 942 pies cuadrados comprada por $264,900 en julio de 2004 se vendió por $885,500 en septiembre de 2024 — un alza de 234.3%.
• Una vivienda de 1,037 pies cuadrados comprada por $414,000 en abril de 2003 se vendió por $1,355,000 en abril de 2025 — un alza de 227.3% en 22.1 años.

Quiero ser claro sobre lo que ese registro significa y lo que no. Mide cada vivienda desde su primera venta hasta la más reciente, y la tenencia mediana detrás es de 15.2 años, en un periodo en el que los precios de Miami Beach subieron mucho. Quince años de tenencia están haciendo la mayor parte del trabajo aquí. Contadas reventa por reventa, el panorama es menos unilateral: de 90 reventas, 12 se vendieron por debajo del precio anterior (13.3%, con pérdidas de -0.7% a -33.3%), y la reventa mediana ganó 33.4% con una tenencia de 4.0 años. Cuatro cadenas más se rompieron por una ejecución hipotecaria y se omiten. La conclusión correcta es que nadie que haya comprado en la conversión y conservado hasta la venta más reciente ha salido perjudicado; no es que una tenencia corta aquí sea segura, porque 3 de las 37 reventas con tenencia inferior a tres años perdieron dinero.

El departamento más grande del edificio ofrece el hilo único más claro a lo largo de todo el periodo: $1,609,800 en enero de 2003, $2,250,000 en abril de 2014, $4,200,000 en septiembre de 2023, $5,250,000 en noviembre de 2025 — cuatro transacciones calificadas de una misma vivienda a lo largo de veintitrés años. El registro del condado muestra transacciones y no motivos, así que no puede decir qué impulsó a ninguna de ellas.

A quién le conviene este edificio

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda más pequeña en South of Fifth y no tiene prisa. Con una vivienda de cada veinticuatro vendiéndose por año, puede haber uno o dos departamentos disponibles en todo el edificio en un año cualquiera, y ninguna garantía de que alguno sea del tamaño que usted quiere.

Le conviene a un comprador que valora un historial de propiedad largo e ininterrumpido. Cuarenta viajes de ida y vuelta completados en un edificio de 48 viviendas es casi una cobertura total, y todos son positivos desde la primera venta hasta la más reciente. Se puede ver la mayor parte de lo que la propiedad ha producido realmente aquí.

Le conviene mal a un comprador que busca una operación de corto plazo. La tenencia mediana detrás de esas cuarenta ganancias es de 15.2 años. Reventa por reventa, 37 de las 90 reventas se conservaron menos de tres años y 3 de ellas se vendieron por debajo del precio anterior, y la liquidez del edificio significa que una salida puede tardar sin importar el precio.

También le conviene a quien piense hacer su propia tarea, siempre que sepa que debe buscar en dos lugares. Si revisa solo 226 Ocean Drive, o solo 225 Collins Avenue, verá la mitad del edificio — y la mitad de un condominio parece uno completo.

Si usted vende aquí, el conjunto de comparables es escaso y fácil de usar mal en ambas direcciones. El agente de un comprador que recurra a la mediana del edificio llegará a una cifra distorsionada por un departamento muy grande; un agente que recurra a la cifra por pie llegará a algo cercano a $1,300. Fije el precio frente a su propio plano y sus propios pies cuadrados, y esté preparado para explicar por qué el titular de 2023 no es su comparable. Pídame el registro por pie de su línea antes de fijar una cifra.

¿Le interesa vender en Ocean Place?

Más información sobre cómo vender su condominio en Ocean Place con Josh Stein.

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